토지이용 특성을 고려한 서울시 지구단위계획구역의 유형 분류와 특성 분석에 관한 연구 = A Study on the Type Classification and Characteristics Analysis of District Unit Plan Area in Seoul Considering Land Use Characteristics

국문 초록 (Abstract)

지구단위계획은 대표적인 도시계획 제도로서 서울시 내 467개 구역이 지정되어 있는 등 폭 넓게 활용되고 있으나, 토지이용 특성을 고려하지 않은 획일적이고 실현성이 낮은 계획이라는 비판을 받아 왔다. 서울시는 2020년 지구단위계획 제도 전반에 대한 체계를 개편하면서 유형 재분류를 통해 지구단위계획을 효율적이고 체계적인 제도로 개선하고자 하였으나, 여전히 토지이용 특성에 대한 고려는 미흡하였다.
이에 본 연구에서는 서울시 467개 지구단위계획구역을 대상으로 법률․정책 특성과 토지이용 특성으로 구분된 18개 지표를 전수조사 하였으며, 요인분석과 군집분석, 다변량 분산분석 등을 통해 중심지․역세권형, 신규개발형, 대규모 공동주택형, 저층주거지형, 소규모 공동주택형의 5개 유형으로 분류하고 유형 별 특성을 도출하였다.
그 결과 5개 유형 중 중심지․역세권형, 저층주거지형, 대규모 공동주택형은 주로 기성시가지에 해당하는 구역으로 토지이용 특성에 따라 유형이 구분되었으며, 신규개발형과 소규모 공동주택형은 새로이 개발되었거나 개발이 추진 중인 구역으로 추진 시기와 개발 후 용도에 따라 유형이 구분되었다.
5개 유형을 현행 서울시 중분류 8개 유형과 비교한 결과, 주로 기성시가지에서 서울시 유형 분류가 토지이용 특성과 괴리되어 있었다. 특히 서울시 중심지형에 해당하나 저층주거지형의 토지이용 특성을 보이는 41개 구역의 경우, 중심지 또는 역세권 육성이라는 정책 목적만을 고려한 용도지역 상향 및 특별계획구역 위주의 계획이 오히려 계획의 실현성을 저해하며 주민 불편을 야기하고 있음을 알 수 있었다.
이에 지구단위계획 제도가 지역맞춤형의 효율적이고 체계적인 제도가 되기 위해서는 향후 제도개선 과정에서 유형 별 특성을 고려한 계획수립 기준을 마련해야 하며, 필요할 경우 유형 분류에 대한 조정을 고려하여야 한다. 특히 저층주거지형의 토지이용 특성을 가진 지역은 무분별한 용도지역 상향 및 특별계획구역 지정이 계획되지 않도록 할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The district unit plan is a representative urban planning system and is widely used, including 467 districts in Seoul. But it has been criticized for being a uniform and unrealistic plan that does not take into account the characteristics of land use. Although Seoul reclassified the types while reorganizing the system for the district unit plan in 2020, consideration of land use characteristics was still insufficient.
Therefore, in this study, 18 indices divided into legal and policy characteristics and land use characteristics were investigated for 467 district unit plan districts in Seoul. Through factor analysis, cluster analysis, and multivariate ANOVA, five types were classified into the Center and station area type, New development type, Large-scale apartment type, Low-rise residential area type, and Small-scale apartment type, and the characteristics of each type were derived.
As a result, among the five types, the Center and station area type, Low-rise residential area type, and Large-scale apartment type mainly corresponded to existing urban areas and are classified according to land use characteristics. On the other hand, the New development type and the Small-scale apartment type are areas that have been newly developed or are under development, and are classified according to promotion period and use after development.
As a result of comparing the five types with the current eight types of mid-class classification in Seoul, the classification of Seoul's types mainly in the existing urban areas was different from the land-use characteristics. In particular, in the case of 41 districts that falls under the Central district type among Seoul type classification, but showing Low-rise residential type land use, a plan that considers only the policy purpose hinders the feasibility of the plan and causes inconvenience to residents.
In order for the district unit plan to be efficient, systematic and tailored to the region, it is necessary to prepare a plan establishment standard that considers the characteristics of each type and if necessary, to consider the adjustment of the type classification. In particular, in areas with Low-rise residential type land use characteristics, it is necessary to prevent indiscriminate up-zoning and designation of special planning zones.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 선행연구 검토 5
• 제1절 지구단위계획에 관한 선행연구 5
• 제2절 지구단위계획구역 유형 분류에 관한 선행연구 9
• 제3장 서울시 지구단위계획 현황과 문제점 11
• 제1절 지구단위계획의 내용과 체계 11
• 제2절 지구단위계획구역 유형 분류 및 지정 현황 16
• 제3절 서울시 유형 분류의 문제점 24
• 제4장 토지이용 특성을 고려한 유형 분류 및 특성 분석 28
• 제1절 토지이용 특성을 고려한 유형 분류 및 특성 분석 28
• 제2절 서울시 유형 분류와 비교 분석 55
• 제5장 결론 72
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 72
• 제2절 후속연구 75
• 참고문헌 76
• 부록 77
• ABSTRACT 107