계약갱신요구를 한 임차인의 해지통지시 임대차계약의 종료시기에 관한 고찰- 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 - = Consideration of the Termination Date of a Lease Contract When a lessee Gives Notice of Termination After Requesting a Contract Renewal

국문 초록 (Abstract)

주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신요구권을 행사한 후에도 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 한편 갱신요구권을 행사한 뒤 갱신된 임대차계약 기간이 미처 개시되기 전에 해지의사를 통보한 경우 3개월의 기산점을 어느 때로 볼 것인지에 대하여 명확한 규정이 없어 실무에서 혼동이 있다.
이에 대하여 대법원은 갱신요구를 한 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있으며 이러한 해지통지는 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하고 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라는 전제에서 임차인의 해지의사 통보가 있는 때로부터 기산함을 분명히 하였다.
다만 이와 같은 대법원의 판단은 임차인이 갱신의사 및 해지의사를 통보한 시점이 언제이냐에 따라서 오히려 기존의 임대차계약에서 정해진 기간보다 이른 시기에 종료시킬 수 있다는 점과 계약갱신요구권의 법적성질이 형성권이라는 점에서 인정되기 어려운 철회를 인정하는 결과를 초래하게 되는 문제점이 있다. 또한 임차인은 갱신요구를 하였음에도 자신의 사정에 따라 언제든지 계약을 해지할 수 있는 반면 임차인의 갱신요구에 따른 계약존속에 대한 임대인의 신뢰를 보호하는 데에는 다소 미흡한 점이 있다고 본다.
계약갱신요구권의 신설과 제도 운영과 관련하여 발생하는 이와 같은 문제점은 결국 입법에 의하여 해소되어야 할 부분이라는 점에서 향후 개선입법에 따른 계약갱신요구권과 관련한 제도의 안정적인 정착을 기대해 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Under the Housing Lease Protection Act, a lessee can request a contract renewal and still terminate the contract at any time afterward. The termination will take effect three months after the notice is given. However, there is no clear regulation on when the three-month period should begin if the notice of termination is given before the renewed lease term starts, leading to confusion in practice.
The Supreme Court clarified that a lessee who has requested a contract renewal can terminate the contract according to Article 6-2, Paragraph 1 of the Act. Such termination takes effect three months after the notice is given, even if the notice reaches the landlord before the renewed lease term begins. The three-month period is calculated from the date the termination notice is given.
However, this ruling by the Supreme Court presents can lead to a situation where the lease contract terminates earlier than the originally agreed term, depending on when the lessee notifies their intent to renew and terminate the contract. It also results in recognizing a withdrawal that is difficult to justify, given the legal nature of the renewal request is the formative right. In addition, while the lessee can terminate the contract at any time according to their circumstances even after requesting a renewal, the lessor's trust in the continuation of the contract based on the lessee's renewal request is not adequately protected.
Such issues arising from the introduction and operation of the right to request a contract renewal should ultimately be resolved through legislative measures. Therefore, improved legislation is anticipated to stabilize and establish the system related to the contract renewal request.