공공건설임대주택의 분양전환에 관한 문제 -특히 분양전환가격의 산정에 관하여 = Issues Regarding the Conversion for Sale of Publicly-constructed Rental Housing -Calculation of the Price for Conversion for Sale

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The laws and regulations regarding rental housing have been enacted and revised numerous times to achieve the goal of protecting the vulnerable whose capital and credit are not sufficient to afford housing (hereinafter referred to as “the vulnerable”). However, those laws and regulations have caused a number of conflicts over application and interpretation due to obscurity and omission.
The Supreme Court of South Korea (hereinafter referred to as “the Supreme Court”) resolved the problem of the obscurity by ruling that “construction costs”, which were used to calculate the price of publicly-constructed rental housing for conversion for sale (hereinafter referred to as “the price”), shall be estimated according to actual expenses in order to protect the vulnerable. In addition, the Supreme Court rectified the omission by ruling that “housing site preparation costs”, which were used to calculate the price, shall be estimated in accordance with the discounted development costs of the housing site when public housing project operators built publicly-constructed rental housing on the site that they developed. However, those rulings raised a lot of disputes with regard to actual expenses and discounts, and private rental business entities began to reduce the supply of the publicly-constructed rental housing whose mandatory rental period was five years (hereinafter referred to as “the #-year rental housing”).
All of the efforts mentioned above were for aiding the vulnerable, but the efforts did not work out as expected. In my opinion, ensuring minimum revenue for operators should be considered when it comes to enactment, revision, and interpretation in order to protect the vulnerable fairly. This is due to the fact that it is possible to help the vulnerable who have already moved into publicly-constructed rental housing by trying to lower the price. However, this would inflict harm on those who have not moved in publicly-constructed rental housing due to diminished supply. In this regard, the price of the 5-year rental housing should be calculated based on the (approved) noticed construction costs and housing site preparation costs that were assumed at the time of the notice.
On the other hand, considering that there are not fundamental differences between the 5-year rental housing and the 10-year rental housing, the regulation regarding the price of the 10-year rental housing should be revised harmoniously.

국문 초록 (Abstract)

임대주택 관련 법규는 수차례 제정·개정되었는데, 이는 대체로 자본, 신용이 부족한 주거취약층의 보호라는 목적을 달성하기 위한 것이었다. 그러나 그 내용이 모호하거나(임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 주택가격 산정요소인 건축비의 산정방법), 일부 내용이 누락되어 있어(한국토지주택공사 등이 택지개발촉진법에 따라 조성한 택지에 스스로 임대주택을 건설한 경우에 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 주택가격 산정요소인 택지비의 산정방법) 당사자 사이에 적용 법규의 확정 및 그 해석에 관하여 다수의 분쟁이 발생하였다.
대법원은 전자에 대하여는 주거취약층의 보호라는 목적을 달성하기 위해 실제 건축비를 기준으로 주택가격의 산정요소인 건축비를 산정해야 한다고 판시하여 위 산정기준의 모호함을 해소하였고, 후자에 대하여는 공급가격을 기준으로 하되 조성원가를 할인한 금원을 공급가격으로 보아 주택가격 산정요소인 택지비를 산정해야 한다고 판시하여 위 산정기준의 누락 부분을 보충하였다. 그런데 이로 인하여 실제 건축비의 항목·액수와 조성원가의 할인 여부에 관하여 다수의 분쟁이 발생하게 되었고, 민간임대사업자는 2012년 이후부터 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 공급 비율을 줄이기 시작하였다.
임대주택 관련 법규의 제정·개정과 분양전환가격 산정기준에 대한 법원의 위 판단은 모두 주거취약층의 보호라는 선한 목적에서 이루어진 것이다. 그러나 사업성을 보장하여 지속적인 공급을 유인하는 것 또한 관련 법규의 제정·개정 및 그 해석에 있어 고려되었어야 한다. 왜냐하면 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격을 최대한 낮게 산정하면, 이미 입주한 임차인은 보호할 수 있게 되지만, 그 공급이 줄어들게 됨으로써 아직 입주하지 못한 다수의 주거취약층을 보호할 수 없게 되는 더 큰 문제가 생기기 때문이다. 이러한 점을 고려하면, 최초 입주자모집 시에 추정적으로 산정되어 (승인)공고된 건축비와 택지비를 기초로 주택가격을 산정하여 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격을 산정해야 한다.
한편 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택에 대하여는 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택과 달리 분양전환 시의 감정평가액을 분양전환가격의 상한으로 한다는 규정이 있을 뿐이어서 자본, 신용이 부족한 임차인이 높은 분양전환가를 감당하지 못하여 10년이 경과함으로써 주거를 잃게 되는 경우가 많다. 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택과 10년인 공공건설임대주택을 본질적으로 달리 취급할 이유가 없다는 점을 고려하면, 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준과 균형이 맞도록 감정평가액을 일정한 비율로 할인한 금원을 분양전환가격으로 하는 내용으로 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 개정할 필요가 있다.

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