고급주택 취득세 중과세요건 개선방안

국문 초록 (Abstract)

□ 연구목적
○ 고급주택에 대한 취득세 중과세는 1974년에 도입되어 15% 중과세로 시행되었으며, 1999년 1월 1일부터는 IMF 경제위기로 침체된 지역경제의 활성화 및 외국인투자 유치를 위하여 중과세 세율을 15%에서 10%로 낮추어서 현재까지 시행하고 있음.
○ 현행 고급주택 중과세는 단독주택과 공동주택으로 나누어서 중과세 요건사실을 복잡하게 설정하여 세무행정의 비효율성과 납세자의 불편을 초래하고 있을 뿐만 아니라 고가주택이 일반과세되고 저가주택이 중과세되는 조세불형평성을 초래하고 있음.
- 고급주택 중과세요건은 건물면적 또는 대지면적, 건축물 시가표준액, 주택 공시가격 등으로 복잡하게 설정하여 세무공무원이나 납세자가 이해하기 어렵게 되어 있음.
- 고가주택이라 하더라도 면적기준을 충족하지 않게 설계하여 일반과세되고, 6억원 초과의 저가주택도 면적기준을 충족하면 중과세되는 조세불형평성을 초래하고 있음.
- 양도소득세의 경우에는 2003년부터 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에서 제외되는 “고급주택”을 “고가주택”으로 변경하여 양도가액 9억원 기준으로 1세대 1주택 여부를 판단하고 있음.
- 취득세의 경우에는 면적기준으로 단독주택 건물 연면적 331㎡, 공동주택 전용면적 245㎡(복층 274㎡)로 되어 있어서 기준면적을 1㎡만 초과해도 8%를 더 납부해야 하는 문턱효과를 보이고 있음.
○ 따라서 본 연구에서는 지방세법상의 고급주택의 기준에 대하여 그 변천내용과 현재의 기준을 살펴보고 양도소득세 등의 기준을 비교법적으로 검토하여 조세형 평성과 세무행정의 효율성을 도모하고 납세자가 알기 쉬운 고급주택 요건의 개선방안을 제시하는데 연구의 목적을 두고자 함.
□ 주요내용
○ 고급주택 중과세 요건사실은 1974년 도입당시부터 단독주택과 공동주택으로 구분하여 현재까지 시행하고 있음.
- 단독주택은 엘리베이터·에스컬레이터·수영장 등의 시설이 있는 경우, 건물면적·가액이나 대지면적·가액이 일정 기준을 초과하는 등 세 개의 기준을 두고 있음.
· 단독주택에 엘리베이터, 에스컬레이터, 수영장이 있는 경우에는 주택의 면적이나 가액에 상관없이 고급주택이며, 장애인용 리프트 등을 감안하여 엘리베이터는 적재하중 200kg 초과로 하되 엘리베이터가 설치된 주택은 공시가격이 6억원을 초과해야 함.
· 단독주택의 건물면적은 연면적 331㎡(주차장 제외) 초과, 건축물 시가표준액 9,000만원 초과, 주택의 공시가격 6억원 초과로서 세 가지 요건사실을 모두 충족해야 함.
· 단독주택의 대지면적은 662㎡ 초과, 건축물 시가표준액 9,000만원 초과, 공시가격 6억원 초과로서 세 가지 요건사실을 모두 충족해야 함.
- 공동주택은 다가구 단독주택을 포함하여 전용면적 245㎡ 초과이며, 복층형의 경우에는 계단면적 등을 감안하여 274㎡ 초과, 주택의 공시가격 6억원 초과로서 “면적과 공시가격” 두 가지 요건사실을 모두 충족해야 함.
○ 2017년에 고급주택으로 취득세가 중과세된 현황을 보면 68건에 59억원이며, 이중에서 서울시가 18건에 32억원(54.2%)으로 가장 많고, 경기도가 42건에 24억원(40.7%)으로서 대부분의 고급주택이 서울시와 경기도에 있음.
○ 국세인 양도소득세에서는 1세대1주택은 비과세를 하되 고급주택은 1주택이라 하더라도 과세를 하는데, 2003년부터 “고급주택”을 “고가주택”으로 변경하여 양도가액 6억원 초과시 고가주택으로 보도록 하였고, 2008년부터는 기준을 양도가액 9억원으로 하고 있음.
○ 주요 외국에서도 주택 취득시에 초과누진세율로 과세하고 있음.
- 싱가포르에서는 과세표준액 18만달러 이하 1%에서 100만달러 초과 4%까지 4단계 초과누진세율을 적용하며, 두 번째 취득시 12%, 세 번째 이후 취득시 15%를 추가하며, 외국인의 경우 20%, 재개발사업자의 경우 30%를 추가하여 과세함.
