미집행 도시공원 해소를 위한 결합개발제도 적용 연구 = A Study for the Application of the Conjoint Renewal System to Solve the Problems of Long-Delayed Urban Parks

국문 초록 (Abstract)

도시공원은 시민생활의 질과 도시환경의 질을 높이고, 도시공간구조의 균형과 건강성을 확보하는 역할을 담당하고 있으며, 현대 도시인에게는 필수적인 요소로 대두되고 있다. 또한 우리사회가 소득증대와 더불어 쾌적한 생활환경, 여가ㆍ문화시설 등에 대한 수요가 높아지면서 도시공원의 중요성은 더욱 크게 인식되고 있다. 그러나 도시공간에서 지가 상승 등의 요인에 의해 공원부지를 확보하기란 점점 힘들어 질 것으로 예상된다. 그렇다고 공원시설 면적이 부족한 우리나라 실정에서 미집행 도시공원에 대한 이해관계의 상충을 이유로 도시계획결정을 해제 또한 곤란한 상태이다.
본 연구는 서울시에 존재하는 장기미집행 되고 있는 도시공원을 해소하기위해 재개발지역에 적용되고 있는 결합개발제도의 도입가능여부를 검토하기 위하여 수행되었다.
먼저 장기미집행 되고 있는 도시공원의 현황 분석을 실시한 결과 재정부족과 집행순위에서 밀려나 매년 악순환이 되풀이 되어 도시공원이 장기미집행 되고 있고, 도시공원의 장기미집행 기간설정은 10년 이상인 것으로 나타났다. 또한 서울시에서 시행되고 있는 인센티브제도의 고찰을 통해 추가 용적률의 법적허용치가 50%까지 가능한 것으로 나타났다. 결합개발이라 함은 재개발지역과 구릉지경관보호가 필요한 지역에서 개발압력을 받아 구릉지경관을 훼손하게 되었을 때, 이를 위해서 재개발지역과 구릉지경관지역을 하나의 사업구로 묶어서 추가용적률을 재개발지에 적용하는 것을 말한다. 이를 위한 결합조건으로 구역간 면적비 및 총 토지가액비 등을 함께 고려해야 함을 알 수 있었다. 하지만 재개발지역을 대상으로 하는 결합개발제도를 도시공원에 그대로 적용하는 것은 다소 무리가 있어 도시공원에 적용하는 공식을 보정하였다.
이러한 보정방식의 적용 타당성검토를 위해 공원부지 확보가 시급하고 공원주변의 개발압력이 높아 부지매입에 어려움이 있는 서울시 구로구에 위치한 천왕도시자연공원, 근린공원, 어린이공원을 대상 사례분석을 하였다.
제도 도입의 전에 시행착오를 줄이고 도입가능성을 고찰하기 위해서 결합개발제도를 장기미집행 도시공원에 적용했을 때 적용 가능성과 적용방안 및 향후과제를 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 재개발지역에 도입된 결합개발제도처럼 면적대비나 평균공시지가로 산출되는 용적률산출값은 비현실적으로 그 차제로는 도입이 불가능하여, 도시공원에 결합개발제도를 도입할 때 면적대비와 평균공시지가대비를 절충할 수 있는 총토지가액비로 산출한 값이 적용 가능함을 알 수 있었다. 둘째, 도시공원별로는 도시자연공원과 근린공원의 총토지가액비는 면적대비와 평균공시지가비를 서로 절충시킬 경우 용적률이 적용 가능한 값으로 도출되어 결합개발제도가 도입가능 하였다. 하지만, 어린이공원의 경우 면적이 협소하여 결합개발제도를 통한 부지매입보다 현물보상방법이 나은 것으로 판단되었다. 셋째, 총토지가액비에 따른 보상율과 용적률산정값의 관계를 도출하였다. 총토지가액비가 클수록 보상율과 용적률산정값의 기울기는 완만해져 법정 범위 내에서 총토지가액비가 낮은 것보다 도입가능성이 더 큰 것으로 나타났다. 따라서 총토지가액비에 따른 보상율과 용적률산정값의 관계를 일반화 시켜 인센티브 용적률 산정표를 대상지의 특수성에 따라 보상율과 용적률산정값의 적정값을 정할 수 있다고 판단된다. 넷째, 결합개발제도가 미집행 도시공원에 원활히 도입해 부작용을 최소화하기 위해서는 재개발지역에 도입되는 추가용적률값에 대한 연구가 선행되어 타당성 있는 기준이 될 수 있는 추가용적률을 산정하는 것이 필요하다.
