RISS 검색 - 학위논문 상세보기

국문 초록 (Abstract)

서울시 도시환경정비사업은 서울의 중심에 입지하면서도 시설이 노후하고 영세하여 도심기능을 제대로 수행하지 못하고 낙후된 도심지역을 물리적 환경의 개선을 통하여 새로운 얼굴로 재탄생 할 수 있게 재정비하는 수법이다. 이런 물리적 환경의 개선 방법 중 하나로 낡고 협소한 기반시설(도로, 공원, 주차장)을 추가로 확보하여 새롭게 재정비하고 있다.
현재 도시환경정비사업은 기반시설 확보를 사업시행자에게 전적으로 부담하게 하고 있다. 실제 정비사업 시행 시 민간 시행자의 기반시설 확보가 상당히 어려우며, 해당구역의 일부만 사업이 추진되어 기반시설의 전체 확보가 안 됨에 따라 기반시설 설치가 장기화되고 기반시설 확보금액이 커서 사업시행자에게 부담으로 느껴져 사업추진이 잘 안 되고 있다. 이에 대한 반대급부로 행정청에서는 사업시행자가 기반시설 부지를 제공함에 따른 인센티브 용적률을 부여하여 보상하고 있다. 따라서 이 논문은 이렇게 보상으로 제공되는 인센티브 용적률이 사업자에게 얼마의 사업이익의 증대가 예상되는지를 산출하여 사업시행자에게 지표를 제시해주어 적극적인 정비사업시행을 예측가능하게 하는데 기여하고자 하는 것이 주된 목적이다.
인센티브 정책의 변천과정을 알아보고, 인센티브 용적률의 적용결과를 검토하여 정책과 적용과의 상관관계를 분석하였다. 서울시 4개 지역을 표본으로 하여 사업이익 산정식을 통해 결과를 분석하였다. 구역별 기반시설 부담률 대비 부담률의 증가에 따른 인센티브 용적률로 증가된 사업면적(분양면적)을 산정하여 이로 인해 늘어난 분양수입금액에서 기반시설 매입비용과 추가사업비용(대지매입비용 제외)을 공제하여 사업이익을 계산해서 적정부담률과 최대사업이익의 상관관계를 분석하였다. 또한 도시환경정비사업 기본계획상 인센티브 용적률 산식과 부담률 관련 산식을 검토하여 상관관계를 산식을 산출하고 도식화하였다.
분석결과 도시환경정비사업 구역에서 기반시설부담률을 변수로 하는 사업이익 함수식을 도출해냈다. 따라서 구역별로 부담률을 알고 사업지의 대지면적, 분양단가, 사업비용단가, 대지단가를 안다면 그 부담률에서 기반시설을 매입하는 비용과 부담률에 따른 인센티브 용적률에 의한 사업이익이 산출되어 사업이익이 금액으로 환산되어 나오며 그 상태의 기반시설 부담이 사업자에게 이익으로 작용하는지 손해로 작용하는지를 알 수 있다. 그리고 현재 도시환경정비사업 기본계획에서 부여하는 인센티브 용적률 산식이 어느 정도 일정한 구간에서는 사업자에게 이익을 제공하나 과도한 부담률 부과는 인센티브 용적률의 상한 때문에 사업이익이 더 이상 오르지 않고 기반시설 매입비용만 증가하여 사업자에게 손실을 초래한다는 결론을 얻었다. 또한 각 구역별로 사업이익이 최대로 되는 부담률의 값을 구할 수 있으며 어느 부담률 값에서 기반시설 매입비용과 추가 인센티브 용적률에 의한 추가 사업이익이 같아져서 사업이익이 0이 되는 지점이 최소한 공공에 기여하는데 비하여 사업자에게 이익이 조금이라도 나는 임계치를 알 수 있다. 그리고 그 이상의 부담률에서는 사업이익이 적자로 됨을 알 수 있다.
도시환경정비사업 구역 중 가장 일반적인 형태인 사대문안(도심부) 상업지역의 경우 기반시설(공공용지) 제공으로 추가로 얻을 수 있는 최대용적률 값이 200%인 경우를 통해 살펴보았으며 본 연구를 통해 볼 때 기반시설 부담률이 약 24%이상일 경우 사업이익이 손실로 전환된다. 부담률 24%이상 구역은 사업자가 기반시설을 부담함에 따라 사업에 손실을 초래하므로 그 이하로 조정하거나, 24%가 넘는 부분을 정부가 다른 형태로라도 보상하는 것 등을 검토해 보아야 한다. 다른 방법으로 일정한 구역별로 광역화하여 기반시설부담률을 교환할 수 있다면 형평성있는 기반시설부담이 될 수 있을 것이다. 기반시설 부담률이 낮은 구역에서 높은 구역을 매입하게 하여 평준화하되, 사업시행자가 지가가 저렴한 곳만 매입하는 것을 행정청에서 적절히 통제하여야 진정한 평준화가 이루어 질 수 있다.
궁극적인 기반시설부담은 정부에서 부담하여야 한다고 생각한다. 민간사업자의 개발에 의지해서는 기반시설 설치가 너무 장기화되는 등 문제가 많은 것이 사실이다. 조세증가분금융제도(TIF) 등을 활용하는 공공재원 조달방식의 도입으로 기반시설 설치를 앞당겨 공공의 이익과 도시환경정비사업의 완료시기도 앞당길 수 있는 것도 하나의 대안이 될 수 있다.

번역하기

서울시 도시환경정비사업은 서울의 중심에 입지하면서도 시설이 노후하고 영세하여 도심기능을 제대로 수행하지 못하고 낙후된 도심지역을 물리적 환경의 개선을 통하여 새로운 얼굴로 재...

목차 (Table of Contents)