관리형 주거환경개선사업의 특성 분석 연구 = A Study on the Characteristics of the Residential Environment Management Projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Lately, the need for well-balanced creation of the residential environment between residents’ selection of diverse residential types and their quality of life has been discussed positively, while the low-rise residential areas have been highlighted as the candidates for the urban renewal projects. As a result, the utility of ‘the residential environment management project’ has been highlighted. Such projects aim to supply the infra, induce a balanced improvement of the residential environment and promote the circulation of the social values among the residents’ communities. Thus, the low-rise residential areas have been spotlighted not as the candidates for ‘an overall demolition and reconstruction’ but as those for ‘preservation and improvement’, and thus, diverse public and civil facilities have been created for them, while the poor houses have been improved on a full scale. Such an approach is deemed desirable in the aspect of continued improvement of the residential environment for the low-rise residential areas, but its limits have been spotlighted because it has impeded the spontaneous housing improvement in the domestic housing market pursuing the economic values, while having been led by the local autonomous administrations. Hence, the residential environment management projects need to be examined closely in view of ‘their sustainable operation and management’ and from the perspectives of ‘supply and improvement of the infras’ as well as in view of autonomous civil participation. This study aimed at analyzing the roles and characteristics of the residential environment management projects designed for the cyclic regeneration of the low-rise residential areas, focusing on their major results and characteristics by period. To this end, the researcher reviewed the concepts of the low-rise residential areas and the residential environment management projects, and thereby, examined the results of the major projects, and thereupon, analyzed the characteristics of the projects based on the results of such review and examination.
The results of this study can be summed up as follows; It was found that while the public projects for the residential improvement management had focused on the obsolete residential areas to supply the infras supporting them, they had been uniformly implemented regardless of their project conditions. Hence, the effects of the projects had been limited. In other words, the customized improvement management projects reflecting the characteristics of the candidate residential areas should be designed, while some projects need to be enforced regardless of residents’ opinions, if necessary. In case of the private projects, it is necessary to induce residents to improve their houses voluntarily through extensive deregulations, while the public sector supplies should be diversified depending upon housing types in parallel. Moreover, since the residential improvement management projects may still suffer from their intrinsic problems in the process of their implementations, it is deemed necessary for the relevant authorities to support them indirectly, not being engaged directly therein.
In terms of creating the public facilities for the residents, it was found that some public facilities of realistic scales had been created, reflecting residents’ needs. In contrast, their locations, their uses per story and residents’ participation in their plans had not sufficiently reflected residents’ opinions. So, it is deemed necessary to plan and program the public facilities by reflecting their potential users or the residents. Moreover, it is also deemed necessary to enhance their compatibility with their original goals. In case of their operations, the public facilities have been installed according to some reasonable procedures: review of them by the residents, decision on their free uses, maintenance of the core facilities, and arrangement of the management guidelines. Merely, since the operations of the public facilities have been much different among the areas, it is deemed essential to have them managed by a social cooperative or CRC. Additionally, in case of the poorly operated facilities, it is essential to authorize their managers to adjust their availability for some periods.
In terms of organizing the residents’ community, it was found that their conditions differed much among areas. To be more specific, the sustainability of the residents’ community operation has been affected directly by the various supports and the reinforcement of residents’ capacity. In case of residents’ high competence of autonomy, the residents’ community had been operated effectively and stably. In contrast, in case of residents’ poor autonomy, their community had been poorly managed, relying highly on the public supports. On the other hand, the Seoul metropolitan city and its autonomous districts had endeavored to help the residents’ communities operated well through the assistances of human resources and expenses. Thus, it was deemed necessary to promote the mutual cooperation between the public and private sectors by improving their financial competence and operating system.
The researcher reviewed the concepts of the low-rise residential areas and the Residential Environment Improvement Act and thereupon, examined the effects and functions of the residential environment improvement projects, while analyzing the major characteristics of the projects. It is perceived that this study would well help the project managers and their public supporters to design a sustainable residential environment improvement management project. Nevertheless, the study has the following limits; it could not well classify the residential environment improvement management projects; it could not well verify the effects of the projects quantitatively; it could also not well measure the effects of the residential environmental improvement management projects implemented by the civil sectors; it could not well examine the detailed process of the projects, developers’ capacity and their financial conditions.
Lastly, it is hoped that this study would be useful to future planning of the residential environmental improvement management projects because it has examined the physical, economic and social effects of the row-rise residential environmental improvement management projects in consideration of the directions of the projects and the needs of the times at the time when the residents-centered housing policy should continue to be designed and implemented.

