누적적 근저당과 물상보증인의 변제자대위 인정여부 - 대법원 2020.4.9. 선고 2014다51756,51763 판결 - = A Cumulative Mortgage and the Recognition of a Property Guarantor’s Payment by Subrogation

국문 초록 (Abstract)

당사자 사이에 하나의 기본계약에서 발생하는 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 개의 부동산에 근저당권을 설정하면서 각각의 근저당권 채권최고액을 합한 금액을 우선변제 받기 위하여 공동근저당권의 형식이 아닌 개별 근저당권의 형식을 취한 경우, 부동산등기법상 공동근저당의 등기를 강제할 방법이 없다는 점, 각 근저당권이 동일한 채권을 담보할 목적으로 설정되었다는 점에서 이러한 근저당권 역시 공동근저당의 일종이라고 할 수 있다. 하지만 대상판결은 공동근저당과 구별하여 피담보채권을 누적적으로 담보하는 근저당권에 해당하여, 누적적 근저당을 명시적으로 인정한 최초의 판결로서 의미가 있다. 대상판결은 누적적 근저당의 실행에는 민법 제368조가 적용되지 않으며, 공동근저당권과 달리 담보의 범위가 중첩되지 않으므로, 채권자는 근저당권을 실행하여 각 근저당권의 채권최고액 범위에서 우선변제를 받을 수 있다고 한다. 누적적 근저당권은 개별 근저당권의 형식으로 등기되므로 채무자 소유 부동산의 후순위저당권자는 해당 부동산의 교환가치에서 선순위 근저당권의 채권최고액을 뺀 나머지 부분을 담보가치로 파악하고 저당권을 취득한다. 따라서 이시배당의 경우에는 제368조 제2항이 적용되지 않더라도 후순위저당권자의 신뢰를 침해한다고 볼 수 없다는 점에서 대상판결의 태도는 타당하다. 하지만 ① 피담보채권액이 각근저당권의 채권최고액을 합한 금액에 미치지 못한 경우, ② 각 근저당권의 피담보채권 범위가 다른 경우에 각 근저당권의 목적 부동산을 동시배당할 때에는 제368조 제1항을 유추 적용하여 각 부동산의 경매대가에 비례하여 피담보채권의 분담액을 정하는 것이 타당하다. 제368조 제1항을 유추적용하더라도 근저당권자는 피담보채권 전액을 배당받을 수 있어, 근저당권자에게 불이익한 결과를 초래하지 않기 때문이다. 따라서 누적적 근저당의 목적물 전부를 경매하여 그 경매대가를 동시에 배당할 때에는 후순위저당권자 사이의 공평을 도모해야 한다. 결국 누적적 근저당에는 제368조가 적용되지 않는다는 대상판결의 법리는 이시배당의 경우로 제한하여 적용되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the case that a mortgage has been created on multiple immovables in order to secure the same claim arising from one basic contract between the parties and it has been set in the form of an individual mortgage instead of a joint mortgage for the preferential payment of the sum of the maximum amounts of the debts secured by each mortgage, this mortgage can be considered a type of a joint mortgage since the registration of a joint mortgage cannot be enforced in any way in accordance with the Registration of Real Estate Act, and each mortgage was created for the purpose of securing the same claim. The judgements by the Supreme Court on April 9, 2020 (No. 2014Da51756 and 51763) are significant in that they are the first to explicitly recognize a cumulative mortgage by regarding this mortgage as one that guarantees the secured claim in a cumulative way, distinguishing it from a joint mortgage. According to the judgements, Article 368 of the Civil Act does not apply to the execution of a cumulative mortgage right and unlike a joint mortgage, a cumulative mortgage does not secure the redundant claims. The creditor thus can execute his mortgage right to satisfy his claim in preference within the maximum amount of the debt secured by each mortgage. Since a cumulative mortgage is registered in the form of an individual mortgage, the mortgagee next in priority regarding the real estate owned by the debtor can hold a mortgage by identifying the remaining amount after subtracting the maximum amount of the debt secured by the mortgage first in priority from the exchange value of the real estate as the collateral value. Therefore, in the case of allocation at other times, even if Paragraph 2, Article 368 of the Civil Act does not apply, this cannot be seen as violating the trust of the mortgagee next in priority; for this reason, the logic of the above judgments is justifiable. However, in the case that the amount of the secured debt does not amount to the sum of the maximum amount secured by each mortgage, or if each mortgage has a different scope of guarantee, it is reasonable to analogically apply Paragraph 1, Article 368 of the Civil Act when allocating the real estates on which each mortgage has been created at the same time by determining the share of each mortgagee in proportion to the auction price of each real estate. This is because even if Paragraph 1, Article 368 is analogically applied, the full amount of the secured debt can be allocated to each mortgagee, and this does not cause any disadvantages to the mortgagees. Therefore, when all collateral on which a cumulative mortgage is set is put up at auction and the auction price is allocated at the same time, fairness between the mortgagees next in priority must be pursued. Therefore, the logic of the above rulings that Article 368 does not apply to a cumulative mortgage should be applied only to allocation at other times.

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