환지방식 도시개발사업의 감정평가에 관한 연구 : 용인시를 중심으로 = A Study on the appraisal method for urban development project by the replotting system : focused on Young-in city

국문 초록 (Abstract)

도시개발사업의 시행으로 인한 개발이익 및 권리의무의 최종적인 배분이 이루어지는 환지계획 등에 있어 감정평가는 그 기준이 되므로, 본 연구에서는 환지방식에 의한 도시개발사업에 있어서 감정평가와 관련한 주요 쟁점사항과 개선방향을 제시함으로써 전문가로서 감정평가업자의 사회적 역할에 부응하기 위함에 목적을 두고 있다.
기존 연구에서 검토되지 못한 「도시개발법」에 근거한 환지방식도시개발사업의 각 단계에서 이루어지는 감정평가를 중심으로, 각 단계별 감정평가에 있어 환지방식도시개발사업에 특유하거나 중요한 감정평가를 중심으로 그 내용을 검토하였다.
용도 폐지되는 국․공유재산에 대한 감정평가에서 쟁점사항으로는 가격시점의 문제와 도로부지 등 특수토지에 대한 감정평가 방법을 다루었다. 환지방식도시개발사업에서 환지설계를 평가식으로 할 경우 감정평가는 개발전․후 토지의 권리관계에 변환에 있어 핵심적인 기준이 된다.
정리전 감정평가와 관련하여서는 쟁점사항으로 평가방법과 개발이익의 문제를 제기하였다. 정리후 토지에 대한 감정평가에서 쟁점사항으로는 평가방법과 가격시점을 다루었다.
체비지에 대한 감정평가는 환지계획수립을 위한 정리후 토지평가와 동일한 대상에 대하여 평가금액을 달리한다. 이에 대해 양자는 평가시점, 가격시점 및 평가목적에 따라 주어진 시장상황을 달리하고 있으므로, 별개의 평가로 구분되어야 함을 밝혔다.
본 연구는 한계와 그에 따른 향후 과제는 다음과 같다.
첫째, 기존연구에서 검토되지 못한 환지방식 도시개발사업에 대한 감정평가를 검토하였지만, 도시개발사업을 환지방식으로 진행하는 전체 절차에서 주요 쟁점을 중심으로 분석하는 수준에 그친 관계로 전면적인 분석에 이르지는 못하였다는 한계가 있다. 연구를 통해 실무적으로 통일된 평가지침의 마련이 필요하다.
둘째, 「도시개발법」이 제정된 후 최근에 이르러서야 사업들이 본격적으로 진행되고 있는 관계로 사업단계 전체가 완전히 진행된 사례를 수집하는데 한계가 있었다. 본 연구에서 수행한 분석대상 사례는 민간주도의 개발사례를 중심으로 하였으나, 향후 지방자치단체가 시행주체가 되어 진행된 사례에 대한 연구와 양자에 대한 비교분석을 통해 일반화된 논의가 필요하다.

주요어 ; 환지방식도시개발사업, 환지설계, 국․공유지감정평가, 정리전 감정평가, 정리후감정평가, 체비지감정평가

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to examine critical issues related to final allocation of capital gains and rights/obligations of stakeholders in urban development projects by the Replotting System, and analyzes and interprets its implications about appraisal which plays central role. Contrary to the previous studies, this study has reviewed uniqueness and important methods in every steps of the Replotting System by Urban Development Act mainly focusing on the appraisal process.
The issue related in the appraisal of national and public properties which are done away with its legal land use is how to decide pricing dates, and appraisal methods adopted in the appraisal of special lots. If the Replotting Design is adopted in Urban Development Projects by the Replotting System, the appraised price of lots is a critical criteria in determining the before and after rights relationship of lands.
Issues related to before-rearranged appraisal is evaluation methods and allocation of capital gains. In case of after-rearranged appraisal the evaluation methods and pricing dates are important.
Issues related to the appraisal of development outlay lands is why different prices are applied to the same lots as in case of after-rearranged appraisal to establish replotting plan. As they have different market conditions affected by pricing dates, evaluation time and appraisal purposes, the appraisal methods adopted by two cases should be defined differently.
The limitation of this study and the direction of future research are as follows;
Firstly, Through a full-scale analysis a professional uniform guideline should be established. This study covered only major issues.
Secondly, a comparative study between this one which focuses on the private sector-led development projects and other one which deals with local government-led projects. This study was based on the projects which have been recently performed after "Urban Development Act."

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 목적 및 내용 1
• 제2절 연구범위 및 방법 3
• 제3절 선행연구 검토 5
• 제2장 환지방식 도시개발사업과 감정평가에 관한 검토 9
• 제1절 도시개발에 관한 일반적 고찰 9
• 1. 도시개발의 의의 9
• 2. 도시개발 관련 법제 및 사업유형 12
• 제2절 「도시개발법」에 의한 도시개발사업 16
• 1. 도시개발사업의 의의 16
• 2. 도시개발사업의 시행절차 및 사업방식 16
• 제3절 환지방식 도시개발사업 25
• 1. 의의 및 특징 25
• 2. 사업시행자 26
• 3. 환지계획 26
• 4. 환지예정지지정 및 환지처분 29
• 5. 환지처분에 따른 관련사항 30
• 제4절 환지방식 도시개발사업과 감정평가 32
• 1. 부동산 감정평가의 기본원리 32
• 2. 환지방식 도시개발사업 절차에 있어 감정평가 33
• 제3장 환지방식 도시개발사업 감정평가사례분석 37
• 제1절 도시개발사업현황 및 사례구역 37
• 1. 도시개발사업 현황 37
• 2. 사례구역 특징 및 감정평가사항 42
• 제2절 도시개발사업 감정평가사례분석 45
• 1. 용도폐지 국․공유지의 감정평가사례 45
• 2. 정리전 토지의 감정평가사례 48
• 3. 정리후 토지의 감정평가사례 54
• 4. 체비지 매각을 위한 감정평가사례 59
• 제4장 환지방식 도시개발사업 감정평가의 쟁점 및
• 　　　해결방안 63
• 제1절 용도폐지 국․공유재산의 감정평가 64
• 제2절 정리전 토지에 대한 감정평가 68
• 제3절 정리후 토지에 대한 감정평가 75
• 제4절 체비지 매각을 위한 감정평가 79
• 제5장 결론 및 한계점 82
• 1. 연구요약 82
• 2. 한계 및 향후 연구방향 85
• 참고문헌 87
• Absract 90