주택정비형 재개발에서 공공기여-인센티브 교환 구조와 사업 추진 기간의 관계 : 신속통합기획 사례 연구 = The Relationship between Public Contribution–Incentive Exchange Structures and Project Implementation Timelines in Housing Redevelopment: A Case Study of Fast-Track Urban Planning Initiative

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 신속통합기획 주택정비형 재개발사업을 대상으로, 공공기여–인센티브 제도의 교환 구조가 사업 초기 추진 기간에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하는 데 목적이 있다. 신속통합기획은 정비사업 초기 단계의 불확실성과 지연을 해소하기 위한 제도로 도입되었으나 공공기여 요구와 인센티브 보상 간의 구조가 실제로 어떠한 방식으로 사업 추진 과정에 작동하는지에 대한 실증적 검토는 제한적이었다.
이를 위해 본 연구는 2020년 이후 신속통합기획이 적용된 주택정비형 재개발사업 30개 사례를 대상으로 정비구역 지정까지의 초기 소요 기간을 분석하였다. 먼저 정비구역 면적, 공공기여 구성, 임대주택 규모, 기반시설 비율 등을 변수로 설정하여 OLS 회귀분석을 수행하였다. 이를 토대로 공공기여 구성과 인센티브 수준을 교차하여 4개 유형(도시구조 개편형, 기반시설 정상화형, 복합거점 조성형, 생활기반 내실형)을 도출하고, 대표 사례를 선정하여 심층적으로 분석하였다.
신속통합기획의 개별 사례 분석에서는 유형별 공공기여 구성의 차이가 협의 과정의 난이도와 기간에 서로 다른 영향을 미친다는 점이 확인되었다. 기반시설 중심 사례는 도시기반시설 수요와 밀접하게 연계되며 사업성 협의가 비교적 명확해 기간이 안정적으로 관리되는 경향이 있었다. 반면 건축물 기부채납의 공공시설 중심 사례는 시설 규모 조정, 사회적 갈등, 운영 주체 협의 등 다층적 절차가 요구되어 조정 비용이 크게 발생하였다. 이러한 결과는 신속통합기획의 초기 절차에서 공공기여–인센티브 구조가 표준화된 메커니즘으로 작동하는 것이 아니라, 지역 상황과 협의 구조에 따라 다르게 작동함을 보여준다.
본 연구는 신속통합기획의 성과를 단순한 절차 간소화나 기간 단축의 관점에서 평가하기보다, 공공기여–인센티브 교환 구조가 사업성을 재구성하고 초기 추진 가능성을 형성하는 메커니즘으로 해석하였다는 점에서 의의를 가진다.
그러나 표본 수의 한계, 고시문 기반 자료의 질적 정보 부족, 정비구역 지정 이후 단계까지의 시간적 연계 분석에 대해 제약이 존재한다. 향후 연구는 표본의 확대, 공공기여의 질적 지표 개발, 후보지 단계의 미지정 사례 포함, 행정·사회적 맥락 분석 등을 통해 제도 효과의 총체적 평가가 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examines how the exchange structure between public contributions and incentives influences the initial project timeline in housing redevelopment projects implemented under Seoul’s Fast-Track Urban Planning (FTUP) program. The FTUP was introduced to reduce uncertainty and delays in the early stages of redevelopment projects; however, empirical evidence on how public contribution requirements and incentive compensation mechanisms operate in practice remains limited.
Using a dataset of 30 housing redevelopment projects designated under the FTUP since 2020, this study analyzes the duration from candidate site selection to official redevelopment district designation. An ordinary least squares (OLS) regression model is employed with project size, composition of public contributions, scale of rental housing provision, and infrastructure contribution ratios as key explanatory variables. Based on the quantitative findings, projects are further classified into four typologies—Urban Structure Restructuring, Infrastructure Normalization, Mixed-Use Hub Formation, and Neighborhood-Oriented Consolidation—by cross-examining public contribution configurations and incentive levels. Representative cases from each typology are then analyzed in depth to investigate planning negotiations, incentive allocation mechanisms, and decision-making processes.
The results indicate that the composition of public contributions, rather than their absolute magnitude, plays a critical role in shaping early project timelines. Infrastructure-oriented contributions tend to involve standardized negotiation procedures with clearly defined criteria, leading to more stable and predictable timelines. In contrast, projects centered on building-based public facilities and complex public uses require multi-layered negotiations regarding facility scale, spatial allocation, and operational responsibility, resulting in higher coordination costs and prolonged timelines. These findings suggest that the public contribution–incentive system under the FTUP does not operate as a uniform mechanism, but rather functions differently depending on local physical conditions and governance structures.
