개발이익환수 수단으로서 공공기여의 효과에 과한 연구 : 특별계획구역을 중심으로 = A Study on the Effect of Public Contribution as a Means of Restitution of Development Gains : Focused on the Special Planning Districts

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 개발이익환수 수단으로서의 공공기여 효과에 대한 연구로 특별계획구역을 중심으로 이루어 졌으며, 이를 통해 특별계획구역의 공공기여에 대한 효과 분석 및 기부채납에 의한 공공기여의 본질적인 목적성에 대해 새로운 인식전환의 계기가 되고자 하는 것이 연구의 목적이다.
이러한 연구의 목적에 근거하여 제Ⅲ장에서는 특별계획구역의 지정현황에 대한 사례연구를 통해 특별계획구역 지정규모의 비 적절성, 주상복합건축물 위주의 초고층 개발, 용도상향 변경의 문제, 개발이익 환수 수단의 부재, 공공공지 및 공개공지의 사유화의 문제점을 도출하였다.
또한, 제Ⅳ장에서는 대상연구를 위해 세부개발계획이 수립된 특별계획구역으로 사례의 범위를 압축하였고, 제1절에서는 세부개발계획이 수립된 특별계획구역을 대상으로 기부채납에 의해 제공받은 인센티브를 분석하여 실제 기부채납에 의한 공공기여의 효과가 어느 정도 이루어지고 있는가에 대한 계량분석을 시도하였다. 그에 대한 결과로 해당 사업구역의 대부분은 실제 기부채납한 면적보다 제공받은 면적이 더 많은 것으로 나타났고, 추가로 제공받은 인센티브 면적을 당시 공시지가를 기준으로 계량화하였다. 상기의 분석을 통해 기부채납은 해당 사업구역의 사업성을 높이는 수단으로 활용되고 있음을 밝혔다. 또한, 제2절에서는 최근 도입된 사전협상제도와의 비교사례 연구를 시도하여 특별계획구역의 공공기여에 대한 효과가 사전협상제도보다 다소 낮음을 분석하였다.
제Ⅴ장에서는 연구결과에 대해 개발이익환수 개념의 전환, 공공기여 방식의 제도적 개선, 특별계획구역의 지정조건 개선에 대한 정책적 제안을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigates the effect of public contribution as a means of restitution for development gains and it mainly focuses on special planning districts. The goal of the research is to analyze the effect of public contribution in special planning districts and to provide an opportunity for changing the recognition of inherent purposes for public contributions through land donation.
Based on the purpose of this study, Chapter III of this study ferrets out the problems of the inappropriateness of designating special planning districts in terms of size, problems in the development of skyscrapers concentrating on mixed-use residential buildings, problems in changing purposes for use(up-zoning), absence of the means for restitution for development gains, and the problems in privatization of public lands and shared space through case studies on designating special planning districts.
Also, Chapter IV narrows the subjects of the cases to the special planning districts on which detailed development plans were completed. Section 1 analyzes the incentives for land donation from the special planning districts with detailed development plans and attempts a quantitative analysis on the effects of public contribution through land donation. As a result, it was found that most of the subject districts received more space as the incentive rather than the space of land donation. This study quantifies the incentive space that was received additionally based on the declared land value at that time. Through analysis, the study identifies that land donation was utilized as a means to increase business profits for the district. Section 2 compares the effect of public contribution in special planning districts with that of the pre-negotiation system and it found that the effect of public contribution was a little bit lower than that of the pre-negotiation system.
Chapter V presents strategic proposals on the issues such as changes in recognition for restitution of development gains, institutional improvement in the public contribution methods, and improvement in eligibility for special planning districts.

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 본 연구의 의의와 흐름 4
• 1. 연구의 의의 4
• 2. 연구의 흐름 9
• 제Ⅱ장 개발이익환수에 관한 이론적 고찰 및 선행연구 검토 10
• 제1절 개발이익환수제도의 고찰 10
• 1. 개발이익의 개념 10
• 2. 개발이익 환수의 수단 18
• 제2절 특별계획구역과 공공기여 27
• 1. 제도의 개념 27
• 2. 특별계획구역의 인센티브 및 공공기여 36
• 제3절 공공기여에 대한 정책변화 50
• 1. 공공기여에 관한 법률 및 관련지침 50
• 2. 新 도시계획운영체계 : 도시계획 사전협상제도 54
• 제Ⅲ장 특별계획구역 현황 분석 60
• 제1절 특별계획구역의 현황분석 60
• 1. 지정현황 60
• 2. 공공기여 현황 71
• 제2절 특별계획구역의 문제점 74
• 1. 지정규모의 비적절성 74
• 2. 주상복합건축물 위주의 초고층 개발 74
• 3. 용도상향 변경의 문제점 76
• 4. 개발이익에 대한 환수 부재 77
• 5. 공공공지 및 공개공지의 사유화 문제 77
• 제Ⅳ장 공공기여에 관한 사례분석 79
• 제1절 특별계획구역내 사례 분석 79
• 1. 사례분석의 개요 79
• 2. 특별계획구역 사례 분석 81
• 제2절 특별계획구역과 사전협상제도 비교분석 90
• 1. 규제 및 공공기여의 적용기준 90
• 2. 적용기준에 의한 공공기여 분석 93
• 3. 공공기여 사례비교 분석 94
• 제Ⅴ장 정책적 제언 및 결론 100
• 제1절 정책적 제언 100
• 1. 개발이익환수 개념의 전환 100
• 2. 공공기여 방식의 제도적 개선 101
• 3. 특별계획구역의 지정조건 개선 102
• 제2절 연구의 요약 103
• 제3절 연구의 한계 104
• 참고문헌 106
• ABSTRACT 109