공공개발사업지구 상업용지의 매각결정 요인 연구 : 대구광역시 및 인근 지역을 중심으로 = A Study on the Sales Determinants of Commercial land in Public Development District

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 최근 온라인시장의 급성장과 오프라인 상권 축소 및 변화에 따른 공공개발 사업지구의 상업용지 공급 여건 변화에 대비하여 상업시설용지의 어떤 요인이 매각결정에 영향을 주는지 대해 분석하였다. 본 연구를 위해 대구광역시와 인근 지역의 8개 공공개발 사업지구의 상업용지 373필지의 공급데이터를 사용하였고, 상업용지의 기간별 매각 여부(1개월 이내, 2개월 이내, 1년 이내)와 낙찰가율의 결정요인을 회귀분석과 인공신경망 모형을 활용하여 분석하였다. 상업용지 매각결정요인 분석에서는 지역 내 주택 미분양수가 많아지거나 거시경제 지표인 담보대출 금리가 높아질수록 매각에 부정적 영향을 주는 것으로 확인됐다. 또한, 지구 내 주거 면적 대비 상업 면적(C/R) 비율이 커질수록 매각에는 불리하였고, 상업용지의 개별 요인인 접면도로 폭이 넓을수록, 토지가 아파트 주동선을 향할 경우, 건축 연면적은 작을수록, 상권 내 상업용지 수는 많을수록 매각에 유리한 것으로 확인되었다. 인공신경망 모형을 활용한 매각에 있어 변수의 중요도는 C/R 비율, 주택 미분양수, 공급예정가격, 건축연면적, 담보대출금리 등 순으로 중요하였으며 도시설계적 요소(C/R 비율, 상업용지 수)와 지역 부동산 경기(미분양 주택수) 및 거시 경제요인(담보대출금리) 그리고 공급시점과 공급예정가격 등이 얽혀 상업용지 매각에 영향을 주는 것으로 확인되었다. 또한, 낙찰가율의 경우 C/R 비율 및 담보대출금리는 높을수록 낙찰가율을 낮추었고, 건축연면적은 클수록, 블록형상은 집중핵형일수록 낙찰가율은 높았다. 아울러, 대구지역 등 코로나19 1차 대유행 이후 낙찰가율은 낮아진 것으로 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to estimate the possibility of selling the commercial land which can predict whether a development project will succeed or not. Selling the commercial lands at a proper time can not only be helpful to make a livable place with various convenience facilities but also implement sustainable business practices for public developers. Logistic regression, artificial neural network and multiple linear regression were used with the data about selling commercial lots in Daegu and neighborhood’s public land development districts. The results of this study are as follows: To begin with, the sale of the land is mainly negatively impacted by increase of Commercial/Residential ratio, total floor area, unsold new housing stock and mortgage rate. Second, the significant factors of bidding rate are important in order of C/R ratio, mortgage rate, deployment of commercial lots, and supply timing. For the sales of commercial lots, not only proper supply of commercial lots in the land use planning stage but also timing of selling, setting a supply price, checking mortgage rates and unsold new housing stocks are important at the times of sale.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 Ⅱ. 선행연구 Ⅲ. 분석 모형 Ⅳ. 실증분석 Ⅴ. 결론 참고문헌

참고문헌 (Reference)

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4 최기헌, "택지개발지구 공동주택용지의 매각결정 요인에 관한 연구" 한국부동산분석학회 23 (23): 63-73, 2017

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6 김지나, "주택 이외의 거처에 거주하는 수도권 거주자의 공공임대주택 입주 의향에 관한 연구" 부동산도시연구원 12 (12): 121-139, 2020

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10 차희범, "상업용지 입찰금액 결정요인에 관한 연구- 택지개발지구를 중심으로 -" 대한부동산학회 38 (38): 47-64, 2020

11 이상준, "상업용지 수요추정기법 비교분석 연구 : 수도권 신도시 사례를 중심으로" 토지주택연구원 3 (3): 343-355, 2012

12 김명종, "로지스틱 회귀분석과 인공신경망을 적용한 내부회계관리제도 평가모형의 성과비교" 한국국제회계학회 (46) : 1-30, 2012

13 "대구도시공사 홈페이지"

14 이성근, "대구광역시 달구벌대로 인근 상업용토지의 지가결정요인" 한국지역개발학회 18 (18): 65-80, 2006

15 고하희, "국유지 매각 낙찰여부 결정요인 분석 －서울시 내 국유지를 중심으로－" 부동산도시연구원 12 (12): 141-156, 2020

16 윤성현, "공공택지개발사업지구내 입찰대상토지의 낙찰가율에 미치는 영향요인 분석 - 경상북도개발공사의 공공택지개발사업을 중심으로 -" 한국부동산연구원 25 (25): 41-52, 2015

17 홍진석, "공공택지개발사업지구 내 상업용지의 공급가격과 낙찰가격 비교연구 - 광주·전남공동혁신도시를 중심으로 -" 한국주거환경학회 16 (16): 17-30, 2018

18 R.Carter Hill, "계량경제학" 시그마프레스 & Wiley 163-, 2003

19 "『용지규정』 및 『용지규정 시행세칙』 (2019.12.2.6. 개정)"