부동산 중개제도에 관한 비교법적 연구 = A Comparative Legal Study on the Real Estate Brokergae

국문 초록 (Abstract)

부동산 중개제도에 관한 비교법적 연구


부동산법학과 한 정 훈
지 도 교 수 이 점 인

현행 부동산 중개제도는 정부가 부동산 거래질서의 확립과 국민의 재산권을 보호할 목적으로 1983년 12월 30일 부동산중개업법을 제정하여 부동산중개업소를 개설하기 위한 요건으로 종전 신고제에서 허가제로 요건을 강화하는 한편 공인중개사자격시험제도를 신설하여 공인중개사 자격취득자만이 중개업을 할 수 있도록 규정하였다. 동법은 2005년까지 총 9차에 걸쳐 개정되어 현재는 공인중개사의 업무및 부동산거래신고에 관한 법률로 개정되어 부동산중개업무와 관련된 사항을 규율하고 있으나, 동법에 의한 공인중개사 자격자가 과다배출 되었다는 지적이 나올 정도로 많은 유자격자가 배출되어 있음에도 이 법 시행 전에 이미 중개업 신고를 하였던 기존의 중개인의 기득권을 인정하여 유자격자와 동일하게 제한 없이 중개업을 할 수 있도록 인정해주고 있다.
그 후 2005년에는 부동산중개업법이 ‘공인중개사의업무및부동산거래신고에관한 법률’로 개정되면서 중개업자에게 의무적으로 부동산 실거래신고 제도를 신설하였다. 그러나 부동산중개를 규율하는 법의 제정과 개정에도 불구하고 우리나라 부동산중개업은 단순 알선ㆍ중개의 수준에서 낮은 경쟁력을 보이고 있으며, 중개업자의 업무영역 또한 제한된 범위 내에서 이루어지고 있어 매우 취약한 점 등 많은 문제점들이 지적되고 있다.
부동산중개업 제도개선의 필요성은 대외적인 환경변화에 의해서도 제기되고 있다. 즉, 최근 시장개방에 따른 외국 부동산업체의 국내진출로 인하여 다양한 부동산금융기법이 도입되는 등 부동산중개업에 있어서도 국제경쟁력 제고가 시급히 요구된다. 우리나라 부동산중개업의 환경과 제도는 선진 외국의 부동산중개업에 비하여 매우 열악한 실정이다. 따라서 우리 부동산중개제도는 산업자체의 고도화와 대 내외적인 환경변화에 부응할 수 있는 정책적 제도개선의 필요성이 매우 높은 실정이다.
발전방안의 실효성을 거두기 위해서는 무엇보다 선진 중개업제도의 도입과 정부의 장기적이고 일관성 있는 정부정책이 함께 요구된다. 부동산중개제도가 개선된다면 우리나라의 부동산중개업은 한 단계 더 발전될 것이며 중개업자도 전문직업인으로서 자긍심과 사명감을 갖게 되고 중개의뢰인들의 권익도 보호될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 목적과 배경 1
• 2. 연구의 방법 및 범위 2
• Ⅱ. 부동산중개업에 관한 일반적 고찰 3
• 1. 부동산 거래의 의의 3
• 가. 부동산 거래의 내용 4
• 나. 부동산 거래의 유형 5
• 2. 부동산중개업의 개관 10
• 가. 부동산중개업의 개념 10
• 나. 한국 부동산 중개인 11
• 3. 부동산중개업자의 역할 및 중개활동 35
• 가. 부동산중개업자의 역할 35
• 나. 부동산중개업자의 의무 및 책임 37
• 다. 부동산중개업자의 중개활동 44
• Ⅲ. 외국의 부동산중개제도 48
• 1. 미국의 부동산중개제도 49
• 가. 부동산 중개업의 개관 50
• 나. 부동산 중개계약 52
• 다. 부동산중개수수료 57
• 라. 서비스 수준과 손해배상 책임 58
• 2. 영국의 부동산 중개제도 58
• 가. 중개업과 중개업자 58
• 나. 부동산 중개계약 60
• 다. 중개업자에 대한 수수료 60
• 3. 일본의 부동산 중개제도 61
• 가. 중개업과 중개업자 61
• 나. 거래정보망 및 중개계약의 형태 62
• 다. 중개업자에 대한 수수료 62
• 라. 영업보증금 및 변제업무제도 63
• 4. 캐나다 부동산종류 및 구입절차의 단계별내용 64
• 가. 서설 64
• 나. 캐나다에서 주택구입 방법 66
• 다. 캐나다 부동산 조세제도 및 금융제도 71
• 라. 캐나다 부동산 보험제도 73
• 마. 캐나다 부동산 중개인제도 79
• 5. 외국과 우리나라 중개제도의 비교 79
• 가. 업무영역과 중개서비스의 내용 79
• 나. 부동산 중개업자의 자격요건과 사후관리 80
• 다. 거래사고의 예방 및 손해배상 보장제도 82
• 라. 부동산중개계약의 유형과 중개수수료 82
• Ⅳ. 부동산중개업의 현황 및 문제점 83
• 1. 부동산중개업자의 자격 및 현황 83
• 가. 중개업자의 자격ㆍ등록기준 84
• 나. 부동산중개서비스의 수준 90
• 다. 부동산 불법중개행위 92
• 2. 우리나라 부동산중개제도의 문제점과 개선방안 93
• 가. 중개인과 공인중개사의 개선방안 94
• 나. 부동산 거래사고의 예방과 서비스의 개선방안 95
• 다. 중개보조원의 불법중개행위 97
• 라. 손해배상제도 97
• 마. 중개수수료 체계와 중개대상물 확인․설명서 제도 99
• 바. 부동산거래정보망 체계 미흡 100
• 사. 부동산통합서비스 미흡 101
• 3. 부동산중개업의 개선방안 102
• 가. 공인중개사 자격제도의 개선 102
• 나. 부동산중개수수료 제도 현실화 104
• 다. 부동산중개업무 영역 확대 107
• 라. 부동산중개업자의 전문성 제고 108
• 마. 부동산거래정보망 및 부동산통합서비스의 활성화 109
• 바. 부동산 중개와 손해배상 제도 112
• Ⅴ. 결론 113
• 참고문헌 117
• Abstract