This study contributes to the literature by interpreting the FTUP not merely as a procedural acceleration tool, but as an institutional mechanism that reconfigures project feasibility through the exchange of public contributions and incentives. Nevertheless, limitations remain due to the small sample size, reliance on official planning documents, and the focus on early-stage timelines prior to project implementation. Future research should expand the dataset, incorporate qualitative indicators of public contribution quality, include non-designated candidate sites, and further examine administrative and social contexts to provide a more comprehensive evaluation of the FTUP.

목차 (Table of Contents)

• 표 목차
• [표 2-1] 주택정비형 재개발사업의 제도적 변천 과정 10
• [표 2-2] 재개발 정비사업 절차도 12
• [표 2-3] 서울시 주택정비형 재개발 정비사업 추진 현황 16
• [표 2-4] 기부채납에 의한 용적률 인센티브 20
• [표 2-5] 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 21
• [표 2-6] 정비사업 소요 기간에 미치는 영향에 관한 연구 31
• [표 2-7] 정비사업의 공공기여와 인센티브에 관한 연구 33
• [표 3-1] 연구의 대상, 서울시 신속통합기획 사업장 현황 40
• [표 3-2] 변수의 종류 및 정의 43
• [표 3-3] 심층 사례분석 프레임워크 47
• [표 4-1] 권역별 사업 초기 기간 기초 통계 결과 51
• [표 4-2] 권역별 정비구역 면적 기초 통계 결과 51
• [표 4-3] 권역별 정비구역 임대주택 비율 기초 통계 결과 51
• [표 4-4] 권역별 용적률 인센티브 상한 기초 통계 결과 51
• [표 4-5] 권역별 법적상한용적률 기초 통계 결과 51
• [표 4-6] 신속통합기획 주요 변수 기초 통계 결과 52
• [표 4-7] 주택정비형 재개발사업 유형화 57
• [표 4-8] 금호21구역 정비사업 개요 57
• [표 4-9] 금호21구역 용적률 계획 60
• [표 4-10] 금호21구역 사업 추진 과정 63
• [표 4-11] 신월7동1구역 정비사업 개요 67
• [표 4-12] 신월7동1구역 용적률 계획 71
• [표 4-13] 신월7동1구역 사업 추진 과정 73
• [표 4-14] 마천5구역 정비사업 개요 74
• [표 4-15] 마천5구역 용적률 계획 78
• [표 4-16] 마천5구역 사업 추진 과정 81
• [표 4-17] 가리봉2구역 정비사업 개요 84
• [표 4-18] 가리봉2구역 용적률 계획 88
• [표 4-19] 가리봉2구역 사업 추진 과정 91
• [표 4-20] 창신동23번지, 숭인동 56번지 정비사업 개요 92
• [표 4-21] 창신동23번지 용적률 계획 97
• [표 4-22] 숭인동 56번지 용적률 계획 97
• [표 4-23] 창신동23번지, 숭인동 56번지 사업 추진 과정 101
• [표 4-24] 신림1구역 정비사업 개요 103
• [표 4-25] 신림1구역 용적률 계획 107
• [표 4-26] 신림1구역 사업 추진 과정 109
• [표 4-27] 공덕8구역 정비사업 개요 111
• [표 4-28] 공덕8구역 용적률 계획 115
• [표 4-29] 공덕8구역 사업 추진 과정 116
• 그림 목차
• [그림 1-1] 연구 흐름도 6
• [그림 2-1] 서울시 6대 재개발 규제완화 방안 8
• [그림 2-2] 국토계획 체계의 주택정비형 재개발사업 9
• [그림 2-3] 공동주택 허용용적률 인센티브 개정 19
• [그림 2-4] 기부채납에 의한 용적률 인센티브 20
• [그림 2-5] 신속통합기획 정비계획 수립 절차 23
• [그림 2-6] 신속통합기획 사업 절차 비교 24
• [그림 2-7] 신속통합기획 2.0 25
• [그림 2-8] 신속통합기획 재개발-재건축 현황 25
• [그림 2-9] 신속통합기획의 유연한 도시계획 기준 적용 26
• [그림 2-10] 여의도 시범아파트 재건축 조감도 28
• [그림 2-11] 여의도 시범아파트 기부채납 갈등 28
• [그림 3-1] 연구의 공간적 범위 및 주택정비형 재개발 현황 36
