수도권 주상복합건물의 입지별 특성에 관한 연구 = (A) study on the Characteristics of Mixed Use Building in the Seoul Metropolitan Region with regard to Urban Spatial Structure

국문 초록 (Abstract)

산업혁명 이후 도시의 기능분리의 원칙은 각국의 도시개발에 대한 주요한 계획원리였다. 그러나 기능분리의 원칙은 도심 공동화 현상, 직주분리에 의한 교통문제 등의 심각한 문제를 발생시켰다. 주상복합건물은 이러한 공간구조 재편에 의한 입지별 도시문제를 해결할 수 있는 하나의 대안이 될 수 있다.
이 연구의 목적은 수도권 주상복합건물을 대상으로 입지별 주상복합건물의 기능 및 특성을 분석하고 향후 개발방향을 제시하는 것이다.
연구의 범위는 1990년대를 주상복합건물을 중심으로 수도권지역의 도심, 부도심, 도시외곽에 위치한 주상복합건물의 물리적, 사회·경제적, 기능적 특성을 분석하였다.
연구의 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다.
1. 물리적 특성 : 1960년대 이후 주상복합건물의 개발은 확대되었고 외곽지역으로 확산되는 추세이다. 상대적으로 도심지역보다 부도심, 도시외곽지역에서 많은 개발이 이루어지고 있으며, 고층·고밀로 건설되고 있다.
2. 사회·경제적 특성 : 주상복합건물 내 거주민은 고소득 계층이다. 도심지역과 영동부도심지역 주상복합건물 거주민은 직주근접의 성격을 갖고 있는 반면 잠실부도심과 분당지역 주상복합건물의 거주민은 건물 내 부대시설, 건축시설 등으로 인해 단순한 내 집 마련 목적인 경우의 비율이 높았다. 또한, 도심지역의 만족도가 타지역에 비해 낮게 나타나고 있으며 모든 지역에서 녹지공간을 가장 필요시설로 선택했다.
3. 기능적 특성 : 직주근접의 효과는 “도심>영동부도심>잠실부도심, 분당”순으로 분석되었다. 도심공동화방지, 도시기능의 다양성제고, 침상도시화방지 등의 기능은 주거·상업·업무기능간의 비율 배분이 제대로 이루어지지 않고 이러한 기능을 달성할 수 있는 시설이 없거나 부족해 미흡하게 나타났다.
위의 주상복합건물의 특성에 따라, 다음의 몇 가지 정책건의를 하도록 한다.
첫째, 직주근접 효과의 극대화, 도심기능의 다양성 제고를 위해 도심지역에 인센티브 등을 통한 더 많은 주상복합건물이 건설되어야 한다.
둘째, 개별적인 주상복합건물의 건설보다는 다발형 컴플렉스 형태의 주상복합 개발을 통해 교통난을 막고 주거의 쾌적성을 확보하도록 해야 한다.
셋째, 각 입지에 따라 수요자의 특성과 요구가 다르므로 주상복합건물의 개발은 수요자의 요구와 특성이 고려하여 개발해야 한다.
넷째, 업무 중심지의 주상복합건물은 직장의 위치를 고려해 분양하여 직주근접 효과를 극대화해야 한다. 주거중심지의 주상복합건물은 도시기능의 다양성 제고, 침상도시화 방지, 단지 내 매력 증진 등의 기능을 할 수 있으므로 복합시설에 관한 제도적 규정이 마련되어 야 한다.
다섯째, 도심에 필연적으로 거주해야 하는 계층을 위해 현재의 주상복합건물보다 저렴하고 소형평수의 주상복합건물 또는 임대형 주상복합건물이 개발되어야 한다.
주상복합건물은 도시공간구조 변화에 따른 도시문제를 해결 할 수 있는 대안이 될 수 있으므로 합리적인 개발이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After Industrial Revolution, the functional separation of urban area was a major planning principle of each country urban development.
However, there had been so many problems from functional separation of urban area, such as decline of residential function in the inner city, traffic congestion according to job-housing mismatch, and so on. In this case, Mixed Use Building would be an alternative plan to address these problems.
Purpose of this thesis is to suggest direction of development and compare characteristics of Mixed Use Building with regard to location.
This research examines physical, socio-economic, and functional characteristics of the Mixed Use Buildings that are located in down town, sub-center, and suburban areas in the capital city.
The following is the major findings of the study.
1. Physical characteristics: After 1960s, the development of Mixed Use Building has been extended and diffused into suburban area. Mixed Use Building was developed relatively in the sub-center and suburban area rather than in the downtown.
