(An) analysis on the effect of urban regeneration on the change of alley commercial districts : focused on urban regeneration areas and adjacent alley commercial districts in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the past, a city was usually maintained by large-scale development after complete demolition of buildings, but recently urban regeneration projects are drawing attention for improvement of the living environment while maintaining and preserving the existing structure of the city. The Moon Jae-In government, too, proposed urban regeneration as a major policy for urban management through Urban Regeneration New Deal Project, and Seoul Metropolitan Government has been implementing urban regeneration projects beginning with the New Town and Redevelopment Resolution Plan established in January 2012. Urban regeneration aims to revitalize the entire region by creating jobs, encouraging business foundation by both the young and the middle-aged, etc. based on the improvement of living environment and community revitalization under the big goal of a comprehensive revitalization of the region. Meanwhile, alleys are the base of the activities of the local residents, and most outdoor activities are performed in alleys. Therefore, alleys are very important in urban regeneration project, and revitalization of the alley commercial district formed in and around alleys will certainly contribute to the revitalization of the entire region. In this regard, this study aims to propose an index for revitalization of the regional economy, which is the major objective of urban regeneration, by elucidating the influence of urban regeneration on the change of alley commercial district through analysis of the change of sales and floating population of the alley commercial districts in and near the areas of Phase1 Urban Regeneration Project in Seoul.
For such a purpose, this study focused on the influence of Seoul type urban regeneration project of Seoul Metropolitan Government on the change of alley commercial districts and summarized Phase1 urban regeneration project and commercial districts systematically. In addition, this study was conducted on the influence of urban regeneration on alley commercial districts by analyzing the change of sales and floating population of alley commercial districts. The research objects of this study chosen for examination of the influence of urban regeneration on alley commercial districts are the 5 areas of general neighborhood regeneration projects in Changsin‧Sungin, Seongsu-dong, Amsa-dong, Jangwi-dong and Sangdo 4-dong among the Phase1 urban regeneration areas in Seoul and the alley commercial districts within 1km of radius from the areas of general neighborhood regeneration projects.
First, this study analyzed the change of the sales and floating population of each alley commercial district and then extracted the factors of urban regeneration project which affected the change of commercial districts through review of preceding researches and examined the change of the alley commercial districts in each area. Meanwhile, the alley commercial districts in the research object areas are adjoining each other, and thus people can use various commercial districts moving across them freely. Therefore, it was expected that spatial autocorrelation will occur due to such a locational characteristic. To verify it, spatial weighted matrix was made up and Moran’s I statistics were measured by using it for analysis of the pattern of spatial cluster.
The following are the results of the analysis.
According to the analysis of the pattern of change of the sales and floating population of the alley commercial districts in urban regeneration areas as of the fourth quarter of 2018 compared to the fourth quarter of 2014, the average sales increased by 36.6% in the alley commercial districts in urban regeneration areas; increased by 21.8% in the alley commercial districts within 1km of radius from urban regeneration areas; and increased by only 14.6% in the rest alley commercial districts. As for floating population, it decreased by 14.0% in the alley commercial districts out of 1km of radius from urban regeneration areas while the rate of decrease of floating population was 11.6% and 6.3% in the alley commercial districts in urban regeneration areas and in the alley commercial districts within 1km of radius respectively. It shows that urban regeneration had a certain degree of positive effect on the change of sales and floating population of alley commercial districts.
According to the analysis of the change of sales of each type of business, the rate of change of sales was the highest in urban regeneration areas in all the types of business of food service, service industry and retail industry. In the case of food service and service industry, the rate of increase of sales in urban regeneration areas was more than double that of the areas out of 1km of radius, and the rate of increase of sales of retail industry was more than 4 times. The rate of increase of sales in the alley commercial districts within 1km of radius from the boundary of urban regeneration areas was also higher than the alley commercial districts out of 1km of radius in all types of business. Thus, it can be estimated that urban regeneration had a positive effect on the increase of sales in the alley commercial districts in and near the urban regeneration area.
