남대문시장 대형상업건축의 모폴로지에 관한 연구 = A study on the morphology of the large-scaled retail complex building in Namdaemon traditional market area

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 우리의 생활과 밀접한 소비공간에 관한 관심으로 출발하였다. 상업건축은 계속해서 변화하며 도시조직에 막대한 영향을 끼친다. 특히 대형상업건축은 등장과 동시에 도시건축의 중요한 요소가 되며 다수의 사람과 다량의 상품이 들어오고 나가는 건축물로서 상업건물의 이용방식을 변화시킨다. 이와 같이 대형상업건축은 건축과 더불어 도시·사회에 의해서 공간이 규정되는 면이 있다. 따라서 대형상업건축의 공간과 길·필지와 도시조직과의 관계, 생산·소비패턴과 운영·관리 등 그 모폴로지를 분석하는 것은 매우 가치있는 작업이다.
이를 위하여 우리나라에서 가장 대표적 시장인 남대문시장 속에서 각각 유형이 다른 세 건축물을 연구의 대상으로 선정하였고 분석결과를 다음과 같이 정리할 수 있다.

첫째, 중앙상가는 1971년에 남대문시장에서 최초로 들어선 대형상업건축이다.
전통적인 재래시장의 잘고 불규칙한 구성과 달리 한 블럭을 모두 차지하는 대형건축물로서, 수차례의 화재에 의해 전소되었음에도 불구하고 계속해서 같은 모습으로 복구되었다. 저층부는 노변을 향하여 완전히 개방하여 길과의 수평적 관계를 긴밀히 하였고 이것이 전통재래시장으로서 특징있는 행위를 유발하고 있었다. 반면 내부공간은 대형점 건축의 내부와 같이 일정한 모듈의 기둥과 중앙계단이 있고 평면의 변화 없이 수직적층 하였다. 남대문시장주식회사의 관리를 받고 있으며 여전히 새벽 도매시장으로서의 기능이 뚜렷하였다.

둘째, 메사는 1990년대 말에 유행하던 대형점 건축을 남대문시장에 최초로 시도한 대형상업건축이다. 건축면적 1515m2, 1042%의 용적률 속에 판매시설과 문화시설, 오피스 임대시설과 근린생활시설이 고밀도로 복합되었다. IMF라는 개발의 시기가 건축물의 일부분을 변화시켰으며 중성적인 내부공간에 중앙에 위치한 에스컬레이터가 가장 중요한 수직이동 수단이었다. 최근에 저층부가 가로에서의 직출입이 가능하도록 리노베이션 하였다. 판매상품은 재래시장, 중앙상가와 다르지 않지만 대상그룹의 자회사인 (주)세명EMS가 위탁경영하며 기획과 마케팅업무를 담당하고 있다.

셋째, 신세계백화점 신관은 대기업이 만들어낸 최고급 도심형 백화점이다. 재개발사업시행, 설계, 시공 등이 모두 단일 기업에 의해 진행되었다. 상징적이고 도시적인 정면과 실질적이고 이용자적인 정면이 분리되어 있으며 외부공간이 차량동선 중심으로 계획되었다. 내부공간은 중성적인 공간에 MD계획을 통하여 구성하였으며 중앙코어에 많은 부분을 의존하고 있었다. 소유권이 분할되지 않아 소수의 정직원이 다수의 협력업체를 효율적으로 관리하며 기획력이 작용하기 용이한 구조를 가지고 있었다. CRM(customer relationship management)을 통하여 고정고객을 늘리는 동시에 대중매체 광고를 줄이며 경제적 계층을 분리하려는 전략을 구사한다.

넷째, 이상의 세 건축물은 1m2당 평균 2,300만원의 가치를 가진 땅위에 재개발을 통하여 들어선 것이다. 이에 따른 변화는 가로의 확장, 자동차중심의 공간, 외부공간의 단순화 등으로 정리할 수 있다. 현대의 재건축은 도시의 평면적 밀도를 낮추지만 입체적 밀도를 높이며 남대문시장을 대형상업건축과 재래시장으로 양극화 시키고 있다.

다섯째, 판매대의 배치는 소비공간의 형태를 결정한다. 중성적인 내부와 중앙코어는 대상 건축물에서는 고정적 인자였기 때문에 가변성을 지닌 MD계획이 중요한 요소로 부각되었다. 모두 중앙코어로부터 겹을 이루는 동선계획을 하였다. 각각 점포의 크기와 칸막이의 높이, 복도의 폭이 달랐으며 이에 따라서 매장 이용방식이 달랐다. 중앙상가의 경우 30년 동안 복도의 폭이 줄어들고 매장이 더욱 잘게 나누어졌으며 중앙계단이 에스컬레이터로 바뀌는 등의 변화가 있었다.