2. Socio-economic characteristics: Residents of Mixed Use Building are high and middle-income group. Residents of Mixed Use Building in the downtown and Youngdong subcenter have the trend of job-housing match. On the contrary, residents of Mixed Use Building in Jamsil subcenter and Bundang moved to purchase their own house because facilities of Mixed Use Buildings are very convenient.
3. Functional Characteristics: The result of job and housing match is in order of "the down town>Youngdong subcenter>Jamsil subcenter, Bundang. The functions that solve decline of residence in the inner city, extend diversity of city, and prevent bed town were also not achieved well because separation of function among residence, commerce, and business was not suitable and diversity of complex facilities was insufficient.
According to above characteristics of Mixed Use Building, I suggest some policy implications.
First, some more Mixed Use Building should be induced in the downtown through incentive.
Second, Mixed Use Building of Complex form should be constructed for solving traffic congestion and assure amenity of residence.
Third, the development of Mixed Use Building should be considered with occupants' demand and participation.
Forth, Mixed Use Building of business-centered region should be sold through considering job location. And it should be also planed by considering mixed facilities because Mixed Use Building of resident-centered region can achieve many functions such as extension of diversity of urban function, prevention of bed town, and improvement of attractiveness in building area, Fifth, Cheap and small size or rent Mixed Use Building should be constructed for low-class in the city.
Because Mixed Use Building is one of possible alternatives to solve city problem from change of spatial structure, rational development of Mixed Use Building should be considered.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 3
• 제3절 선행연구 검토 = 4
• 제2장 이론적 배경 = 9
• 제1절 주상복합건물의 개념 = 9
• 제2절 주상복합건물의 유형 = 10
• 1. 규모와 기능에 따른 유형 = 10
• 2. 건축계획적 특성에 따른 구분 = 12
• 제3절 혼합토지이용에 관한 논의 및 도입배경 = 14
• 제4절 공간구조 변화에 관한 이론 = 16
• 1. 도시성장단계 접근방식 = 16
• 2. 교외와 우선순위 접근방식 = 17
• 3. 다핵화 접근방식 = 18
• 제3장 주상복합건물의 발전동향 = 19
• 제1절 주상복합건물의 도입배경 = 19
• 제2절 관련제도의 변천 = 19
• 1. 주상복합건축에 관한 정책의 변천 = 20
• 2. 주택정책 완화 = 21
• 3. 주상복합건물 활성화를 위한 규제 완화 = 22
• 제3절 주상복합건물의 발전동향 = 23
• 1. 제1기(1960년대 후반-1970년대 초) = 23
• 2. 제2기(1970년대 후반-1980년대 초) = 24
• 3. 제3기(1980년대 후반-1990년대) = 26
• 4. 제4기(1990년대-현재) = 26
• 제4절 국외의 복합용도개발 = 27
• 1. 미국 = 27
• 2. 독일 = 29
• 3. 일본 = 32
• 제4장 도시공간구조 변화와 주상복합 = 34
• 제1절 도시공간구조 변화와 주상복합 = 34
• 1. 도시공간구조 변화에 따른 입지별 문제점 = 34
• 2. 주상복합을 통한 접근방법 = 35
• 제2절 수도권 도시공간구조의 현황 = 38
• 1. 인구 및 가구분포 = 39
• 2. 통근, 통학 현황 = 41
• 3. 주간 및 야간인구 = 44
• 4. 다핵화 추세 = 49
• 제5장 주상복합건물의 입지별 특성분석 = 49
• 제1절 조사개요 = 49
• 1. 조사의 목적 = 49
• 2. 조사의 범위 = 49
• 3. 분석 방법 = 52
• 제2절 조사 대상지역의 일반적 현황 = 52
• 1. 도심 = 52
• 2. 부도심 = 53
• 3. 분당 신도시 = 53
• 제3절 물리적 특성 = 54
• 1. 연도별 주상복합건물의 변화 = 54
• 2. 지역별 현황 = 57
• 제4절 사회, 경제적 특성 = 61
• 1. 가구특성 = 61
• 2. 주거특성 = 72
• 3. 거주만족도 및 선호도 = 77
• 제5절 기능적 특성 = 84
• 1. 직주근접 = 84
• 2. 공동화 현상방지 = 88
• 3. 단지의 매력증진 = 97
• 제6절 분석결과의 종합 및 시사점 = 98
• 1. 물리적 특성 = 98
• 2. 사회, 경제적 특성 = 99
• 3. 기능적 특성 = 100
• 제6장 결론 = 102
• 참고문헌 = 105
• 부록 : 설문지 = 110
• 초록 = 114