Next, each alley commercial district of the urban regeneration area was examined in detail. Among the commercial districts in urban regeneration areas, all the alley commercial districts except Seongsuil-ro 6-gil in Seongsu-dong and Amsa-gil in Amsa-dong achieved increase of sales of the entire types of business. In contrast, Seongsuil-ro 6-gil saw decrease of sales of the entire types of business by 3.2%, probably due to the destruction of commercial districts for new construction of Knowledge Industry Center, etc. and decrease of workers in the area. Sales of Amsa-gil decreased by 17.8% but it is expected that sales will increase with the passage of time by the effect of urban regeneration project considering that the sales of Olympic-ro 98-gil, an adjoining alley commercial district of a similar characteristic, increased by 103.9%. The 322.4%～2,621.8% increase of sales of each type of business in Amsa-gil alley commercial district in the second quarter of 2019 supports such a prediction. Meanwhile, floating population decreased by 9.9%～63.4% in all the alley commercial districts except Seoulsup 2-gil, Seongsui-ro 7-gil, Amsa-gil and Yangnyeong-ro 26-gil. It is the same as the general tendency of Seoul which saw average 14.0% decrease in the floating population of all alley commercial districts. Among the alley commercial districts which had more floating population, Seoulsup 2-gil and Seongsui-ro 7-gil are located in Seongsu-dong which is one of the representative areas of gentrification. It is expected that the rise in floating population of the concerned alley commercial district was made possible by the existence of the representative cafe street of Seongsu-dong area. It is thought that Amsa-gil and Yangnyeong-ro 26-gil were affected by the factors of urban regeneration project implemented in the concerned alley commercial district such as the program of improvement of pedestrian space & street environment and the program of improvement & construction of parks and green space.
It was expected that there would be spatial autocorrelation due to the locational characteristic of the alley commercial districts which adjoin each other. Thus, the pattern of spatial clustering was analysed by measuring Moran’s I statistics with the dependent variables of the rate of change of sales of the entire types of business, the rate of change of sales of food service, the rate of change of sales of service industry, the rate of change of sales of retail industry and the rate of change of floating population. As a result, spatial autocorrelation occurred in service industry(-0.162), retail industry(-0.127) and floating population(0.323) in Changsin‧Sungin leading area and in service industry(0.482) in Seongsu-dong. In Amsa-dong, spatial autocorrelation occurred in the entire types of business(-0.331), service industry(-0.324) and retail industry(-0.258). In Jangwi-dong, spatial autocorrelation occurred in food service(-0.166) and floating population(0.202). Lastly, in Sangdo 4-dong, much spatial autocorrelation occurred in food service(0.270) and floating population(0.340). A positive spatial autocorrelation means a pattern of spatial clustering of the alley commercial districts with higher or lower rates of change of sales and floating population by themselves, and a negative spatial autocorrelation means that the alley commercial districts with higher and lower rates of change being distributed regularly in mixture taking turns. A spatial autocorrelation close to zero(0) means a spatial pattern of the alley commercial districts positioned randomly in the area.
According to the results of this study, urban regeneration has a positive influence on the change of alley commercial districts, but it was difficult to verify meaningful results in the change of sales or floating population by the specific factors of each type of urban regeneration project. However, it is thought that the synergy and ripple effect of comprehensively implemented various types of specific urban regeneration projects had a positive influence on the alley commercial district in and near the location of urban regeneration projects. Thus, it will be necessary to implement the detailed programs of urban regeneration harmoniously with systematic and comprehensive plans reflecting the characteristics of each area in order to restore the vitality of the area through revitalization of alley commercial districts.
Meanwhile, it is expected that the types of business which can play a central role in each alley commercial district will appear among food service, service industry and retail industry according to the position of the concerned commercial district and external factors such as the composition of population of the hinterland. It will be possible to achieve the goal of urban regeneration to give a boost to the area through revitalization of commercial districts more easily if the characteristics of each alley commercial district is defined by analysis of the change of sales and floating population of each type of business in alley commercial districts based on such characteristics of the area.