- 캐나다에서는 3단계 또는 5단계 초과누진세율로 주(州)별로 다르게 과세하며, 온타리오주의 토론토시는 주(州)뿐만 아니라 토론토시에서도 55,000달러 이하 0.5%에서 200만 달러 초과 2%까지 5단계 초과누진세율로 중복하여 과세하고 있음.
- 영국의 경우 잉글랜드, 북아일랜드, 스코틀랜드, 웨일스 등 대부분의 지역에서 부동산 취득시 5단계 또는 6단계 초과누진세율을 적용하고 있음.
○ 현행 고급주택 취득세 중과세제도는 면적기준이나 시가표준액 기준에 따른 조세 불형평성 초래, 복잡한 고급주택 중과세 요건사실을 확인하기 위한 세무행정의 비효율성, 고급주택 중과세를 회피하기 위하여 건축설계 단계에서 주차장이나 공용면적을 크게하는 등의 조세중립성 훼손 문제를 보이고 있음.
- 공시가격 20억원을 초과하는 공동주택 5,054호 중에서 245㎡를 초과하는 것은 3%인 150호뿐이며, 이들 공동주택의 공용면적 비율을 보면 전용면적보다 더 넓게 설계되어 있는 사례도 많이 볼 수 있는데, 전형적인 조세회피의 사례라 할 것임.
- 반대로 공시가격이 6~7억원 정도이지만 전용면적이 245㎡를 초과하여 중과세되는 것도 230호로 나타나고 있어서 심각한 조세불형평성을 보이고 있음.
- 공시가격 20억원을 초과하는 단독주택 1,368호 중에서 건축물 면적이나 대지면적을 충족하지 못하여 일반주택으로 과세되는 주택이 527호(38.6%)나 되어서 조세불형평성을 초래하고 있음.
- 건축물 연면적이 372㎡(주차장 면적 감안)를 초과하지만 시가표준액이 9천만원 이하인 것이 19.1%, 대지면적이 662㎡를 초과하지만 시가표준액이 9천만원 이하인 것이 44.3%, 공시가격이 6억원을 초과하지만 시가표준액이 9천만원 이하인 것이 45.9%로서 건축물 시가표준액 요건이 조세불형평을 초래하는 주요원인으로 작용하고 있음.
- 현재 일반 주택은 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%를 과세하고 있으나 공시가격 요건을 6억원으로 함으로써 단독주택 건물면적이 331㎡를 조금 초과하거나 공동주택 245㎡를 초과하는 경우에 8%를 추가로 더 납부해야 하고 공시가격이 20억원을 초과하더라도 건물면적 등의 요건을 피하게 되면 3%의 낮은 세율로 과세됨.
- 고급주택의 건축물 면적이나 대지면적, 엘리베이터·에스컬레이터·수영장 여부, 복층 형태의 공동주택 면적 등 중과세 요건사실을 확인하기 위해서는 세무공무원이 현장을 방문하여 조사하여야 하나 현실적으로 세무조사의 한계가 있음.
- 주택의 유상취득 취득세 세율구조가 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%, 고급주택 8% 추가 등으로 단순누진세율구조로 되어 있어서 과표의 구간이 변하는 부분에서 심각한 문턱효과를 보이고 있음.
- 전용면적 225~245㎡인 공동주택 8,036호 중에서 공용면적을 300㎡ 초과로 한 것이 2.2%, 200㎡ 초과로 한 것이 15.6%, 100㎡ 초과로 한 것이 50.1%로 나타나고 있는데, 주택의 설계에서부터 공용면적이나 주차장 면적을 크게 설계하여 사용승인을 받은 후에 전용면적이나 주차장 이외의 용도로 사용하는 등의 문제가 있음.
○ 이처럼 많은 문제점을 가지고 있는 고급주택의 중과세요건에 대한 합리적인 개선하는 방안은 크게 네 가지로 나누어서 검토하였음.
- 제1안 : 현행 체계유지 및 요건개선
· 단독주택의 건축물 면적기준이 주차장을 제외한 331㎡로 되어 있는데 주차장을 포함한 전체 연면적 372㎡로 하여 주차장을 다른 용도로 사용하는 등의 조세회피를 방지함.
· 공동주택의 경우에도 공용면적을 크게 설계하여 사실상 거실 등으로 사용하면서도 중과세에 해당하지 아니하는 문제점을 개선하기 위하여 공용면적 포함 345㎡로 함.
