용도지역 상향계획 부재 지구단위계획에서의 건축협정에 따른 완화용적률 활용방안 연구-서울시 일반주거지역을 중심으로- = A Study on the utilization of the Mitigation floor area ratio in accordance with the Construction Agreement in the district unit plan in the absence of an upward plan for the used area.: focused on general residential area in Seoul

국문 초록 (Abstract)

지구단위계획은 기성 시가지에서부터 신규 개발지까지 평면적인 토지이용 측면과 입체적인 건축계획의 중간적 성격의 도시공간을 관리하는 계획이다. 건축협정은 맹지, 부정형 필지 등의 건축이 어려운 지역에서 소규모 재건축 활성화를 위해 도입된 제도로 두가지 모두 유사한 곳에서 운영될 수 있다. 하지만 지구단위계획은 인센티브와의 연동이 중요함에도 인센티브가 없는 경우가 있고 건축협정은 필지단위 개발로 인해 공공공간에 대한 고려가 미흡하다.
본 연구는 용도지역 상향이 없는 일반주거지역에서 지구단위계획을 수립할 경우 기준용적률과 허용용적률이 동일하면 인센티브용적률이 발생하지 못하게 된다. 공동개발, 건축용도, 공개공지, 건축선 등의 요소는 도시공간 관리를 위해서 필요하지만 인센티브가 없어 규제로 인식되어 실현성이 저하된다. 이에 따라「건축법」상 건축협정을 통해 완화용적률을 지구단위계획에서 활용함으로 지역정비를 도모하고 계획의 실현성을 제고할 수 있는 제도간 연계성을 찾아보는데 의의가 있다고 하겠다. 또한 지구단위계획에서 인센티브용적률이 없는 경우 건축협정완화용적률을 활용하는 구체적인 적용방법을 제시한 것을 세부 목적으로 한다. 관련법, 지침, 선행연구 등을 살펴본 결과 지구단위계획에서는 공공성을 고려한 인센티브계획을 통해 도시관리를 도모하도록 되어있다. 건축협정에서 용적률 완화는 공공성 확보를 위해 커뮤니티친화적인 건축용도, 건축외부공간을 가로친화적으로 조성시에 적용할 수 있도록 하고 있다.
지구단위계획구역에서 건축협정이 체결된 구역 11개소를 조사하였다. 그 중에 제1·2종일반주거지역(7층이하)인 5개소는 공동개발, 권장용도, 건축선 등의 대지내 공지는 계획이 되어 있다. 인센티브용적률이 없는 구역이 3개소, 2개소는 인센티브용적률이 있지만 용도지역상 용적률이하로 기준용적률을 낮추어 계획하여 실제로 인센티브용적률이 작동한다고 보기엔 어렵다. 그럼에도 건축기준 통합적용을 위해 건축협정이 체결되고 있다. 그럼 도시공간관리 기본원칙에 의해 수립된 지구단위계획을 실천할 수 있는 보완수단이 필요함에도 지구단위계획에서 건축협정 완화용적률을 활용한 경우는 1개소에 불과하다.
전문가 의견수렴결과 지구단위계획에서 인센티브는 중요하고 용적률을 통해 실현되어야 한다고 한다. 건축협정 완화용적률 사용은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(개정 2021.10.08.)」과 연계해 중복적용이 가능다는 의견이다. 유사한 지역에서 운영됨으로 지구단위계획의 범위안에서 용적률 완화가 가능하다고 하였다. 공공성을 전제로 선별적으로 적용하고 가로활성화용도, 건축선 등도 공공공간의 관리차원에서 인센티브에 포함될 수 있다는 의견이다.
이에 따라 본 연구를 통해 보행친화적인 가로활성화용도와 보행친화적 가로환경이 형성되면 두가지 제도에서 이용될 수 있는 공공성에 부합한 것으로 볼 수 있다. 이것은 허용용적률 인센티브 항목상 공동개발, 권장용도, 건축선 등을 준수한 경우라고 할 수 있다. 허용용적률 산식을 이용하여 용적률을 산정하고 배분하는 시뮬레이션을 거쳐 지구단위계획구역에서 건축협정 완화용적률 활용방안을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The district unit plan is to manage urban spaces of the intermediate nature between flat land use and three-dimensional architecture plans, from established cities to new development sites.
The construction agreement is a system introduced to revitalize small-scale reconstruction in areas where construction is difficult, such as blind spots and anomalous land, and both can be operated in similar places. However, district unit plans sometimes do not have incentives even though linkage with incentives is important, and construction agreements lack consideration for public spaces due to land unit development.