The important significance of this study is that it empirically verified the effect of urban regeneration through analysis of the change of sales and floating population in alley commercial district and also examined alley commercial district, which is drawing much attention in recent times, in respect to the specific programs of urban regeneration and the change of alley commercial district. Especially, this study carefully examined the change of the sales and floating population of the entire types of business, food service, service industry and retail industry separately for the short period of implementation of urban regeneration. Therefore, if the results of this study are used for the establishment of systematic plans for future urban regeneration projects, it will be possible to revitalize alley commercial districts effectively by implementing a pilot project for a short time, give a boost to the regional economy using it and contribute to revitalization of urban regeneration areas and the adjoining areas.
Meanwhile, this study has limitations due to the problems in selection of the research object areas and the period of research. If sufficient objects of analysis can be secured after completion of the urban regeneration project generating much effect and a quantitative analysis could be made on the effects of the specific factors of urban regeneration project on the change of commercial districts, it will become possible to make a real contribution to the revitalization of the regional economy through urban regeneration.

국문 초록 (Abstract)

과거에는 전면철거방식의 대규모 개발이 가장 일반적인 도시관리 방법이었으나, 최근에는 기존의 도시구조를 유지하고 보존하면서 생활환경을 정비·확충하고 개선하는 도시재생사업이 주목을 받고 있다. 문재인 정부에서도 도시재생 뉴딜사업을 통해 도시재생을 도시관리의 주요 정책으로 제시하였으며, 서울시에서도 2012년 1월 뉴타운‧재개발 수습방안을 시작으로 도시재생을 지속적으로 추진해오고 있다. 이러한 도시재생은 지역의 종합적인 재활성화라는 커다란 목표아래 생활환경 개선 및 공동체 활성화를 기반으로 일자리를 창출하고, 청년뿐만 아니라 중장년층 창업 유도 등을 통해 지역의 활력을 도모하고 있다. 한편 골목길은 주민들의 활동에 기반이 되는 장소로서 외부 활동의 대부분은 이 골목길에서 이루어지게 된다. 그러므로 도시재생에 있어서 골목길이 가지는 의미가 대단히 중요하다고 할 수 있을 것이며, 이 골목길을 중심으로 형성된 골목상권을 활성화하게 된다면 지역의 재활성화에 기여하는 바가 매우 클 것으로 보여진다. 따라서 본 연구에서는 서울시 1단계 도시재생활성화지역 내 및 인접한 골목상권의 매출과 유동인구 분석을 통해 도시재생이 골목상권의 변화에 미친 영향을 밝혀 도시재생의 주요 목표인 지역경제 활성화를 위한 지표로 제시하고자 한다.
이에 따라 본 연구는 서울시에서 추진되고 있는 서울형 도시재생사업이 골목상권 변화에 영향을 미쳤는가에 대하여 초점을 맞추었으며, 1단계 도시재생사업과 상권에 대하여 체계적으로 정리하였다. 그리고 골목상권을 대상으로 매출과 유동인구 변화량을 분석하여 도시재생이 골목상권 변화에 미친 영향에 대한 연구를 수행하였다. 연구대상지역으로 서울시 1단계 도시재생활성화지역 중 근린재생 일반형인 창신‧숭인, 성수동, 암사동, 장위동, 상도4동 5개의 지역과 해당 도시재생활성화지역 경계로부터 반경 1km 이내의 골목상권을 대상으로 도시재생이 골목상권에 미치는 영향을 확인하고자 하였다.
이를 위해 각 골목상권의 매출 변화량과 유동인구 변화량에 대한 분석을 시행하였다. 그리고 선행연구를 통해 상권의 변화에 영향을 미치는 도시재생사업 요인을 도출하고. 이를 활용하여 각 지역별 골목상권의 변화를 확인하였다. 한편 연구 대상지역의 골목상권은 서로 인접하여 입지하고 있는 특성을 나타내고 있다. 이는 이용자가 각 상권을 자유롭게 이동하며 이용할 수 있는 형태이며, 결국 이러한 입지적인 특징이 공간적 자기상관성을 나타낼 것으로 예측하였다. 따라서 이를 확인하기 위해 공간가중행렬을 구축하고 이를 이용하여 Moran’s I 통계량을 측정하여 공간적 군집형태를 분석하였다.
이에 따라 분석한 결과는 아래와 같다.
