전세권저당권자의 보호에 관한 연구 = A Study on the protection of Chonsegwon-mortgagee

국문 초록 (Abstract)

저당권은 부동산의 소유권을 목적으로 함이 원칙이지만, 전세권도 그 목적으로 할수 있고 전세권자는 전세권을 타인에게 담보로 제공할 수 있다. 따라서 전세권을 목적으로 하는 저당권은 우리 민법상 유효하게 성립할 수 있으며 이를 보통 전세권저당권이라고 한다. 전세권자가 전세권에 저당권을 설정하여 투입한 자본을 회수 할 수 있기 때문에 최근에는 전세권이 활발하게 이용되고 있다. 일반적으로 전세권저당권자는 장래 전세기간이 만료되면 전세금으로부터 우선변제권을 확보할 것이라고 믿고 전세권저당권을 설정한다. 그런데 우리 판례를 보면 “전세권의 기간만료로 전세권이 소멸하면 전세권설정등기 없이도 당연히 소멸하고, 그 전세권에 설정되어 있는 저당권도 소멸하고, 전세권을 목적으로 한 저당권자는 전세권의 목적물인 부동산 소유자에게 더이상 저당권을 주장할 수 없다.”고 판시하고 있다. 전세권저당권자로서는 별도로 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 권리를 행사해야 한다. 판례의 입장을 따를 경우 전세권저당권자의 의사에도 합치하지 아니할 뿐 아니라 전세권저당권자의 보호에도 미흡하게 된다. 이에 전세권저당권자의 우선변제적 효력을 실질적으로 확보하기위해 전세권저당권의 실행방법으로 민법의 채권질권규정을 유추적용하자는 견해가 있다. 이 경우 전세권저당권자는 전세권설정자에게 직접 전세금의 반환을 청구할 수 있고, 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받지 않더라도 후순위 권리자또는 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있어 전세권저당권자를 보호할 수 있을 것이다. 그러나 채권질권의 유추적용과 관련하여 명문의 규정 없이 채권질권에 관한 규정을 전세권저당권에 유추적용하는 것은 우리 물권법체계를 벗어나는 해석이라 받아들이기 어렵다는 비판도 있다. 따라서 전세권저당권의 활용이 점차 늘어나 고 있는 이 시점에서 전세권저당권자의 보호방안과 관련하여 판례나 해석론으로의 접근보다는 새로운 입법을 통해 전세권저당권자의 보호방안을 마련해야할 것이다. 법무부 내의 민법 개정특별분과위원회의 전세권저당권에 관한 개정시안인 민법제371조 제3항 “ 전세권을 목적으로 하는 저당권에 있어서 저당권자는 우선변제권의 범위 내에서 전세금반환채권을 직접청구 할 수 있다. 이 경우에는 민법 제353조 제3항의 규정을 준용한다.” 라는 규정은 전세권저당권자의 보호를 위해 적절하다고 보여 진다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Mortgage may have real property ownership for its object under the principle rule, above this Chonsegwon also can be the subject to the mortgage. Besides, Chonsegwon -holder can provide his rights to the third-person as a collateral. Therefore, the Mortgage for the purpose of Chonsegwon can be validly formed under the Korean civil act and it``s called "Chonsegwon-Mortgage". Recently, "Chonsegwon" is used frequently because Chonsegwon-holders can collect their invested capitals by setting Mortgage to Chonsegwon. Generally, Chonsegwon- Mortgagees create the Chonsegwon-Mortgage believing that if Chonsegwon expires, they would be able to secure the ``preferential payment right`` from their deposit money. However, our precedents is clarifyng "If Chonsegwon lapses cause of its expiration, that Chonsegwon would be completely over regardless of its registration and the force of that mortgage to the Chonsegwon would be disappeared subsequently. In addition, Chonsegwon-Mortgagees couldn``t claim their right to the owner of real property" Chonsegwon-Mortgagees can exercise their rights by using method such as repossession, an order of collection, or an assingment order for the fund-return bonds. Also, the request for allocation in the execution proceedings of fund-return bond done by a third-person could be another method. With just following the precedent, There is a problem that Chonsegwon-Mortgage doesn``t correspond with Chonsegwon-Mortgagees`` intention, but also it doesn``t work enough to protect the profit of Chonsegwon-Mortgagees. There is a view that in order to secure the Chonsegwon-Mortgagees`` preferential payment force in substance, we can apply the pledge of credit to the execution of Chonsegwon-Mortgage. In this case, Chonsegwon-Mortgagees can demand directly for the Chonsegwon-settlor to give the fund back and can be reimbursed superior to another creditors regardless of a repossession, an order of collection, or an assignment order for fund-return credit. For this reason, it could protect the Chonsegwon- Mortgagees. However, there have been some negative opinions that this view isn``t in the range of our law of reality system, Therefore, I think legislational review would be necessary for the effective protection of Chonsegwon-Mortgagees`` right. The revision of The Korean civil act 371-3 declares "For Chonsegwon-Mortgage, Mortgagee can claim fund-return bond directly in the range of preferential payment right. The Korean civil act 355-3 could also be applied to this case.". This clause seems to be appropriate for the protection of "Chonsegwon-Mortgagee"