서울시 저층주거지의 개발에 미치는 영향요인에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Low-rise residential areas in Seoul have been under constant development since the past for the purpose of housing supply, and development pressure has been increasing recently due to a decrease in the supply of apartments to stabilize the housing market. Low-rise residential areas in Seoul account for the largest proportion of single-family homes with 42.9% of the total. but, the average single-family homes is more than 35 years old, which requires maintenance Therefore, through the development of single-family housing, it will be developed as a new type of housing.
The type that drives the change of low-rise housing is detached housing, and the number of households and density of houses increased relatively due to development. However, problems emerged due to simple volume supply, and a number of problems related to open space, lack of parking facilities, garbage, landscape, and solar rights were typical.
However, the means of management for various problems arising from low-rise dwellings are insufficient, and only discussions have been made despite the need for alternative measures to ensure sustainability.
This study looked at the current situation and development characteristics to understand the changes in low-rise residential area. aIn addition, based on factors affecting the development of housing, future development patterns were predicted The probability of development by type of housing (multi-family, multi-family, multi-family housing) was reviewed for the aged single-family housing, and the probability-selection model, Multinomial Logit Analysis, was conducted.
The analysis of the Multinomial Logit model showed that the development of housing, Land characteristics have been found to be common, the larger and cheaper the land is, the more likely it is to be developed. In the case of economic characteristics, the report showed that the number of businesses is relatively small and the number of workers is more likely to be developed in many areas because low-rise residential areas are used as a space for urban workers to reside in affordable housing.
As for location characteristics, accessibility to subway station is an important factor for residents of low-rise residential areas, the convenience of public transport means is highly likely to be developed in areas close to subway stations. The higher the rental level in the housing market, the higher the likelihood of development based on business feasibility, and the higher the rate of development in the small housing and land use sectors. Finally, with regard to urban planning, it was found that the farther the distance between the adjacent development project area and the central area, the more likely it was to be developed.
In the future, the forecast of development of low-rise dwellings shows that it is highly likely that old detached houses located in a single field will be supplied mainly multi-onerooms house and multi-family house. In the case of multiplex housing, and it is found that there is a high probability of further development in areas where existing multi-family housing and multiplex housing are supplied, which could result in an increase in house density of low-rise dwellings. In the case of multiplex housing, It has been confirmed that multiplex house are more likely to be developed in high-end detached house. but, It is unlikely that substantial development will take place.
However, the planned means of managing low-rise dwellings are insufficient, and the district unit plan, which can be used as a means of management, is being utilized mainly for high-rise apartments and commercial areas at the time of 20 years. Currently, only wide-area management of low-rise dwellings is carried out through the relevant laws and systems of individual building units.
Therefore, the rapid introduction of pre-planned means is deemed necessary, and It is believed that it is time for the establishment of a plan for comprehensive management of low-rise residential area and the introduction of a system.

국문 초록 (Abstract)

서울시 저층주거지는 주택공급의 목적으로 과거부터 지속적인 개발이 진행되어왔으며, 최근 주택시장 안정화를 위한 아파트 공급의 감소로 개발압력이 증가하는 상황이다. 서울시 저층주거지의 대표적인 주택 유형은 단독주택이 42.9%로 가장 많은 비율을 차지하고 있으나, 평균 35년 이상의 노후주택으로 정비가 필요한 상황이다. 이러한 단독주택을 활용한 개발로 인해 지속적인 멸실과 새로운 주택 유형으로의 개발이 이루어지게 된다.
저층주거지의 변화를 주도하는 주택 유형은 다중주택·다가구주택·다세대주택으로 단독주택보다 상대적으로 큰 규모의 주택들로 나타났다, 이로 인해 세대 수 증가와 점진적인 밀도의 상승이 이루어졌다. 그러나, 단순 양적인 공급으로 인한 문제점이 나타나고 있으며, 대표적으로 오픈스페이스, 주차시설 부족, 쓰레기, 경관 및 일조권 등과 관련된 문제가 다수 발생하였다.
그러나, 저층주거지에서 발생하는 다양한 문제에 대한 관리 수단은 부족한 현실이며, 지속가능성을 담보하기 위한 대안 마련의 필요성이 있음에도 불구하고 논의만 이루어진 상황이다.