국문 초록 (Abstract)

최근 전반적인 사회변화를 바탕으로 다양한 주거유형 선택과 삶의 질이 균형 잡힌 주거환경 조성 필요성이 적극적으로 논의됨과 동시에, 관련 정비수법 적용 가능성이 높은 곳으로 저층주거지가 부각되기 시작하였다. 그 결과 해당 공간을 대상으로 부족한 기반시설 공급과 균형적인 주거환경 개선의 유도, 거주자 간 커뮤니티와 사회적 가치 순환을 기반으로 한 '관리형 주거환경개선사업'이 등장하였다. 이 사업은 저층주거지를 ‘전면철거’ 대상에서 ‘보전 및 개선’차원으로의 사회적 관심도를 높임과 동시에 공공 및 민간단위 다양한 시설의 조성 및 주택개량 활성화 방안 등을 본격화 하는데 기여하였다. 이는 저층주거지의 지속적인 정주환경 개선 등 측면에서 바람직하였으나, 경제적 가치를 지향하는 국내 주택시장 상황 내 자발적 주택개량 제약 및 거주민 중심 참여주체 역량에 의존하는 관주도 사업진행 특성 상 획기적 추진성과를 구현하는 데에 한계 또한 분명하였다. 이에 관리형 주거환경개선사업은 공공의 ‘기반시설 공급 및 개선’ 측면과 민간의 자발적 주택개량 및 공동체 활동을 바탕으로 한 ‘지속운영 및 관리’ 관점에서 그 특성의 면밀한 파악과 고찰이 필요한 상황이다. 이 연구는 저층주거지 선 순환적 재생 가능성을 보여 주고 있는 관리형 주거환경개선사업의 주요 시행 결과에 따른 역할 검토, 해당 별 특성을 분석코자 하였다. 이를 위해 저층주거지와 관리형 주거환경개선사업의 개념을 고찰하고, 분석과제 및 방법론 도출을 통해 주요 시행 결과와 역할을 검토하며, 마지막으로 도출된 검토 결과를 바탕으로 이 사업의 특성을 분석하였다.
연구 수행을 통해 도출한 내용은 다음과 같다. 정비계획 시행 측면에 있어 공공부문 정비계획의 경우 노후주거지를 대상으로 거주민 생활지원 수준의 기반시설공급이 이루어진 반면, 도시계획시설 미적용 또는 대상지 여건과 관계없는 획일적 정비내용이 일괄적으로 수행되는 특성을 동시에 가지고 있어 계획실현의 측면에서 제한성을 가진다. 이에 사업 취지를 살린 구역특성에 기반 한 맞춤형 정비계획 도시계획시설의 검토되어야 하며, 필요시 공공주도의 강제성을 바탕으로 한 실행수단 적용이 요구된다. 민간부문 특성의 경우 전반적인 규제완화를 통한 노후주거지 거주민의 자발적 주택개량을 유도 및 확충함과 동시에 다양한 주택유형의 공급을 병행지원 하는 측면에서 용이성을 보이는 반면, 유연한 수준의 지원체계 정립과는 별개로 확충여력에 있어 타 사업 대비 취약점이 상존하고 있어 이를 용이하게 할 수 있도록 우회적으로 지원할 수 있는 방안이 요구된다.
주민공동이용시설 조성 측면의 경우 구역 별 주민요구를 바탕으로 한 실현적수준의 적정 시설 규모가 적용 시행 되는 특성이 나타났다. 반면 공공 관점에서 시설조성 입지 결정 및 참여 및 운영주체 측면의 자립적 시설 활용 구상을 통한 층별 용도 설정 필요성에 있어서는 조성 이후 실제 운영양상에 선제적으로 대응할 수 있는 수준의 합리적 계획 설정이 동시에 요구된다. 또한 이를 통해 조성계획 취지의 정합성을 높일 필요가 있다. 시설 운영의 경우 구역 내 주민공동체 활동 위주 사전 운영계획 등 검토, 무상사용승인 절차 등을 통한 운영주체 중심 시설 유지 및 관리방침 마련 등 순 효과적 특성을 보이고 있다. 다만 시설 조성완료 이후 구역별로 해당 운영양상이 복합적으로 나타나고 있으므로 ‘자립성’ 차원에서 사회적협동조합 또는 CRC으로의 신속한 조직 전환 노력이 필수적이며, 운영양상이 불합리 또는 약화된 상태를 보이는 사업구역의 경우 운영개선을 위한 일정기간 기회부여를 통한 부분적 시설 운영 권한 조정이 필요하다.
주민공동체 조직 측면의 경우 구역별 활동 여건별로 다양한 특성이 도출되었으며, 이는 단계별 주민조직 변화특성에 따라 사업 진행 중 각종 지원을 통한 역량 강화과정 및 기회를 통해 구역별 주민공동체 운영지속성 등에 직접적인 영향을 주고 있다. 이 중 운영역량이 높은 곳의 경우 자립 조직 기 전환 또는 안정적인 활동 수준을 바탕으로 재정유지 및 지속 운영이 가능한 여건을 함양하는 특성을 보이고 있는 반면, 역량이 낮은 곳의 경우 총체적 운영난에 봉착함과 동시에 공공지원에 전적으로 의지 또는 요구하는 특성을 보이고 있다. 아울러 사업을 전반적으로 관리하는 서울시·자치구 등 지원주체 또한 다양한 인력 및 비용지원을 통해 구역 내 운영체계가 존속하도록 사업 관리지원 업무체계 분산화 등 특성을 보이고 있다. 이에 관리지원의 합리성을 기반으로 한 구역별 재정건전성 및 관리시스템 등 운영개선을 통해 민·관의 면밀한 상호협력이 요구된다.
