도시재생사업 사업부지 확보를 위한 제도개선 요소의 중요도에 관한 연구 = A Study on the Importance of Institutional Improvement Factors for Acquiring Project Sites in Urban Regeneration Projects

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 도시재생사업은 인구 감소와 산업 쇠퇴, 기반 시설 노후화로 침체 된 기존 시가지를 대상으로 도시 기능 회복과 지속 가능한 발전을 도모하기 위한 핵심 도시정책으로 추진 되어왔다. 2013년 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특 별법」 제정 이후 다양한 유형의 사업이 전국적으로 추진되었으나, 실제로는 사 업 지연과 부분적 실행, 점 단위 사업 위주의 추진으로 인해 기대에 비해 제한적 인 성과에 머무르고 있다. 이러한 한계의 주요 원인으로는 기존 시가지의 높은 토지 가격과 복잡한 권리관계, 협의매수에 의존한 사업부지 확보 구조가 지적되 고 있으며, 국·공유지 또한 복잡한 절차와 관리 체계로 인해 전략적 활용이 어 려운 실정이다. 그럼에도 기존 연구는 사업 운영 단계에 집중되어, 도시재생사업 의 출발점이자 실현 가능성을 좌우하는 사업부지 확보 단계의 제도적 구조와 중 요도를 체계적으로 분석한 실증연구는 상대적으로 부족하였다. 이에 본 연구는 도시재생사업의 실효적 추진을 가로막는 핵심 구조로서 사업부 지 확보 문제에 주목하고, 사업부지 확보와 관련된 제도개선 요소의 중요도와 우 선순위를 실증적으로 분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 통해 도시재생사업이 계획단계에 머무르지 않고 실제 공간 변화로 이어질 수 있도록, 사업부지 확보 단계에서 요구되는 제도적 개선 방향을 도출하고 정책적 시사점을 제시하고자 하 였다. 연구 방법으로는 먼저 도시재생 관련 법령과 제도, 선행 연구를 검토하여 도시 재생사업의 사업부지 확보 과정에서 제기되어 온 주요 쟁점을 정리하고, 협의매 수 지원, 다양한 사업 방식 적용, 국·공유지 활용 등 제도개선 요인을 도출하였 다. 이후 도시재생 분야에서 실무 경험을 보유한 공공 및 민간 전문가를 대상으 로 FGI(Focus Group Interview)를 실시하여, 제도개선 요인의 타당성과 현실 적합 성을 검증하고 요인 구조를 정교화하였다. 이를 바탕으로 AHP(Analytic Hierarchy Process) 분석을 적용하여 도시재생사업 부지확보와 관련된 상·하위 요인의 상대 적 중요도와 우선순위를 계량적으로 산정하였다. 공공그룹과 민간그룹 전문가를 대상으로 AHP (Analytic Hierarchy Process) 분석 을 수행하여 상·하위 요인의 중요도와 우선순위를 산정하고 양 집단 간 인식 차 이를 비교·분석하였다. 분석 결과, 공공과 민간 모두 ‘협의 매수 지원’을 가장 중요한 요인으로 평 가하였다(민간 0.640, 공공 0.440). 민간그룹은 세제지원, 매도청구권 도입, 수용권 확대 등 사업부지 확보의 실효성을 높이기 위한 세제지원과 강제력 확보의 필요 성을 중시하고 있으나, 공공그룹은 세제 혜택 부여, 수용권 확대, 국·공유지 매 입 절차 간소화, 우선공급제도 도입 등 사업부지 확보를 위한 유인·보상 중심의 협의 방식과 행정 절차의 간소화를 상대적으로 중요하게 평가하였다. 종합적으로 는 협의매수 지원과 국·공유지 활용이 사업부지 확보를 위한 핵심 개선 요인으 로 도출되었다. 