본 연구에서 결합개발제도를 미집행 도시공원 해결방안으로 적용의 가능성을 검토하여 도시공원의 부지확보 어려움을 해소하기 위한 방안의 하나로서 참고자료로 활용될 수 있음을 확인하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The urban parks do as a role of escalating the quality of civil and city life and secure the structural balance and soundness of urban space. The urban parks emerge as a essential factor to the modern metropolitans. The importance of urban parks are largely recognized as the demands for the comfortable living environment and leisureㆍcultural facilities are growing with the increasing income of our society. But, securing land for parks in the city area would be expected to be harder and harder due to the rising land price. However, in the existing state of our country which is lack of park facilities, it is also difficult to cancel the decision of city planning due to the conflict of interest for the long-delayed urban park plans.
This study has been performed to examine the possibility to introduce the conjoint renewal system which is applied to the redeveloping areas to solve the long delay of city park construction plans in Seoul.
First of all, through the present situation of long delayed city park plans, I found that the execution of city park construction delayed in long term in a vicious circle of repeating budget shortfalls and low priority and also found that the "long delayed" term is 10 years. And I found through the examination of incentive system executed by Seoul authorities that the law allow the additional floor area ratio by 50%.
In the examination of Conjoint renewal system, the conjoint renewal means that the authorities bind the redevelopment area and hill area landscape as a work district and apply the additional floor area ratio to the redevelopment area. when the damage for the hill area landscape is inevitable in the process of development in the redevelopment area and in the area where the reservation for hill area landscape. As a condition of binding, I found that the dimensional ratio between the areas and total land price ratio should be considered together. But there can occur some mismatches when we apply the conjoint renewal system for redevelopment area solely to the city park development, I have to make some revision.
I choose the Cheonwang City Natural Park, vicinity park and children park located in Guro-gu, Seoul where has urgent need of securing the land for park but hard to succeed due to the high potential of development of surrounding areas of the parks.
Before introduce the system, to shorten the process of the trial and error and to consider the possibility, I hereby suggest the possibility and method of application and following subjects when the conjoint renewal system will be applied to the long-delayed city parks.
First, unlike the conjoint renewal system introduced to the redeveloping area, the value of the floor area ratio calculated compared to the dimension or to averaged official land price can not be applied as itself because it is unrealistic and I found that the we could apply the value calculated compared to the total land price which is compromising the two aforesaid comparisons.
Second, the floor area ratio calculated compared to the total land price compromising dimension comparison and averaged office land price comparison of the city natural park and the vici
nity park found applicable to conjoint renewal system. But, in case of the children park, I found the compensation in kind method is better than buy out of land through the conjoint renewal system because of the small dimension of the site.
Third, I calculated the relation between the compensation ratio and value of floor area ratio according to the total land price ratio. As value of the total land price ratio increases the inclination of compensation ratio and the value of floor area ratio, the possibility of introduction is stronger than when the total land price ratio is low within the boundary the law allows. Therefore, by generalizing the relations between compensation ratio conform to the total land price ratio and the value of floor area ratio, I believe that we can calculate the optimal value of compensation ratio and value of floor area ratio with incentive floor area ratio calculation table considering the particularity of the target area.
Fourth, when the conjoint renewal system is applied to the unexecuted city park plan, to ease and justify the process of introduce of the system and to minimize the side effect, I assume that the calculation of the value of additional floor area ratio which can be the appropriate standard through advanced study for value of additional floor area ratio applied to the redevelopment area is needed.
As the result of this study for the possibility of application of conjoint renewal system to the city park which is not yet introduced, it can be applied to the city natural park and vicinity park among city parks and also can be used as a reference for a method to ease the difficulty of securing land for city park for developing green lung which is short in cities.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 내용 및 과정 = 3
• 제2장 이론적 고찰 = 5
• 제1절 장기미집행 도시계획시설과 도시공원 = 5
• 제2절 도시계획에 있어서 인센티브제도 고찰 = 13
• 제3절 결합개발제도 고찰과 적용검토 = 29
• 제3장 연구방법 = 48
• 제1절 연구대상지선정: 위치와 선정이유 = 48
• 제2절 인센티브 용적률 산정 방식 = 51
• 제4장 결과 및 고찰 = 53
• 제1절 연구대상지 개요 = 53
• 제2절 결합개발제도의 도시공원 적용 = 61
• 제5장 결론 = 77
• 제1절 연구의 결론 = 77
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 79
• 인용문헌 = 80
• ABSTRACT = 83