不動産 證卷化 制度의 活性化 方案에 關한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As current real estate market is coming to be openended and globalized gradually, the 21st real estate market will be changed in many aspects including its combination with financial market, transferring of investment way over real estate to indirect one using its securitilized goods from the existing direct one, change into demander-oriented market from supplier-oriented one, and change of conventional investment paradigm to cashflow-oriented concept from the existing capital gain-oriented one. Since the extreme asset deflation from foreign exchange crisis, the system of real estate securitization has been introduced to overcome such crisis. The alternatives to activate and settle down the system in early stage as possible are required, which are as followings.
First, from the context of legal affairs the legalized power ove real estate registration should be permitted for the sake of rapid and safe transaction, but its realization is hopeless in the near future, so it is necessary to introduce the registry insurance system to fill out its systematic incompletion. And a shift of notificational way to monolithic one is required so as to avoid the problem of duplicate notification with the systematic support by computerizational completion over registry affairs. In addition, taxational favor for investment trusts who connect between property owner and investors should be permitted so as to lead flowing fund supply and long-running investment. And the way estimation official land price should be transferred to returns-restoring measure in place of existing one, which focuses on cash flow.
Second, restructuring over the bond market should be performed in pursuit of preferable progress of real estate securitization, whose proper way may well include shifting to longdated bond-oriente market from the existing short-dated one. In addition, keeping low interest rate and rate lowering is inevitable in order to secure competitivity over the other financial goods. Introducing the insurance system is also required against probable risk in many aspects, which is expected to disperse risk, and to secure credit & safety of stocks.
Third, from the context of policy government should support the system in indirect instrument such as taxation and finance in early stage so as to exhibit its intrinsic effects over real estate stock market. And such serivces should be given by government a building information infrastructure, opening to the public the rea estate information and cultivating personnels expert.
In conclusion, to settle down the system in Korea will be a big turning point to shift real estate financial industry dramatically, and a vital moment to mature real estate market. Especially the REITs system, which completes this system, will lead rapid progress of the real estate market.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제 I 장 서 론 = 1
• 제 1 절 연구의 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제 II 장 부동산 증권화 제도의 이론적 고찰 = 5
• 제 1 절 부동산 증권화 제도의 개념 및 구조 = 5
• 1. 부동산 증권화의 개념 = 5
• 2. 부동산 증권화의 구조 = 6
• 제 2 절 부동산 증권화 제도의 유형 및 효과 = 8
• 1. 기초자산의 유형에 따른 분류 = 8
• 2. 부동산 증권화에 대한 권리의 형태별 분류 = 9
• 3. 부동산 증권화 도입에 따른 기대효과 = 10
• 제 3 절 주요 선진국의 부동산 증권화 제도 = 14
• 1. 미국의 부동산 증권화 제도 = 15
• 2. 일본의 부동산 증권화 제도 = 17
• 3. 호주의 부동산 증권화 제도 = 20
• 4. 홍콩의 부동산 증권화 제도 = 23
• 5. 영국의 부동산 증권화 제도 = 24
• 제 III 장 우리나라 부동산 증권화 제도의 현황 및 문제점 = 27
• 제 1 절 부동산 증권화의 제도적 실태 = 27
• 1. 신탁업법에 의한 부동산투자신탁 = 27
• 2. 자산유동화에관한법률에 의한 ABS제도 = 28
• 3. 주택저당채권유동화회사법에 의한 MBS제도 = 30
• 4. 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사(REITS) = 32
• 제 2 절 우리나라의 부동산증권화 현황 = 34
• 1. 토지수익연계채권 = 34
• 2. 자산담보부증권(ABS, Asset Backed Securities) = 35
• 3. 주택저당증권(MBS, Mortgage Backed Securities) = 38
• 4. 부동산투자회사(REITs) = 41
• 5. 부동산투자신탁 = 42
• 제 3 절 부동산 증권화 제도 도입에 따른 문제점 = 46
• 1. 법적 문제점 = 46
• 2. 경제적 측면의 문제점 = 48
• 3. 정책적 측면의 문제점 = 49
• 제 IV 장 부동산 증권화 활성화방안 = 51
• 제 1 절 법률적 측면 = 51
• 1. 민법 = 51
• 2. 세법상의 세제혜택 부여 = 56
• 3. 감정평가 관련 법령의 개정 및 수익환원법의 적용 = 60
• 4. 부동산투자신탁 관련(은행법 제36∼37조)법률의 완화 = 63
• 제 2 절 경제적 측면 = 63
• 1. 채권시장의 발달 및 수요기반 확충 = 64
• 2. 금리인하 = 65
• 3. 증권의 신용도와 안전성 보장 = 66
• 4. 금융기법의 선진화 = 69
• 5. 부동산 증권화 관련 보험의 도입 = 71
• 6. 투자자산의 물색 및 수익률 제고 = 72
• 제 3 절 정책적 측면 = 74
• 1. 정책적 규제나 개입최소화 = 74
• 2. 부동산 정보 인프라의 조속한 구축 및 부동산 관련 정보공개 = 76
• 3. 부동산 증권화 관련 전문 인력의 양성 및 부동산 서비스업의 종합화 = 82
• 4. 선진화된 부동산 문화의 확립 = 84
• 제 V 장 결 론 = 91
• 참고문헌 = 94
• ABSTRACT = 99