공공재재발사업의 저해요인에 관한 연구 - 서울특별시를 중심으로 - = A Study on the Impeding Factors of Public Redevelopment Projects -Focused on Seoul-

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 공공재개발사업이 추진될 경우에 문제점을 어떻게 인식하는지 살펴보고그 개선 방안은 무엇인지 공공재개발사업의 저해요인에 대한 인식조사를 실시하고 분석한 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다.
첫째, 공공재개발사업을 추진함에 있어서 이해당사자간의 소통과 투명성 제고, 조합원 등의 갈등을 개선할 수 있는 제도적 장치가 마련, 재개발에 관한 교육프로그램 운영 등이 필요한 것으로 인식되었다.
둘째, 조합원과 이해관계기관의 갈등에서 행정기관은 행정력지원 및 관리감독강화가 필요하며 공공재개발사업 조합과 공공기관에 갈등관리는 조합과 행정기관의 유기적 소통이 27)필요하다. 공공이 시행하는 재개발사업에서 수용 방식은 구역민에 이해도가 부족하므로 이에대한 적합성과 설득이 필요한 것으로 인식되었다.
셋째, 낮은 공사비로 공공재개발 사업에 시공사 유입이 어려운 점에 따른 개선 방안은 현실적인 공사비를 보장해야 한다는 것으로 인식되었고, 공공재개발 공모시 최초 주민동의율(10%) 기준이 낮아서 본 동의서 징구 시에 주민갈등이 촉발된다는 점에 대해 공공재개발 사업에 적합성을 검토하고 주민설명회를 수회 개최하여 주민을 설득해야 한다고 인식되었다. 넷째, 공공재개발 사업지에 투기세력 유입으로 주민정착률이 낮은 것에 대해 조합원분양가와 일반분양가의 차이를 높여 조합원부담금 최소화가 되어야 한다고 인식되었고, 공공재개발사업에 있어서 용적률 상향분에 대한 50%를 임대아파트를 지어야 하는 비율이 너무 높아이는 조정되어야 한다는 것에 대해 필요하다고 인식되었다.
다섯째, 공공재개발사업에서 사업성이 낮은 구역은 공공재개발사업지로 선정되지 못하는것에 따른 정책적 개선 방안이 필요하다고 인식되었고, 서울시 재개발구역 해제지(2015 년~2019년) 114곳은 공공재개발사업지 선정에서 제외되는 점에 대해 지구단위계획수립으로종 상향을 선행해야 한다는 해결방안을 제시하였다.
따라서 위와 같이 본 연구를 통해 공공이 재개발사업을 진행함에 있어 공공재개발 사업에 저해요인을 분석하고 한계와 변화양상을 살펴보고 이에 대한 종합적인 개선 방향을 제시하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Therefore, in this study, the following conclusions were drawn as a result of a survey on the perceptions of the obstacles to public redevelopment projects, which problems are the most serious when public redevelopment projects are promoted in this environment.
First, it was recognized that in promoting public redevelopment projects, it was necessary to improve communication and transparency between stakeholders, establish institutional mechanisms to improve conflicts among union members, and operate educational programs on redevelopment.
Second, in conflict between union members and interested institutions, administrative agencies need administrative support and supervision, and conflict management between public redevelopment project associations and public institutions requires organic communication between unions and administrative agencies. In redevelopment projects implemented by the public, the acceptance method lacked understanding, so it was recognized that detailed explanation and persuasion were necessary.
Third, it was recognized that the improvement plan due to the difficulty of inflow of construction into public redevelopment projects due to low construction costs should be guaranteed, and that the residents' consent rate (10%) was low.
Fourth, it was recognized that the low resident settlement rate due to the influx of speculative forces into public redevelopment projects should be minimized by increasing the difference between the unit sale price and the general sale price.
Fifth, it was recognized that areas with low business feasibility in public redevelopment projects needed improvement measures due to failure to be selected as public redevelopment sites, and 114 redevelopment zones (2015-2019) in Seoul should be excluded from the selection of public redevelopment sites.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 이론 및 선행연구 고찰
• 1. 재개발사업의 개요
• 2. 공공재개발사업의 개요
• 3. 선행연구 및 차별성
• Ⅲ. 공공재개발의 현황 및 시사점
• 1. 서울특별시 공공재개발사업 현황
• 2. 공공재개발사업의 저해요인
• 3. 공공재개발 현황의 시사점
• Ⅳ. 실증분석
• 1. 조사대상자의 일반적 특성
• 2. 공공재개발사업의 저해요인
• 3. 공공재개발사업의 저해요인 갈등해소방안
• Ⅴ. 결론