In this study, when establishing a district unit plan in a general residential area where there is no increase in the use area, the incentive floor area ratio cannot occur if the standard floor area ratio and the permitted floor area ratio are the same. Factors such as joint development, building use, public landscaping, and building lines are required for urban space management, but there is no incentive, so it is recognized as a regulation and its feasibility is degraded. Accordingly, it is meaningful to seek linkage between systems that can promote regional maintenance and increase feasibility by utilizing the mitigation floor area ratio in district unit plans through construction agreements under the Building Act. In addition, if there is no incentive floor area ratio in the district unit plan, the detailed purpose is to present a specific application method using the construction agreement relaxation floor area ratio.
As a result of reviewing related laws, guidelines, and existing studies, the district unit plan promotes urban management through incentive plans that take into account public realm. In order to secure public realm, the floor area ratio of construction agreements can be mitigated when planning the use of street-friendly buildings and outer spaces.
In the district unit planning area, 11 areas where construction agreements were signed were investigated. Among them, five of the first and second grade general residential areas (less than seven floors) are planning joint development, recommended uses, and building lines. There are three areas without incentive floor area ratios and two areas with incentive floor area ratios, but it is difficult to say that the incentive floor area ratio actually works by lowering the standard floor area ratio below the usage area ratio.
Nevertheless, construction agreements are being concluded to apply the integrated construction standards. Although supplementary measures are needed to implement the district unit plan established according to the basic principles of urban space management, there is only one case in which the construction agreement mitigation floor area ratio is used in the district unit plan.
As a result of collecting expert opinions, incentives in district unit planning are important and should be realized through floor area ratio. It is an opinion that the easing of the floor area ratio of construction agreements can be applied in duplicate in connection with the "National Land Planning and Utilization Act (Amended October 8, 2021)
It is said that if operated in a similar area, the floor area ratio can be mitigated within the scope of the district unit plan. It is an opinion that it can be selectively applied on the premise of publicity, and that street activation buildings and building lines can be included in incentives in terms of public space management.
Therefore, through this study, it can be seen that the pedestrian-friendly road environment and the pedestrian-friendly building use plan take into account the publicity of the two systems.
This can be said to be a case of complying with the joint development, recommended use, and building line of the permitted floor area ratio incentive item. After calculating and distributing the floor area ratio using the floor area ratio calculation equation, a plan to utilize the floor area ratio relaxation in the construction agreement within the district unit planning area was proposed.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 개요 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 2
• 3. 연구의 방법 3
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 5