• [그림 3-2] 연구의 분석 단위 및 프레임워크 38
• [그림 3-3] 도심권 주택정비형 재개발 39
• [그림 3-4] 동북권 주택정비형 재개발 39
• [그림 3-5] 동남권 주택정비형 재개발 39
• [그림 3-6] 서남권 주택정비형 재개발 39
• [그림 3-7] 서북권 주택정비형 재개발 39
• [그림 4-1] 금호21구역 59
• [그림 4-2] 금호21구역 정비구역 결정도 60
• [그림 4-3] 금호21구역 신속통합기획 계획안 61
• [그림 4-4] 금호21구역 용도지역 결정(변경도) 63
• [그림 4-5] 금호21구역 정비계획 결정도 63
• [그림 4-6] 신월7동 1구역 68
• [그림 4-7] 신월7동 1구역 정비구역 결정도 69
• [그림 4-8] 신월7동 1구역 조감도 70
• [그림 4-9] 신월7동 1구역 용도지역 결정(변경도) 72
• [그림 4-10] 신월7동 1구역 정비계획 결정도 72
• [그림 4-11] 마천5구역 현황 75
• [그림 4-12] 마천5구역 조감도 75
• [그림 4-13] 거여·마천 재정비촉진구역 결정도(변경) 76
• [그림 4-14] 마천5구역 재정비촉진구역 결정도 76
• [그림 4-15] 마천5구역 용도지역 결정도(변경) 79
• [그림 4-16] 마천5구역 재정비촉진계획 결정도 79
• [그림 4-17] 가리봉2구역 정비구역 결정도 86
• [그림 4-18] 가리봉2구역 신통기획 선정 86
• [그림 4-19] 가리봉2구역 조감도 86
• [그림 4-20] 가리봉2구역 용도지역 결정(변경도) 89
• [그림 4-21] 가리봉2구역 정비계획 결정도 89
• [그림 4-22] 창신동23·숭인동56 일대 신속통합기획안 93
• [그림 4-23] 창신동23번지 일대 정비구역 결정도 94
• [그림 4-24] 숭인동56번지 일대 정비구역 결정도 94
• [그림 4-25] 창신동23번지 일대 정비계획 결정도 98
• [그림 4-26] 숭인동56번지 일대 정비계획 결정도 98
• [그림 4-27] 창신동23번지 일대 용도지역 결정도(변경) 99
• [그림 4-28] 숭인동56번지 일대 용도지역 결정도(변경) 99
• [그림 4-29] 신림재정비촉진지구 토지이용계획도 105
• [그림 4-30] 신림재정비촉진지구 용도지역 결정도 108
• [그림 4-31] 공덕8구역 정비계획결정(안) 113
• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 3. 연구의 질문 4
• 제 2 절 연구의 흐름 5
• 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 7
• 제 1 절 주택정비형 재개발사업의 제도적 이해 7
• 1. 주택정비형 재개발사업의 개념과 제도적 변천 과정 7
• 2. 주택정비형 재개발사업의 추진 절차와 현황 11
• 제 2 절 공공기여와 인센티브의 제도적 이해 17
• 1. 공공기여와 인센티브의 개념과 제도적 변천 과정 17
• 2. 공공기여에 의한 용적률 인센티브 18
• 제 3 절 신속통합기획의 이해 22
• 1. 신속통합기획의 도입 배경 22
• 2. 신속통합기획의 추진 절차와 현황 23
• 3. 신속통합기획의 공공기여와 인센티브 26
• 제 4 절 선행연구 검토 29
• 1. 정비사업 소요 기간에 미치는 영향에 관한 연구 29
• 2. 정비사업의 공공기여와 인센티브에 관한 연구 32
• 3. 연구의 차별성 34
• 제 3 장 연구 방법 35
• 제 1 절 연구의 범위 및 분석 단위 35
• 1. 연구의 범위 35
• 2. 분석 단위 37
• 제 2 절 변수 정의 41
• 제 3 절 선형 회귀 모형(OLS) 43
• 제 4 절 신속통합기획 사례 분석 방법의 검토 45
• 제 4 장 사업 추진 기간에 대한 실증 분석 48
• 제 1 절 기술 통계 결과 48
• 제 2 절 회귀 분석 결과 53
• 제 3 절 신속통합기획 사례 유형화 56
• 제 4 절 도시구조 개편형 사례 분석 58
• 1. 금호21구역(동북권) 58
• 2. 도시구조 개편형 소결 66
• 제 5 절 기반시설 정상화형 사례 분석 67
• 1. 신월7동 1구역(서남권) 67
• 2. 마천5구역(동남권) 74
• 3. 기반시설 정상화형 소결 82
• 제 6 절 복합거점 조성형 사례 분석 84
• 1. 가리봉2구역(서남권) 84
• 2. 창신동 23번지, 숭인동 56번지 일대(도심권) 92
• 3. 복합거점 조성형 소결 102
• 제 7 절 생활기반 내실형 사례 분석 103
• 1. 신림1구역(서남권) 103
• 2. 공덕8구역(서북권) 111
• 3. 생활기반 내실형 소결 117
• 제 5 장 결론 118
• 제 1 절 연구 결과 요약 118
• 제 2 절 신속통합기획 사례에 관한 종합적 해석 120
• 제 3 절 연구의 시사점 및 한계 122
• 1. 연구의 시사점 122
• 2. 연구의 한계 123