부동산을 활용한 효율적 투자 포트폴리오 도출에 관한 연구 : 부동산 펀드와 리츠를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

국내 부동산 투자는 부동산 펀드와 리츠와 같은 간접투자방식의 도입과 부동산 투자시장 확대로 급격히 성장해왔다. 부동산 투자 대상 자산은 주거시설, 업무시설, 판매시설을 비롯하여 숙박시설, 문화시설, 휴양 시설 등으로 확대되고 있으며, 투자 방식 또한 점차 다양해지고 있다.
본 연구에서는 부동산 공모 펀드와 리츠를 자산 유형별로 구분하고, 주식 및 채권과 함께 포트폴리오를 구성하는 방안에 대하여 분석하였다. 이를 위하여 투자 대상 자산의 수익률 함수를 ARMA 모형으로 도출한 후, 붓스트랩 시뮬레이션으로 포트폴리오의 샤프지수와 VaR를 추정하였다. 분석 결과, 효율적 포트폴리오에서 부동산 자산이 차지하는 비중은 6.9%로 나타났다. 고수익-고위험 포트폴리오에서 부동산 자산의 비중은 10.8%까지 증가하는 것으로 나타나 부동산이 위험 선호형 투자자의 포트폴리오 구성에 효과적인 자산인 것으로 분석되었다. 부동산 자산 내에서는 판매시설, 업무시설, 숙박 및 기타시설, 공동주택 순으로 비중이 높게 나타났으며, 특히 고수익-고위험 포트폴리오에서 판매시설의 비중은 7.4%까지 증가하는 것으로 분석되었다. 한편 글로벌 금융위기 이후의 성과에 한하여 동일한 방법으로 효율적 포트폴리오를 도출한 결과, 주식과 부동산 자산의 비중은 감소하고 채권의 비중은 증가하는 것으로 나타났다.
본 연구는 부동산 공모 펀드와 공모 리츠의 수익률 분석에 국한된다는 한계는 있으나 기존 연구와 달리 부동산 자산을 유형별로 구분하여 효율적 포트폴리오를 구성하는 방안을 분석했다는 점에서 의의가 있다. 앞으로 이 분야에 대한 보다 다양한 연구가 이루어지기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Domestic real estate Investment market has grown rapidly due to the introduction of indirect investments such as Real Estate Funds and REITs and the expansion of demand for real estate investments. The types of assets subject to real estate investments are diverse, including not only residential housing, offices and retail, but also hotels, public facilities, resorts and theme parks, etc., and the investment structure is also becoming increasingly diverse.
This study breaks down public offering Real Estate Funds and REITs by asset type and analyzes how to construct a portfolio together with listed stocks and bonds. For this purpose, this study derives the expected return model of assets to be invested using ARMA model and estimates Sharpe ratio and Value-at-Risk (“VaR”) of the portfolio by bootstrapping simulation method. Based on the aforementioned analysis, the allocation of real estate investments in an optimal portfolio was calculated to be 6.9%. As the allocation of real estate investments in the portfolio with high return-high risk profile increases to 10.8%, real estate proves to improve the efficiency in constructing portfolios by risk taking investors. Within real estate assets, the allocation of properties in optimal portfolio are, in the order of importance, retails, offices, hospitalities and others, and apartments. Specifically, my analysis shows that the allocation of retails in high return-high risk portfolio increased by 7.4%. For reference, as a result of deriving an optimal portfolio in the same using the performance data after the global financial crisis, the allocation of listed stocks and real estate has decreased, and the proportion of bonds has increased.
A contribution of this study is that it analyzes the method of constructing optimal portfolios by distinguishing real estate investments by each asset type, which has not been done previously in Korea. A drawback of this study is that the analysis is limited to the investment return of publically offered real estate funds and REITs, and thus there are limitations for this study to be generally applicable. It is hoped that further research will incorporate various real estate asset types.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경과 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 제 2 장 부동산 간접투자 현황 및 선행연구의 고찰 5
• 제 1 절 부동산 간접투자 현황 5
• (1) 부동산 간접투자 개요 5
• (2) 부동산 펀드의 특성 및 현황 6
• (3) 리츠의 특성 및 현황 8
• 제 2 절 선행연구의 고찰 11
• (1) 선행연구의 검토 11
• (2) 선행연구와의 차별성 13
• 제 3 장 실증분석 및 결과 14
• 제 1 절 분석의 자료 14
• (1) 분석 대상 및 자료의 선정 14
• (2) 부동산 자산 유형의 구분 16
• 제 2 절 기초 통계 분석 17
• (1) 기술 통계량 분석 17
• (2) 상관관계 분석 19
• 제 3 절 포트폴리오 분석의 방법 및 모형 22
• (1) 샤프지수(Sharp ratio) 및 VaR 분석 22
• (2) 붓스트랩 시뮬레이션(Bootstrap simulation) 23
• 제 4 절 실증분석 결과 및 해석 31
• (1) 효율적 포트폴리오의 자산 구성 31
• (2) 수익-위험 선호에 따른 포트폴리오 구성 34
• (3) 글로벌 금융위기 이후 성과에 관한 추가분석 38
• (4) 부동산 간접투자 실행 방안에 대한 제언 40
• 제 4 장 요약 및 결론 42
• 참고문헌 44
• Abstract 45