· 시가표준액은 그동안의 시가표준액 기준가격의 상승률을 반영하여 1억 5천만원으로 하고, 공시가격은 실거래가액의 변동률을 감안하여 9억원 초과로 개선함.
- 제2안 : 초과누진세율로의 개선
· 일반주택의 단순누진세율과 고급주택 중과세를 통합하여 주택의 가격에 따른 초과누진세율로 변경하고, 유상승계취득의 경우에 과세표준액 6억원 이하 1%, 6~9억원 4%, 9~15억원 4.5%, 15~20억원 6%, 20~30억원 15%, 30억원 초과 19%로 함.
· 세율은 과세표준액 6억원과 9억원, 그리고 현재 고급주택에 해당하는 공동주택의 평균 값이 15억원이고 단독주택의 평균값이 13억원이므로 높은 금액인 15억원일 경우에 현행 3% 세율과 동일한 세부담이 나오도록 초과누진세율을 설계하였음.
· 과세표준액 15억원 초과시에 일반 세율의 세부담이 현행보다 높도록 하되 20억원 초과부터는 높은 세율로 하고 15~20억원은 일반세율과 높은 세율의 중간단계로 설정함.
· 신·증축 등의 경우에는 6억원 이하 2.2%, 6~9억원 4%, 9~15억원 4.2%, 15~20억원 6%, 20~30억원 15%, 30억원 초과 19%, 무상취득의 경우에는 6억원 이하 3.25%, 6~9억원 4%, 9~15억원 4.2%, 15~20억원 6%, 20~30억원 15%, 30억원 초과 19%로 함.
· 주택을 시차를 두고 취득하거나 토지를 취득한 후에 주택을 신축하는 경우, 증축하는 경우, 주택의 일부만을 지분으로 취득하는 경우에는 전체 토지와 건물의 가액을 합한 금액을 기준으로 누진세율을 적용하도록 함.
· 유상승계취득의 경우에 단독주택 2,083호 중에서 1,478호가 15억원 이하로서 중과세에서 제외되고, 공동주택 809호 중에서 659호가 중과세에서 제외되지만, 공시가격 20억원을 초과하는 단독주택 919호와 공동주택 4,904호가 중과세율을 적용받게 됨.
- 제3안 : 면적 및 가격기준으로 개선
· 공시가격은 현행 고급주택 중 공동주택의 평균가격인 15억원으로 높이고, 면적은 공시가격 15억원 초과 공동주택의 평균 전용면적 198㎡로 낮추고, 단독주택은 현행 15억원 초과 단독주택의 중위값 연면적이 326㎡에서 주차장 면적 40㎡를 제외한 286㎡로 함.
· 공시가격 기준을 15억원으로 높이고, 면적기준을 하향조정할 경우에 단독주택 중에서 331㎡ 이하에 해당하는 918호가 중과세로 바뀌고, 공시가격이 15억원 이하인 1,141호가 제외되며, 공동주택의 경우에는 공시가격이 15억원을 초과하는 4,437호가 고급주택으로 바뀌고, 공시가격이 15억원 이하인 541호가 제외됨.
- 제4안 : 별도의 고가주택에 대하여 8%를 추가로 중과세하는 방안
· 현행 면적기준, 시가표준액기준, 공시가격기준의 고급주택 중과세요건을 그대로 둠.
· 이와는 별도로 취득당시 가액이 20억원을 초과하는 주택에 대하여는 8%를 추가하여 중과세하도록 함.
□ 정책제언
○ 현행 중과세요건이 면적, 시가표준액, 공시가격 등의 기준으로 설정되어서 복잡하고, 이들 요건사실을 모두 충족해야만 고급주택에 해당하기 때문에 심각한 조세불형평성을 보이고 있으므로 면적기준과 시가표준액 기준을 없애고 주택의 취득가격에 따라 「초과누진세율」로 과세하는 방안이 바람직하다고 봄.
○ 1974년 이후 40년 이상 시행하여 온 중과세제도를 일시에 가격기준으로 개편하는 것에 정책적 부담이 있다면, 「면적기준과 공시가격 기준」으로 개선하여 면적 기준을 하향 조정하고 공시가격 기준을 상향조정하여 고가주택을 중과세대상으로 하되, 면적이 작은 주택이 중과세되는 것을 방지하도록 함.
- 현행 고급주택 중과세요건을 그대로 유지하면서 일반과세되고 있는 고가주택에 대하여만 중과세로 전환하려면 취득가액이 20억원 또는 30억원을 초과하는 주택에 대하여 별도로 중과세하는 방안도 고려할 수 있을 것임.