이에 이 연구에서는 저층주거지의 실태를 파악하기 위해 변화를 주도하는 주택의 유형별 개발 특성과 영향요인에 대해 살펴보고자 하며, 이를 바탕으로 미래 저층주거지의 개발 양상에 대해 알아보고자 한다. 노후 단독주택을 대상으로 개별 특성에 따른 주택유형별(다중주택·다가구주택·다세대주택)로 개발이 이루어질 확률을 통해 향후 변화를 살펴보았으며, 확률선택모형인 다항로짓분석(Multinomial Logit Analysis)를 실시하였다.
다항로짓모형의 분석결과, 토지특성의 경우 공통적으로 주택의 개발은 저렴한 가격의 큰 규모의 필지와 필지의 형상이 세장비가 긴 장방향인 경우 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다. 경제특성의 경우 저층주거지는 도시근로자들이 저렴한 가격의 주택에 거주할 수 있는 공간으로 활용되기 때문에 사업체 수는 비교적 작고, 종사자 수는 많은 지역에서 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다.
입지특성의 경우 지하철과의 접근성이 저층주거지의 거주민에게 대중교통 수단의 편리성은 중요한 요인으로 나타나 지하철역과 가까운 지역에서 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다. 지역 특성으로는 주택시장의 임대료 수준이 높을수록 사업성에 의한 개발 확률이 높게 나타났으며, 개발수용력 측면에서 평균 필지 면적이 작고 지역의 소형주택비율, 용도지역 비율이 높은 곳에서 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다. 마지막으로, 도시계획과 관련하여 인근개발 사업지역과 중심지와의 거리는 멀어질수록 개발이 진행될 확률이 높은 것으로 나타났다.
향후, 저층주거지 개발예측 결과, 단일 필지에 입지한 노후 단독주택의 경우, 다중주택과 다세대주택 위주로 공급될 확률이 높은 것으로 나타났다. 다중주택의 경우, 기존의 다가구주택·다세대주택이 밀집되어 공급된 지역에서 추가적인 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타나 저층주거지의 밀도가 상승할 우려가 있는 것으로 나타났다, 또한, 다세대주택의 경우 산발적인 형태로 공급이 이루어질 가능성이 크며 집중적인 공급으로 나타나는 지역의 경우, 흔히 고급단독주택지로 알려진 지역으로 현실적인 개발이 이루어질 가능성은 낮을 것이라 판단된다.
그러나. 저층주거지를 관리할 수 있는 계획적 수단은 부족한 상황이며, 관리 수단으로 활용할 수 있는 지구단위계획의 경우 20년이 되어가는 시점에서 주로 고층의 아파트와 상업지역에 대해 제한적으로 활용되고 있다. 현재 저층주거지의 경우 개별건축물 단위의 관련 법·제도를 통한 광역적인 관리만 이루어지고 있다.
따라서 사전적인 계획적 수단의 신속한 도입이 필요하다고 판단되며, 이를 통해 합리적인 주거지 관리와 주거의 안정성을 담보하는 것을 목적으로 저층주거지 중심형 지구단위계획의 수립과 도입을 통한 관리가 필요한 시점이라 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 흐름 5
• 제2장 이론 및 선행연구 검토 9
• 제1절 이론적 고찰 9
• 1. 주거지분화이론(Residenstial Differentiation) 9
• 2. 주거입지이론(Residential Location) 10
• 제2절 선행연구 검토 11
• 1. 저층주거지의 변화와 주거환경에 관한 연구 11
• 2. 주택의 개발 특성에 관한 연구 13
• 3. 선행연구와의 차별성 15
• 제3장 서울시 저층주거지 현황과 개발 특성 16
• 제1절 서울시 저층주거지 현황 16
• 1. 저층주거지의 일반현황 16
• 2. 저층주거지의 주택 유형 및 특징 18
• 제2절 서울시 저층주거지 개발 특성 21
• 1. 저층주거지의 개발 분포 및 특성 21
• 2. 저층주거지의 주택유형별 개발 시기 29
• 3. 저층주거지의 주택 유형 및 형태 변화 31
• 제3절 소결 33
• 제4장 저층주거지의 개발 영향요인에 관한 실증분석 35
• 제1절 변수설정 및 자료 35
• 제2절 일반적 특징 40
• 제3절 저층주거지의 개발 영향요인 분석 43
• 1. 다항로짓모형(Multinomial Logit Model) 43
• 2. 다항로짓모형 분석결과 44
• 제4절 저층주거지의 개발예측 및 분포 특성 49
• 1. 저층주거지 개발예측 방법 49
• 2. 저층주거지 개발예측 분석결과 50
• 제5장 결론 및 시사점 56
• 참고문헌 59
• ABSTRACT 61
• 감사의 글 64