공동주택의 계획특성이 사업타당성에 미치는 영향에 관한 연구 = (A)study on feasibility analysis of apartment project focused on the influence of characteristic of plannig

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

From the various recent conditions of residential market, there have been numerous studies with regards to the feasibility of housing business. However, most of the studies relate to either qualitative studies such as decision-making, analysis model, and research aspects of feasibility analysis, or aspects of market price of residences, hedonic models, factor comparison analysis, risk analysis, short-term market forecast, demand forecast, and formation of residential market. However, there are not many systematic studies on feasibility analysis through organized examination of profit margin.While examining the feasibility of a project, the important variables in determining the financial analysis are namely, construction cost, land price, and sales rate. These variables can fluctuate within a certain range at feasibility analysis phase but studies on their tendency and statistical analysis are hard to find.Moreover, the cost of apartment can be induced through regression analysis when factors such as construction cost, land price, and the sales rate change in a certain range at same project. The regression method takes the cost of apartment as a dependent variable, and it takes construction cost, land price, and sales rate as independent variables. Thus, the regression method would hold different values depending on the inherent characteristic of each project. However, it is hard to find such studies that concentrate on either the definition of these inherent characteristic of projects or the influence which these inherent characteristic have on business profits. These inherent characteristic of projects can be observed from various perspectives, but this study assumes that the characteristic of planning such as the scale of a project, floor space, the ratio of basement area or number of floors would bear significant meaning as the inherent characteristic. Through analytical procedures, this study observed that floor area ratio, sales area ratio, and the term of works bear high significance among all other inherent characteristic.Thus, in the analysis of feasibility for apartment housing business, this study attempted a statistical approach towards a break-even analysis, beginning from the notion that qualitative factors are measured in monetary value through preliminary feasibility analysis and marketing analysis. As the parameter of this study, construction cost, land price, and sales rate were chosen as the first set of independent variables; and floor area ratio, sales area ratio, and the term of works of a project were selected as the second set of independent variables. The sales area ratio was defined as the ratio of sales area relative to the total area of project.The purpose of this study can be divided into 2 stages of analysis. The first phase would be the sensitivity analysis of financial analysis item and statistical propensity of financial analysis item. The second phase comprises of analysis for the influence of characteristic of planning on the profit of housing development business.For these procedures, definite conditions have been established and 26 projects have been selected for financial analysis. In the first phase, there has been sensitivity analysis for 12 items of financial analysis. In addition, by simulating the construction cost, land price, and sales rate as variables of inputs, statistical analysis and analysis for propensity of financial analysis item were executed on condition that each project''s debts is repaid or kept.In the second phase, the cost of apartment was taken as dependent variables. The first regression analysis that takes independent variables of construction cost, land price, and sales rate yielded a total of 26 regression equations. These 26 regression coefficients (construction cost coefficients, land price coefficients, constants) will hold different values according to the characteristic of each project. As the explanatory variables for the different coefficients for the each project, characteristic of planning (floor area ratio, sales area ratio, term of works) were selected. The regression coefficients (construction cost coefficient, land cost coefficient, constant) were taken as dependent variables and they were used to undertake second regression analysis, which takes floor area ratio, sales area ratio, and term of works as independent variables.In the second regression analysis, by using the regression equations that take construction cost coefficient, land price coefficient, and constant as dependent variables, a more generalized regression equation was created by placing floor area ratio, sales area ratio, term of works, construction cost, land price and sales rate as independent variables and by placing cost of apartment as dependent variable. Unlike the first regression equation that depends on each project''s characteristic, the generalized regression equation would be able to explain the shifts in the returns of projects with regards to the changes in characteristic of planning that is determined during project design.The focus of this study is as follows:1) Through the sensitivity analysis for 12 items of financial analysis on profits, the study will not only be limited to the process of financial analysis, but it will reflect decision making priorities related to cost reductions among the overall process of development business.2) Through propensity of financial analysis item under the break-even analysis, the propensity of financial analysis item can be determined depending on the change of land price and construction cost. In this way, accuracy in feasibility analysis would be enhanced and risk factors will be distinguished more easily.3) By using the statistical analysis under the break-even analysis, the statistics such as mean value, maximum value, minimum value or range in relation to land price and construction costs can be determined. This approach will help determine the appropriate sales ratio of financial analysis items.4) By using the generalized regression equation, the influence of the factors of characteristic of planning such as floor area ratio, sales area ratio, and term of works can be quantified. Particularly, the procedure that shows the influence of sales area ratio on project profits is significant. Moreover, during the early stages of evaluation for a project, this approach can be used as a way of approximation rather than having to work out the entire process of computation. In the perspective of policy making, by using the generalized regression equation and the analytical method from this study, this study would help determine the influence of floor area ratio and sales area ratio on sales price and land value.

국문 초록 (Abstract)