도시재생활성화지역 내 골목상권의 2014년 4분기 대비 2018년 4분기의 매출 및 유동인구 변화 양상을 분석한 결과 도시재생활성화지역 내 골목상권의 경우 평균 매출액이 36.6% 증가하였고, 반경 1km 이내는 21.8% 상승한 반면, 그 외 골목상권의 경우 14.6%의 상승에 그쳤다. 유동인구의 경우에는 도시재생활성화지역 반경 1km 외의 골목상권에서는 유동인구가 14.0% 감소한 반면 도시재생활성화지역 내와 반경 1km 이내의 골목상권 유동인구의 감소는 각각 11.6%, 6.3% 감소에 그쳤다. 이는 도시재생이 골목상권의 매출과 유동인구 변화에 일정부분 긍정적인 영향을 미친것이라고 할 수 있을 것이다.
업종별 매출변화량에 대한 분석결과 외식업, 서비스업, 도소매업 모두 도시재생활성화지역 내에서 매출의 변화량이 가장 높은 것으로 나타났다. 외식업과 서비스업의 경우 도시재생활성화지역 경계로부터 반경 1km 외의 골목상권에 비해 매출이 2배 이상 상승하였으며, 도소매업의 경우 매출의 상승폭이 4배 이상 높게 상승한 것으로 나타났다. 도시재생활성화지역 경계로부터 반경 1km 이내의 골목상권의 경우에도 모든 업종이 반경 1km 외의 골목상권보다 높게 나타나 도시재생활성화지역 내와 인접한 지역의 골목상권 매출 상승에 도시재생이 긍정적인 영향을 미친 결과로 추론된다.
도시재생활성화지역 별 각 골목상권에 대하여 세부적으로 살펴본 결과 도시재생활성화지역 내 골목상권 중 성수동의 성수일로6길과 암사동의 암사길을 제외한 나머지 골목상권은 전체업종의 매출이 상승한 것으로 나타났다. 반면 성수일로6길은 전체업종의 매출이 3.2% 감소하였는데 이는 지역 내 지식산업센터 신축 등으로 인한 상가 멸실 및 지역 내 종사자수 감소 등에 따라 매출이 감소한 것으로 예상된다. 암사길의 경우에는 매출이 17.8% 감소하였는데 이는 성격이 유사한 인접 골목상권인 올림픽로98길의 매출이 103.9% 상승한 것으로 볼 때 도시재생사업의 효과가 아직 나타나지 않은 것으로 보이며, 충분한 시간이 경과하면 도시재생사업의 효과가 발생하면서 매출액이 상승할 것으로 추론된다. 실제로 2019년 2분기 암사길 골목상권의 업종별 매출액이 322.4%～2,621.8%까지 상승한 결과가 이를 뒷받침하는 것이라고 할 수 있다. 한편 유동인구의 경우에는 서울숲2길, 성수이로7길, 암사길, 양녕로26길을 제외한 모든 골목상권이 9.9%～63.4%까지 감소하였다. 서울시 전체 골목상권의 유동인구도 평균 14.0% 감소한 것으로 나타나서 이는 전체 골목상권의 유동인구 변화 경향을 따르고 있는 것으로 보여진다. 유동인구가 상승한 골목상권 중 서울숲2길과 성수이로7길의 경우에는 성수동은 젠트리피케이션의 대표적인 지역이며, 해당 골목상권에는 성수동 지역의 대표적인 카페거리가 입지하고 있음에 따라 유동인구가 상승한 것으로 추론된다. 그리고 암사길과 양녕로26길의 경우에는 해당 골목상권에서 시행된 보행환경 및 가로환경 개선, 공원녹지 조성 및 개선의 도시재생사업 요인에 의한 영향이 있는 것으로 추론된다.