마지막으로, 도심의 소비공간은 이용계층이 분화되었다. 각 대상건축물은 영업의 형태가 다르고 타깃역시 다른 것으로 나타났다. 운영전략에서 경쟁상대를 지정해 놓고 있으며 이를 통하여 스스로를 특화시키고 있었다. 중앙상가의 이용자는 전국에서 올라오는 소매상인들과 아시아, 중동, 미국에 이르는 광범위한 지역에 분포되어 있고 이들은 저가의 상품을 다량 구매하고 있었다. 메사는 남대문재래시장의 외주부에 위치하여 소매상인을 유치하고 있지만 아직은 뚜렷한 성과 없이 남대문재래시장에서 흘러나오는 개인 구매자들을 타깃으로 하고 있었다. 신세계백화점은 도심에 위치한 백화점으로서, 지역백화점과 달리 이용계층이 서울과 일산, 분당 등에 분포하고 있었다.

이와 같이 남대문시장의 대형상업건축은 지어진 시기와 주체를 반영하여 등장하고 각각 다른 이용자 계층을 타깃으로, 그에 맞는 운영전략을 가지고 있었다. 이러한 사실과 함께 대형화 일색의 재개발은 도시조직의 양극화를 조장하며 계층간의 영역이 분리되는 현상을 야기한다. 위계 없이 단순화 되어가는 가로를 자동차에 내어주며 점차 길과의 관계를 단절하고 있는 현대의 재건축은 건물과 건물 사이의 이동 과정에서 얻을 수 있는 다양한 도시경험의 여지를 점차 줄여가고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study starts from my interest in the retail space, which is closely connected to our daily lives. Retail buildings have been constantly changing and also influencing urban tissues. Especially the large-scaled retail building is likely to be considered as a landmark right after it comes into our urban lives. It is true that the building has an influence on our retail pattern, and the pattern does the same thing to the building as well. Consequently, the space in the large-scaled retail building has been influenced by urban tissue, society and culture as well as architecture. Therefore, I believe that it would be valuable process to analyze the morphology of the relationships among space, street, lot, urban tissue of large-scaled retail buildings, method of its production, retail pattern, operation, and management of it.

For this study, I chose three selective buildings from Namdaemun traditional market in Korea, each of which represents distinctive qualities in it. And the result of this study is as follows: First, Central Building is the first large-scaled retail building in Namdaemun traditional Market after 1971. The periphery on the first floor is open to the main street, which represents the traditional architectural style. However, the inner-space has regular posts and the central corerepresenting modern spirit. It is, what is called, neutral space. Second, MESA is the first shopping mall built in Namdaemun traditional market. MESA is the tallest and most complex building in Nammdaemun market area, and this type of large-scaled retail buildings such as Milliore or Doota were quite popular in the latter half of 1990s. In case of MESA, the central escalator is the core of the neutral space. Third, the new Sinseage Department store building, completed recently, has been visited not only by the Seoul citizens but also by the international visitors. It is distinguished from the local department store by its visitors. Like an island, this building is cut off from the city by the parking system. Only few pedestrians pass along the walkway. In case of this building, the neutral inner space occupies the central core of the store, void. Forth, these three buildings had been reconstructed on one of the most expensive area in Korea. I define these phenomena are the extension of the main street, circulation system for automobile and the simplification of outer space. Recently reconstruction makes the shape of buildings in Namdaemun traditional market area the two poles, small or tall. But I propose that the value of the city is the diversity of experiences. Lastly, the consumers in Seoul are classified by their incomes. Each of three buildings have their unique marketing policy, distinguished from the others, and target customers in different classes. Especially, Sinsegae is managing their customers who are high rankers consumed many merchandise by their unique statistical method.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 3
• 제2절 연구의 대상과 방법 5
• 제2장 도심재래시장과 대형건축의 등장 7
• 제1절 남대문시장의 길과 조직 8
• 제2절 남대문시장의 대형상업건축과 재개발 11
• 제3장 남대문시장의 대형상업건축의 공간과 운영 15
• 제1절 1970년대의 대형상업공간- 중앙상가 17
• 1. 재래시장과 대형건축의 절충적 공간
• 2. 남대문재래시장의 상가운영
• 제2절 2000년대 복합적 상업공간- MESA 29
• 1. 대형점 건축과 공간적 특성
• 2. 소비공간에서 프로그램의 다양화와 건축의 수용
• 제3절 도심의 백화점 건축- 신세계백화점 44
• 1. 백화점 건축의 특성
• 2. 소비공간을 통한 사회계층 분화
• 제4장 도심 대형상업건축의 모폴로지morphology 65
• 제1절 대형상업건축의 등장과 길·필지 변화 67
• 1. 개발시기-주체-건축
• 2. 길·필지-건축
• 3. 도시건축밀도
• 제2절 대형상업건축물의 건축적 특징 81
• 1. 건축물의 규모
• 2. 평면
• 3. 수평동선 +수직동선
• 제3절 판매·소비 방식과 운영 91
• 1. 이용계층과 공간적 범위
• 2. 운영조직과 판매방식
• 제4절 소결 99
• 제5장 결론 101