이에 본 연구는 도시재생사업을 협의매수 관련 세제지원 및 수용권 제도 마련 을 위해 토지보상법 공익사업에 도시재생혁신지구를 포함하고, 민간의 도시재생 활성화계획 제안 및 시행자 범위의 제도적 확장 검토와 국·공유지 활용 절차 간 소화와 조정협의체 설치 등을 주요 제도개선 방안으로 제안하였다. 이는 민간이 안정적으로 도시재생사업에 참여하고 면 단위 재생을 실현하기 위한 제도적 기반 을 마련하는 데 기여할 수 있다. 마지막으로 본 연구는 전문가 표본의 한계로 토지소유자의 인식이 충분히 반영 되지 못하고 제도개선 요인의 정책 효과를 검증하지 못한 한계를 지닌다. 향후 연구에서는 다양한 이해관계자를 포함한 설문 및 인터뷰를 통해 인식 차이를 넓 게 분석하고, 제도개선의 실현 가능성을 검증하기 위한 정책 시뮬레이션이나 사 례분석이 병행하여 도시재생사업의 실효성을 높일 수 있는 정교한 정책 설계가 필요할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구 목적 3
• 제2절 연구 범위 및 방법 3
• 1. 연구 범위 3
• 2. 연구 방법 4
• 3. 연구 구성 및 연구 흐름도 6
• 제2장 이론적 고찰 및 선행 연구 검토 8
• 제1절 도시재생사업 개념과 사업 방식 8
• 1. 도시재생의 개념 8
• 2. 도시재생사업의 사업 방식 12
• 제2절 사업부지 확보 방식 관련 제도 고찰 18
• 1. 사업부지 확보 관련 사업 방식 유형 18
• 2. 민간의 사업부지 확보 지원과 관련된 제도 26
• 3. 국·공유지 활용 33
• 제3절 선행 연구 및 차별성 검토 35
• 1. 도시재생사업 민간 참여 관련 선행 연구 35
• 2. 사업부지 확보 관련 선행 연구 39
• 3. 국공유지 활용에 관한 선행 연구 41
• 4. 선행연구와의 차별성 43
• 제3장 도시재생사업 추진 과정에서의 장애요인 분석 46
• 제1절 도시재생사업의 사업부지 확보 한계 46
• 1. 도시재생사업 추진 현황 및 한계 46
• 2. FGI에서 나타난 부지확보의 현장 문제 49
• 3. 도시재생사업 공모 평가에 반영된 사업부지 확보 필요성 52
• 4. 도시재생사업 지연 요인 분석 54
• 제2절 도시재생사업 사업부지 확보 미흡 사례 56
• 1. 사업부지 관련 도시재생활성화계획 변경 사례 56
• 2. 공공의 도시재생혁신지구 사업부지 확보 사례 69
• 제3절 소결 71
• 제4장 제도개선 요인 중요도 분석 74
• 제1절 분석 방법 74
• 1. 분석의 체계 74
• 2. 분석의 방법 75
• 제2절 AHP분석 중요 요인 도출 79
• 1. 선행 연구 통한 지표 선정 79
• 2. 전문가 그룹 인터뷰(FGI) 80
• 3. 활성화 방안 구조 및 요인 선정 85
• 4. 응답자 현황 86
• 제3절 분석 결과 88
• 1. 상위계층 중요도 결과 88
• 2. 하위계층 중요도 결과 91
• 3. 종합 중요도 결과 101
• 제5장 부지확보 수단 효율화를 위한 제도개선 방안 105
• 제1절 협의매수 지원 106
• 1. 협의매수 세제지원 106
• 2. 매도 청구권 도입 107
• 제2절 국공유지 활용 108
• 1. 국‧공유지 매입절차 간소화· 108
• 2. 매입 협의체 구성 110
• 제3절 민간부지 활용 111
• 1. 민간 사업시행자 지정 111
• 2. 토지 등 사용·수용(수용권) 방식 112
• 제6장 결론 114
• 제1절 연구 요약 114
• 제2절 연구의 시사점 116
• 1. 연구의 시사점 116
• 2.연구의 한계 및 과제 118
• 참고문헌 119
• ABSTRACT 124
• 부록 128