해제 정비구역에서 구역특성이 지가 변동에 미치는 영향 분석 = (An) Analysis of District Characteristics Impact on Land Price Changes in Un-designated Urban Renewal Projects

국문 초록 (Abstract)

정비사업은 과거 주민들에게 수익성 좋은 사업수단으로 인식되면서 무분별하게 진행되었다. 그러나 최근 부동산 경기 침체로 인해 사업성이 하락하면서 사업이 중단되는 사례까지 발생하고 있다. 이에 정비사업과 관련된 문제점을 해결하기 위하여 서울특별시에서는 「뉴타운·재개발 수습방안」을 통해 실태조사를 실시하였다. 그 결과 지금까지 683개의 구역 중 245개의 뉴타운‧재개발구역이 주민 뜻에 따라 정비(예정)구역이 해제되었다.
정비사업의 추진 및 해제 결정 과정 속에서 기대 혹은 실망으로 지가의 상승 또는 하락이 발생하게 된다. 이러한 지가 변동은 그 크기가 작더라도 사회‧경제 부문까지 영향을 미칠 수 있으므로 정비사업의 추진 여부 결정 과정 속에서 발생하는 지가 변동은 주목하여야 한다. 그러나 지금까지는 정비구역 지정과 지가 변동에 관한 연구가 주로 진행되어 왔으며 정비구역 해제와 지가 변동에 관한 연구는 사실상 없다고 할 수 있다.
따라서 본 연구에서는 다양한 지가 변동 요인 중 ‘정비구역 해제’로 인한 지가 변동을 살펴보고, 정비구역 특성이 ‘정비구역 해제’로 인한 지가 변동에 미치는 영향을 파악하고자 하였다.
이를 위해 서울특별시 내 정비구역이 해제된 29개 주택재개발정비구역 및 주택재건축정비구역과 각 구역들마다 비교 구역을 선정하여 연구를 진행하였다. 또한 본 연구를 위하여 먼저 ‘정비구역 해제’와 같이 어떠한 사건에 따른 지가 변동을 분석한 선행연구를 검토하였다. 다음으로 해제 구역과 비교 구역에 포함된 개별 필지의 단위면적당 공시지가 변동률을 수집하였다. 그리고 이 값들의 평균을 각 구역의 공시지가 변동률이라 하고 ‘정비구역 해제’로 인한 공시지가 변동률을 산정하였다. 이때 ‘정비구역 해제’로 인한 공시지가 변동률은 해제 구역의 공시지가 변동률과 비교 구역의 공시지가 변동률 간의 차이를 말한다. 그 후에 정비구역 특성에 대한 자료를 수집하고 이를 정비구역 특성에 대한 변수로 구성하였다. 마지막으로 상관분석 결과를 바탕으로 종속변수는 ‘정비구역 해제’로 인한 공시지가 변동률로 하고 독립변수는 정비구역 특성으로 하여 다중회귀분석을 수행하였다.
분석 결과, ‘정비구역 해제’로 인한 공시지가 변동률에 영향을 미치는 변수는 필지당평균면적, 국공유지비율, 정비구역지정∼해제기간, 도로비율, 계획건폐율, 사업방식으로 분석되었다. 그리고 미래의 기대 가치에 영향을 미칠 것이라 판단되는 특성들로 인해 정비구역 해제 시 ‘정비구역 해제’로 인한 공시지가 변동률이 하락하는 것으로 분석되었다. 반대로 미래에 대한 실망 혹은 우려에 영향을 미칠 것이라 판단되는 특성들로 인해 정비구역 해제 시 ‘정비구역 해제’로 인한 공시지가 변동률이 상승하는 것으로 분석되었다. 따라서 해제된 정비구역과 향후 해제될 정비구역에 있어 매년 공시되고 있는 공시지가 결정 과정에서 이러한 점을 고려되어야 한다.