이러한 골목상권은 연접하고 있는 입지특성으로 인해 공간적 자기상관성을 나타낼 것으로 예상되어 전체업종 매출변화율, 외식업 매출변화율, 서비스업 매출변화율, 도소매업 매출변화율과 유동인구 변화율을 종속변수로 하여 Moran’s I 통계량 측정을 통해 공간적인 군집패턴을 분석하였다. 그 결과 창신‧숭인 선도지역에서는 서비스업(-0.162)과 도소매업(-0.127), 유동인구(0.323)에서 공간적 자기상관성이 나타났으며, 성수동은 서비스업(0.482)에서 나타났다. 암사동의 경우에는 전체업종(-0.331)과 서비스업(-0.324), 도소매업(-0.258)에서 나타났으며, 장위동은 외식업(-0.166)과 유동인구(0.202에서 나타났으며, 마지막으로 상도4동에서는 외식업(0.270)과 유동인구(0.340)에서 공간적 자기상관성이 상당히 있는 것으로 나타났다. 공간적 자기상관성이 양의 상관관계를 나타내는 것은 매출과 유동인구의 변화율이 높은 골목상권은 높은 골목상권끼리, 낮은 골목상권은 낮은 골목상권끼리 공간적으로 군집하여 입지하는 패턴을 의미한다. 음의 상관관계를 나타내는 것은 변화율이 높은 골목상권과 낮은 골목상권이 서로 교차하며 규칙적으로 분포하는 것을 의미하며, 공간적 자기상관성이 0에 가깝게 나타날수록 골목상권이 지역 내에 랜덤하게 입지하고 있는 공간적인 패턴을 의미한다.
본 연구의 결과를 토대로 볼 때 도시재생은 골목상권의 긍정적인 변화에 영향을 미친다고 할 수 있을 것이다. 그러나 각 유형별 도시재생사업의 세부요인에 따른 매출변화량이나 유동인구의 변화량에서는 유의미한 결과를 확인하기는 어려웠다. 다만 여러 유형의 세부 도시재생사업들이 종합적으로 시행되면서 이들 간의 시너지와 파급효과에 따라 도시재생사업이 시행된 골목상권과 인접한 골목상권에 긍정적인 영향을 미친 것으로 추론된다. 따라서 골목상권의 활성화를 통해 지역에 활력을 회복하고 종합적으로 재활성화하기 위해서는 도시재생의 각 세부사업들이 체계적이고 종합적인 계획 속에서 각 지역의 특성을 반영하여 조화롭게 추진되어야 할 필요성이 있는 것으로 보여진다.
한편, 각 골목상권은 해당 상권의 입지와 배후지역의 인구구성 등 외부 요인에 따라 외식업, 서비스업, 도소매업 중 골목상권 형성에 중심이 되는 업종들이 나타날 것으로 예상된다. 이러한 지역의 특성을 바탕으로 골목상권의 업종별 매출과 유동인구의 변화를 분석하여 각 골목상권의 특성을 규정하는 것이 선행되어야 보다 수월하게 상권의 활성화를 통한 지역의 활력 제고 및 재활성화라는 도시재생의 목표를 달성할 수 있을 것으로 보여진다.
본 연구는 도시재생의 효과를 골목상권의 매출과 유동인구 변화량의 분석을 통해 실증적으로 확인하였을 뿐만 아니라, 최근 관심이 증대되고 있는 골목상권에 대하여 도시재생 측면에서 영향을 미치는 요인으로 도출된 세부사업요인과 골목상권의 변화에 대해서 살펴보았다는 점에서 중요한 의미를 가진다고 할 수 있을 것이다. 특히 도시재생이 추진된 짧은 기간에 대하여 전체업종과 외식업, 서비스업, 도소매업으로 구분하여 매출과 유동인구가 어떻게 변하였는지를 세밀하게 살펴보았다. 따라서 향후 도시재생을 추진함에 있어 본 연구의 결과를 고려하여 체계적인 계획수립을 통해 사업을 시행한다면 단기간의 마중물 사업 추진으로도 효과적으로 골목상권을 활성화하고, 이를 바탕으로 지역경제에 활력을 불어넣을 수 있을 뿐만 아니라, 도시재생활성화지역과 인접지역의 재활성화에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
한편 본 연구는 연구 대상지역 선정과 연구시기에 대한 문제로 인한 한계를 지니고 있다. 따라서 향후에는 도시재생사업이 완료되고 충분한 효과가 나타날 시기에 충분한 분석대상을 확보하여 도시재생사업의 세부요인들이 상권변화에 미치는 영향을 정량적으로 분석할 수 있게 된다면 도시재생을 통한 지역경제 활성화에 보다 실제적인 기여를 할 수 있을 것이라고 판단된다.