본 연구는 저층주거지 개념 및 정비수법 등 검토를 바탕으로 연구 관점 필요성을 도출하였으며, 제반사업인 관리형 주거환경개선사업을 바탕으로 해당 시행 결과와 역할 검토를 통해 사업의 주요 특성을 분석 하였다는 데 연구 가치가 있다. 이는 현장의 운영양상과 개별 특성을 바탕으로 실제 구역별 운영 및 지원주체로 하여금 향후 지속 운영 유지 방안 마련 등 방향성을 정립하는 데 도움을 줄 수 있다. 반면 공공부문에서 단순 정비계획 성격 분류 및 특성 파악에 따른 구역 내 조성 실현 효과의 정량적 검증, 민간부문 구역별 주택개량 실적 등에 따른 주거환경개선 효과 측정, 시설 조성차원의 단계별 세부 진행과정 검토 및 운영주체가 가지는 활동 역량과 재정운영 간 연계성 검토 측면에서는 연구 수행 여건 상 한계를 가진다.
마지막으로 이 연구를 통해 거주자 중심 주거정책의 지속 추진이 필요한 현 시점에서 저층주거지 재생 추진방향과 시대적 요구에 부합하는 시의성 있는 대상을 주제로 물리적, 경제적, 사회적 측면을 바탕으로 한 종합적 특성을 파악 및 진단하고, 이를 통해 관리형 주거환경개선사업의 가치와 향후 개선 가능성을 고찰해 봄으로써 해당 연구가 정책적 측면으로 하여금 의미 있는 검토 자료로 활용될 수 있을 것이라 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 필요성 1
• 1.2. 연구의 목적 3
• 1.3. 연구의 범위 및 내용 4
• 제2장 저층주거지와 관리형 주거환경개선사업 개념과 특성 8
• 2.1. 저층주거지의 정의와 특성 8
• 2.1.1. 저층주거지 정의 8
• 2.1.2. 저층주거지 정비수법 고찰 10
• 2.1.3. 저층주거지의 특성 24
• 2.2. 관리형 주거환경개선사업의 현황과 역할 29
• 2.2.1. 관리형 주거환경개선사업의 취지 및 목표 29
• 2.2.2. 관리형 주거환경개선사업의 추진현황 및 내용 32
• 2.2.3. 관리형 주거환경개선사업의 역할 40
• 2.3. 선행연구 분석 42
• 2.3.1. 저층주거지 관련 연구 43
• 2.3.2. 관리형 주거환경개선사업 관련 연구 45
• 2.3.3. 선행연구와의 차별성 51
• 제3장 분석과제 및 방법론 도출 53
• 3.1. 관리형 주거환경개선사업의 특성 분석 필요성 53
• 3.1.1. 관리형 주거환경개선사업의 쟁점 53
• 3.1.2. 관리형 주거환경개선사업의 특성 분석 필요성 54
• 3.2. 연구논점 및 분석의 틀 56
• 3.2.1. 연구논점의 설정 56
• 3.2.2. 분석의 틀 설정 57
• 제4장 관리형 주거환경개선사업의 시행 결과와 역할 64
• 4.1. 정비계획 시행 결과와 역할 64
• 4.1.1. 공공측면 정비계획의 시행 결과와 역할 64
• 4.1.2. 민간측면 정비계획의 시행결과와 역할 78
• 4.2. 주민공동이용시설 조성 결과와 역할 86
• 4.2.1. 저층주거지 재생 기반시설 측면 조성 결과와 역할 86
• 4.2.2. 지역공동체 활동 거점시설 측면 조성 결과와 역할 94
• 4.2.3. 시설 지속운영 관련 주체별 만족도 분석 134
• 4.3. 주민공동체 조직 결과와 역할 153
• 4.3.1. 참여 및 운영주체 측면의 조직 결과와 역할 153
• 4.3.2. 관리지원 주체 측면의 조직 결과와 역할 164
• 4.3.3. 사업주체별 중요도(AHP)분석 172
• 4.4. 소 결 186
• 제5장 관리형 주거환경개선사업 특성 분석 194
• 5.1. 정비계획 시행 측면 특성 도출 194
• 5.1.1. 공공부문 정비계획 실현의 제한성 194
• 5.1.2. 민간부문 주택개량 확충의 용이성 196
• 5.2. 주민공동이용시설 조성 측면 특성 도출 199
• 5.2.1. 시설 조성계획 취지의 정합성 199
• 5.2.2. 시설 운영의 자립성 201
• 5.3. 주민공동체 조직 측면 특성 도출 204
• 5.3.1. 참여 및 운영주체 역량의 지속성 204
• 5.3.2. 관리지원 주체의 합리성 206
• 5.4. 특성 도출에 따른 시사점 208
• 5.4.1. 구역별 특성을 고려한 정비수법의 적용 208
• 5.4.2. 시설 조성 합리화 및 활용의 정립 213
• 5.4.3. 참여 및 운영주체 역량의 지속성 222
• 제6장 결 론 235
• 참고문헌 241
• 국문초록 261
• ABSTRACT 264