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국문 초록 (Abstract)

부동산 개발, 특히 토지는 확대재생산이 되지 않으므로 한정된 자원을 효율적으로 사용해야 하는 특성을 지니고 있다. 부동산의 효율적인 이용은 작게는 토지 소유자에게 경제적인 이득을 주며 크게는 국토의 효율적 이용이라는 측면에 기여하게 된다. 그러나 부동산과 관련된 문제가 대단히 복잡하고 어려워 다방면의 전문가가 아니면 원활한 업무의 수행이 곤란하므로 여기에 부동산 컨설팅 제도 도입의 필요성이 제기되며, 부동산의 효율적인 이용 개발을 위한 컨설턴트 등 전문가의 종합적인 자문이 필요하다고 할 수 있다.
부동산의 개발 컨설팅은 그 성공 여부를 가름하는 가장 중요한 부분임에도 불구하고 제도적인 장치가 미약하여 부동산의 유한성에 대처하지 못하고 있다고 볼 수 있다. 최근 부동산 컨설팅 업의 정착을 위한 분위기가 조성이 되고 있지만 현실적인 제약 요소도 적지 않아 양질의 부동산 서비스를 제공하는 데에는 한계가 있다. 우리나라의 시장 여건 하에서는 부동산 개발 컨설팅이 단순한 사업 추진의 기초자료로 활용되는 수준이기 때문에 이러한 인식이 개선되기 위해서는 업계, 정부, 학계가 함께 노력할 필요가 있다. 이에 대처하기 위한 방안으로서 각 대학에서 부동산학과를 신설하고 석, 박사 과정을 두어 연구에 돌입하게 된 것도 최근의 일이다.
21세기 세계경제는 국경이 없는 시대로 불릴 만큼 지구촌화 되어 가고 있으며, 국제화․개방화․정보화․지식의 고도화․가치관의 다양화․전문화․인구의 고령화․산업의 복합성 등 사회․경제의 질적 변화에 부동산 시장의 구조 재편 현상은 불가피하게 되었다. 부동산 개발은 종합예술이라고 한다. 부동산의 개발은 다양한 분야의 수많은 전문가의 참여 아래 이루어지기 때문에 일컬어지는 표현일 것이다. 과거에는 몇몇 사람의 단편적인 계획으로 진행되었던 부동산 개발은 이제 더 이상 경쟁력을 확보할 수가 없게 되었다. 정보 집약이 요구되는 후기 산업사회에 있어서 부동산 개발 역시 소수의 지식과 정보만으로 판단하는 것은 매우 무모하고 어리석은 결과를 가져온다는 사실을 모두가 깨닫게 된 것이다. 부동산 개발에 있어서 유의해야 하는 이유 중 하나가 부동산은 비가역성을 지니고 있다는 점이다. 잘못된 도시의 개발이나 건축물의 건설, 또는 SOC사업 등에서 적지 않은 시행착오 또는 국고 낭비를 발견할 수가 있으나 이에 대한 시정이나 원상회복이 어렵다는 점이다. 즉 부동산의 잘못된 개발을 예방하고 효율적 이용이 가능하도록 부동산 개발의 각 단계에서 다수 전문가의 다각적인 분석과 검토를 하는 컨설팅이 필수적인 절차로 자리매김을 하게 된 것이다.
부동산 개발 컨설팅이 필요하게 된 이유를 약술하면 다음과 같다. 첫째 부동산은 소유의 시대에서 이용의 시대로 바뀌었다. 토지공개념 관련법이 제정되어 시행된 1990년 이후 지가는 안정되었으며 이용되지 않는 토지는 소위 애물단지가 되었다. 따라서 공급자 우위의 시장에서 수요자 우위의 시장으로 바뀌어, 보다 경쟁력 있는 개발 방안이 마련되지 않으면 안 되는 상황이 되어 주먹구구식 개발은 설자리를 잃게 되었다. 둘째 부동산 관련 법규 및 제도가 매우 다양하고 복잡하여 광범위한 제도의 내용을 파악하기에 매우 어렵게 되었다. 셋째 부동산 개발과 관련한 최고 최선의 이용 방안의 판정이 쉽지 않다. 넷째 부동산 개발의 입안자가 개발과 관련된 모든 참여자들을 조정하고 조율할 수 있는 전문적인 능력이 부족하다. 따라서 입안자를 대신할 전문가가 필요하게 된 것이다. 다섯째 부동산 개발과 관련하여 사업성 분석은 매우 객관적이어야 하고 정확한 근거가 과학적으로 제시되어야 한다. 이에 대한 법적 제도 문제도 한마디로 부동산 개발 컨설팅 업에 대한 공신력의 문제와 직결된다고 볼 수 있다. 그러므로 난립된 업계를 정리하는 검증 제도의 역할이 시급하다고 본다. 법적 제도에 의한 영업의 범위나 자격 및 벌칙 등을 엄격하게 두고 시장의 자유경쟁 원리에 따라, 능력에 따라 수수료의 차등과 업무 범위가 자연스럽게 정해지도록 하는 것이 옳다고 생각한다. 국가 인증의 자격증은 공신력을 표창하는 제도이므로 수요자로 하여금 신뢰성을 가지고 선택할 수 있는 지표의 역할을 할 수 있어야 하고, 혼란이 오기 전에 개별법, 전문교육 제도, 보수 체계 등을 정립해야 한다. 우리나라의 부동산 개발 컨설팅 업은 이론이나 제도적인 뒷받침 없이 시대적인 필요에 의해 자생적으로 생긴 것이 대부분이다. 늦기 전에 법제화하여야 하며, 이를 위하여 이 논문에서는 아직까지 우리나라에서 제대로 정착되지 못한 부동산 개발 컨설팅 활동을 제도적으로 법제화 및 활성화해야 하는 정당성을 서술하고, 국내외의 현황을 살펴봄으로써 앞으로 우리나라에 정착화 될 수 있는 방안을 모색하였다.

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부동산 개발, 특히 토지는 확대재생산이 되지 않으므로 한정된 자원을 효율적으로 사용해야 하는 특성을 지니고 있다. 부동산의 효율적인 이용은 작게는 토지 소유자에게 경제적인 이득을 ...

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