세종특별자치시 행정중심복합도시 아파트 가격 결정요인에 관한 연구 : 연도별 및 생활권별 중심으로 = A Study on the Determinants of Apartment Price in Multifunctional Administration City of Sejong Special Self-Governing City

국문 초록 (Abstract)

아파트 가격은 개별적인 아파트의 특성에 따라 가격이 다를 뿐 아니라 아파트가 위치한 지역의 특성 등에 따라 서로 다른 가격을 갖게 된다. 아파트 가격을 결정하는 아파트의 특성을 찾는데 특정 지역을 한정해서 분석할 필요가 있다.
행정중심복합도시는 국토균형 발전과 국가경쟁력 강화를 위하여 우리나라 최대 규모의 국책 사업으로 건설되고 있는 대규모 신도시로서 아파트 가격 결정요인을 파악하는 것은 큰 의미가 있을 것이다. 이에 본 연구에서는 세종특별자치시 행정중심복합도시를 연구대상으로 설정하였다. 세부적인 공간적 범위로 행정중심복합도시 1-3생활권을 한정하였다. 시간적 범위로 세종특별자치시의 행정중심복합도시 건설사업 2단계(2016년-2020년)로 하였다. 행정중심복합도시의 아파트 가격 결정요인을 찾는 것은 물론 개발과정에서 나타나는 연도별 분석을 통해 시계열적 특성을 파악하고, 생활권별 가격 차이에 따른 지역적 특성 분석을 하는 데에 본 연구의 목적이 있다.
이에 연구 모형은 헤도닉 가격모형을 활용하여 선형·반로그·이중로그 모형을 수행한 이후 세 모형 중에서 설명력이 높고 유의성이 적합한 모형을 선택하였다. 아파트 실거래가격을 종속변수로 하고, 독립변수는 물리적, 입지적, 공급적, 그리고 도시적 특성으로 구분하여 선정하였다.
다음과 같은 분석 결과를 도출하였다.
첫째, 행정중심복합도시의 아파트 가격은 아파트의 물리적·입지적 특성보다는 공급적·도시적 특성이 주요한 결정요인으로 작용하였다. 물리적 특성은 세대 및 단지 특성이 있고, 입지적 특성은 교육·교통·편의 시설에 대한 변수로 구성되어 있다. 기존 도시는 위와 같은 아파트의 특성이 아파트 가격의 결정요인으로 주요하게 작용한 것으로 선행 연구의 검토를 통해서 확인되었다. 그러나 행정중심복합도시는 공급적 특성의 특화설계공모와 도시적 특성의 세종BRT도로와 금강수변이 주요한 결정요인으로 나타났다. 이러한 분석 결과는 행정중심복합도시의 건설사업에 따른 아파트 공급이 시기적·지역적으로 동일성이 컸기 때문에 상대적으로 아파트의 이질성이 선행 연구에서 검토한 기존 도시보다 최소화된 것으로 이해할 수 있다. 또한, 행정중심복합도시의 건설계획에서부터 도시 기능에 대한 입지 결정이 아파트 실수요자의 편의성과 형평성을 최대한 고려한 환상형 도시구조를 반영하여 나타난 결과로 평가된다.
둘째, 연도별 분석 결과에 의하면, 2016년도부터 2018년도까지 아파트 공급 및 실입주 세대가 한정적인 시기에는 일부 변수들이 유의하지 않았지만 2019년도부터 2020년도까지 실입주가 본격화되면서 변수에 대한 유의성이 안정적으로 나타났다. 이에 따른 시계열적 특성은 행정중심복합도시와 같은 신도시의 개발 초기에는 도시의 제반 기능이 미비할 뿐 아니라 실수요보다는 투자수요가 많으므로 아파트 가격이 아파트 특성보다는 투자성에 의해 결정된다고 볼 수 있다. 이후 도시의 기능이 활성화되고, 실입주가 증대됨에 따라 실수요의 유용성과 효용에 영향을 미치는 아파트 특성이 아파트 가격에 강한 영향을 준 것으로 추정된다.
셋째, 생활권별 아파트 가격은 세종BRT도로, 금강수변, 특화설계공모 등이 주요한 결정요인으로 확인되었다. 따라서 생활권별 아파트 가격의 차이는 세종BRT도로와 금강 수변을 접하고 있는 3생활권이 가장 높고, 다음으로 세종BRT도로와 특화설계공모에 해당하는 2생활권이고, 마지막으로 세종BRT도로만 접하고 있는 1생활권이 가장 낮게 나타난 것으로 추정된다. 또한 추가로 생활권 더미 변수를 적용한 모형 결과에 따르면 행정중심복합도시의 베드타운화 현상으로 인하여 기능이 미비한 중심지와 인접한 2생활권보다 대규모 배후도시와 인접한 3생활권이 아파트 가격에 더 큰 영향을 받은 것으로 심층 분석되었다.
본 연구의 시사점으로 실수요자 중심의 주거 안정화 정책이 아파트 가격의 하락을 위한 공급의 확대와 수요의 규제에 한정할 것이 아니라 합리적인 아파트 가격에 대한 객관적 근거를 마련할 필요가 있다. 따라서 실수요자가 유용한 아파트 가격 정보에 쉽고 빠르게 접근할 수 있는 가격분석시스템의 구축을 제언한다.
본 연구가 행정중심복합도시의 건설 과정 중에 수행되었다는 점을 고려하여 지속적인 후행 연구의 필요성을 향후 과제로 제시한다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 국 문 초 록 ⅰ
• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 7
• 3. 연구의 흐름도 8
• 제 2 장 주택가격이론 및 선행연구 검토 10
• 제 1 절 주택시장 10
• 1. 주택의 개념 10
• 2. 아파트의 특성 13
• 3. 주택시장의 특성 21
• 제 2 절 주택가격이론 25
• 1. 주택가격의 결정요인 25
• 2. 주택가격결정이론 28
• 3. 내재가치이론 32
• 제 3 절 선행연구 검토 45
• 1. 아파트 가격의 결정요인에 대한 선행연구 45
• 2. 행정중심복합도시의 아파트 가격에 대한 선행연구 60
• 3. 연구의 차별성 65
• 제 3 장 행정중심복합도시의 지역특성 분석 68
• 제 1 절 행정중심복합도시의 건설사업 68
• 1. 건설사업의 계획 68
• 2. 건설사업의 현황 69
• 제 2 절 행정중심복합도시의 지역특성 73
• 1. 행정중심복합도시의 특성 73
• 2. 행정중심복합도시의 생활권별 특성 87
• 제 3 절 행정중심복합도시의 아파트 현황 92
• 1. 행정중심복합도시의 아파트 공급현황 92
• 2. 행정중심복합도시의 아파트 거래동향 104
• 제 4 장 연구 설계 및 실증 분석 109
• 제 1 절 연구 설계 109
• 1. 연구 모형 109
• 2. 변수 선정 110
• 제 2 절 실증 분석 117
• 1. 기술통계분석 117
• 2. 연도(2016-2020년)별 실증 분석 124
• 3. 생활권(1-3생활권)별 실증 분석 172
• 제 5 장 결론 183
• 제 1 절 연구 결과의 요약 및 시사점 183
• 1. 연구 결과의 요약 183
• 2. 연구 결과의 시사점 188
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 과제 189
• 1. 연구의 한계 189
• 2. 향후 과제 190
• 참고문헌 191
• Abstract 197

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