최근의 주택시장 제반 여건 속에서, 주택사업의 타당성에 관한 많은 연구가 이루어져왔다. 그러나 대부분의 연구내용 및 방법 등이 타당성 분석에 있어서의 의사결정, 타당성 분석모델, 타당성 조사 분석실태 등의 정성적 연구이거나 주택가격에 대한 특성가격함수 모델(hedonic model), 요인비교분석, 리스크분석, 단기시장예측, 수요예측, 주택시장의 구조분석 등에 관한 연구 등이며, 실증적인 수지분석을 통한 사업타당성 분석에 관한 체계적인 연구는 많지 않은 실정이다.즉, 사업 타당성 분석 시 수지분석 항목의 중요한 입력변수는 공사비·지가·분양률이라 할 수 있을 것이고, 이러한 항목들이 일정 범위(실무적으로 발생가능 한 범위)에서 변화함에 따른 수지분석 항목의 추세 및 통계 분석에 대한 연구는 찾아보기 어렵다. 또한 이러한 공사비·지가·분양률 변화에 따른 분양원가는 회귀분석을 통하여 회귀식을 유도할 수 있고, 분양원가를 종속변수로 공사비·지가·분양률을 독립변수로 하는 회귀식은 개별 개발사업의 고유특성에 따라 사업마다 다른 값을 가질 것이며, 이러한 고유특성에 대한 정의 또는 고유특성이 사업수익에 미치는 영향에 대한 분석 역시 찾아보기 어렵다. 이러한 개발사업의 고유특성은 여러 관점에서 분석될 수 있으나, 본 연구에서는 공동주택의 건축규모, 분양면적과 지하층 면적과의 비율 또는 층수 등과 같은 건축계획특성이 고유특성으로서 중요한 의미를 가질 것으로 가정하였으며, 분석을 통하여 공동주택의 여러 건축계획특성 중 용적률·분양비·공사기간이 고유특성으로서 높은 설명력이 있음을 확인하였다.따라서 본 연구는 공동주택 개발사업의 타당성 분석과정에 있어, 계량화하기 힘든 정성적 요소들이 기초조사 단계와 마케팅분석 단계를 거쳐, 최종적으로 수지분석 단계에서 화폐가치로서 정량화된다는 인식에서 출발하여 수지분석에 대한 통계적 접근을 시도하였다. 본 연구의 parameter로는 분석을 통하여 1차 독립변수에 해당하는 공사비·지가·분양률과 2차 독립변수에 해당하는 용적률·분양비·공사기간을 채택하였다. 여기서 분양비는 전체 사업연면적에 대한 분양면적(공급면적)의 비율로 정의하였다.즉, 본 연구는 타당성 분석의 수지분석단계에서, 수지분석 항목의 민감도 분석과 수지분석 항목의 통계 및 추세분석(1차 분석), 그리고 건축계획특성이 주택개발 사업의 수익에 미치는 영향에 대한 분석(2차 분석)을 목적으로 한다.이를 위해, 수지분석 시 필요한 제반조건을 설정하였으며, 분석 대상으로 기 분양된 26개의 프로젝트를 선정하였다. 1차 분석으로 사업수익에 대한 12개의 수지분석항목의 민감도 분석과, 각각의 프로젝트에 대하여 차입금을 상환하는 경우와 상환하지 않는 경우에 대하여 공사비·지가·분양률을 입력변수로 하는 시뮬레이션(simulation)을 하여 공사비·지가·분양률의 변화에 따른 수지분석 항목의 추세 및 통계 분석을 하였다.2차 분석으로 각각의 프로젝트에 대하여 분양원가를 종속변수로 공사비·지가·분양률을 독립변수로 하는 1차 회귀분석을 하여 총 26개의 회귀식을 유도하였으며, 유도된 26개 회귀식의 회귀계수(공사비계수·지가계수·절편)는 각 프로젝트의 고유특성에 의해 서로 다른 값을 가지게 된다. 서로 다른 회귀계수에 대한 설명변수로서 건축계획특성(용적률·분양비·공사기간)을 채택하여, 1차 회귀분석 결과인 회귀계수(공사비계수·지가계수·절편)를 종속변수로 용적률·분양비·공사기간을 독립변수로 하는 2차 회귀분석을 하였다.2차 회귀분석에서 유도된 공사비계수·지가계수·절편을 종속변수로 하는 회귀식을 이용하여 용적률·분양비·공사기간 및 공사비·지가·분양률을 독립변수로하고 분양원가를 종속변수로 하는 일반화된 회귀식을 도출하였다. 개별프로젝트의 건축계획특성에 따라 결정되는 1차 회귀식과 달리 건축계획특성이 설명변수인 일반화된 회귀식은 특정 토지에 있어서 설계 시 결정되는 건축계획특성의 변화에 따른 분양원가(사업수익)의 변화를 설명한다고 할 수 있을 것이다.본 연구의 의의는 다음과 같다.1) 사업 수익에 대한 수지분석 항목의 민감도 분석을 통해, 수지분석과정에만 국한되지 않고 개발 사업의 전체 진행과정에 있어, 비용절감과 관련된 의사결정의 우선순위를 정하는데 도움이 될 것이다.2) 수지분석 항목의 추세분석을 통해, 지가와 공사비의 변화에 따른 각 수지분석 항목의 변화 추세를 파악할 수 있으며, 이를 통해 타당성 분석의 정밀도를 높일 수 있을 것이며, 지가와 공사비에 따른 리스크 요인을 식별하는데 도움이 될 것이다.3) 수지분석 항목의 통계분석을 통해, 지가와 공사비의 변화에 따른 각 수지분석 항목의 매출비에 대한 분포 범위나 평균치와 같은 통계치를 파악할 수 있으며, 이를 통해 수지분석 시 각 항목에 대한 적정 매출비를 판단하는데 도움이 될 것이다.4) 일반화된 회귀식을 통해, 건축계획특성 인자인 용적률·분양비·공사기간이 수지분석에 미치는 영향을 정량화하였으며, 특히 용어조차 정의되지 않은 분양비가 사업수익에 미치는 영향을 분석하였다는데 의의가 있을 것이다. 또한 초기 타당성 분석 시 가설계 없이 분양원가를 산정하는 개산수식으로도 이용 할 수 있을 것이다. 정책적인 측면에서도 일반화된 회귀식과 본 연구의 분석방법을 이용하여 용적률과 분양비의 변화가 분양가와 토지의 가치에 미치는 영향을 분석하는데 도움을 줄 것이다.