• 제1절 이론적 고찰 5
• 1. 지구단위계획 5
• 2. 건축협정 24
• 3. 지구단위계획과 건축협정 37
• 제2절 선행연구 검토 42
• 1. 선행연구의 현황 42
• 2. 선행연구와의 차별성 46
• 제3장 지구단위계획구역내 건축협정 47
• 제1절 지구단위계획내 건축협정조사 47
• 1. 조사개요 47
• 2. 조사범위 47
• 3. 조사방법 49
• 4. 지구단위계획구역내 건축협정 조사내용 50
• 제2절 전문가 의견수렴 102
• 1. 조사개요 102
• 2. 조사방법 102
• 3. 주요 질문내용 103
• 4. 전문가 의견수렴 결과 103
• 제4장 용적률 활용방안 108
• 제1절 대상지 계획내용 108
• 1. 정릉생활권중심 지구단위계획구역 108
• 제2절 용적률 활용방안 114
• 1. 용적률 시뮬레이션 대상 114
• 2. 용적률 시뮬레이션 목적 114
• 3. 용적률 시뮬레이션 방법 114
• 4. 용적률 시뮬레이션 대상필지 115
• 5. 용적률 시뮬레이션 산정결과 116
• 6. 소결 118
• 제5장 결론 119
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 119
• 제2절 연구의 의의와 한계 121
• 참고문헌 123
• 부록 128
• ABSTRACT 134
• 표 목차
• <표 2-1> 서울시 지구단위계획구역 지정대상 8
• <표 2-2> 용적률 완화내용 9
• <표 2-3> 지구단위계획구역 안의 용적률 설정 11
• <표 2-4> 제1·2·3종일반주거지역 용적률 계획기준 - 상업지역 생략 15
• <표 2-5>일반주거지역이포함된지구단위계획구역내기준/허용용적률 16
• <표 2-6> 허용용적률 인센티브체계 17
• <표 2-7> 계획유도 인센티브 항목 17
• <표 2-8> 인센티브 세부항목 19
• <표 2-9> 올림픽로(잠실광역중심 제1·2지구)·송파대로 지구단위계획구역 완화용적률 20
• <표 2-10> 건폐율 인센티브 항목 예시 21
• <표 2-11> 법정 건축협정 체결 대상지역 28
• <표 2-12> 서울특별시 건축조례상 건축협정 체결 대상지역 28
• <표 2-13> 건축협정 특례 관련 주요내용 29
• <표 2-14> 건축협정 체결가능구역내 체결사례건수 31
• <표 2-15> 건축협정구역의 용도지역 특성 32
• <표 2-16> 건축협정 체결구역 접도여건 32
• <표 2-17> 건축협정 체결 건축물의 용도 33
• <표 2-18> 건축협정 특례 주요내용 34
• <표 2-19> 아현지구 중심 지구단위계획구역내 건축협정 특례 35
• <표 2-20> 지구단위계획에서 용적률 완화 37
• <표 2-21> 소규모 정비와 연계된 제도 38
• <표 2-22> 소규모 정비와 연계된 제도의 대상 및 구역설정기준 39
• <표 2-23> 소규모 정비와 연계된 제도의 종합비교 39
• <표 2-24> 선행연구 현황 45
• <표 3-1> 조사대상 선정시 고려사항 47
• <표 3-2> 조사대상 지구단위계획구역내 건축협정체결지역 특성 48
• <표 3-3> 경복궁 서측 일대 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 50
• <표 3-4> 경복궁 서측 지구단위계획 내용 50
• <표 3-5> 누하동 건축협정 내용 52
• <표 3-6> 누하동 건축물 정보 53
• <표 3-7> 아랫반고개마을 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 55
• <표 3-8> 아랫반고개마을 지구단위계획 내용 56
• <표 3-9> 세곡동 151-13, 151-32번지 일대 건축협정 내용 57
• <표 3-10> 세곡동 151-13, 151-32번지 일대 건축물 정보 58
• <표 3-11> 대학로 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 59
• <표 3-12> 대학로 지구단위계획 내용 59
• <표 3-13> 이화동 5-10, 28-34번지 일대 건축협정 내용 61
• <표 3-14> 이화동 28-34, 5-10번지 일대 건축물 정보 62
• <표 3-15> 대학로2 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 63
• <표 3-16> 대학로2 지구단위계획 내용 63
• <표 3-17> 동숭동 192-3, 201-11번지 일대 건축협정 내용 65
• <표 3-18> 동숭동 192-3, 201-11번지 일대 건축물 정보 66
• <표 3-19> 도봉무수골 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 67
• <표 3-20> 도봉무수골 지구단위계획 내용 67
• <표 3-21> 도봉동 588-8번지 일대 건축협정 내용 69
• <표 3-22> 도봉동 588-8번지 일대 건축물 정보 70
• <표 3-23> 금천구심 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 71
• <표 3-24> 금천구심1 지구단위계획 내용 71
• <표 3-25> 시흥동 122-6번지 일대 건축협정 내용 73
• <표 3-26> 시흥동 122-6번지 일대 건축물 정보 74
• <표 3-27> 금천구심2 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 75
• <표 3-28> 금천구심2 지구단위계획 내용 75
• <표 3-29> 시흥동 992-38번지 일대 건축협정 내용 77
• <표 3-30> 시흥동 992-33번지 일대 건축물 정보 78
• <표 3-31> 대림2지구 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 79
• <표 3-32> 대림2지구 지구단위계획 내용 79
• <표 3-33> 허용용적률 인센티브 유형 80
• <표 3-34> 인센티브 유형 C 81
• <표 3-35> 인센티브 유형 D 82
• <표 3-36> 대림동 706-1번지 일대 건축협정 내용 84
• <표 3-37> 대림동 706-1, 706-13번지 일대 건축물 정보 85
• <표 3-38> 불광지구 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 86
• <표 3-39> 불광지구 지구단위계획 내용 86
• <표 3-40> 불광동 281-110, 281-113번지 일대 건축협정 내용 88
• <표 3-41> 불광동 281-110, 281-113번지 일대 건축물 정보 89
• <표 3-42> 왕십리 광역중심 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 90
• <표 3-43> 왕십리 광역중심 지구단위계획 내용 90
• <표 3-44> 도선동 101, 102번지 일대 건축협정 내용 93
• <표 3-45> 도선동 101, 102번지 일대 건축물 정보 94
• <표 3-46> 테헤란로 제2지구 지구단위계획구역내 건축협정구역 현황 95
• <표 3-47> 테헤란로 제2지구 지구단위계획 내용 95
• <표 3-48> 역삼동 825-30, 825-39번지 일대 건축협정 내용 97
• <표 3-49> 역삼동 825-30, 825-39번지 일대 건축물 정보 98
• <표 3-50> 지구단위계획구역이면서 건축협정구역 99
• <표 3-51> 지구단위계획구역이면서 건축협정구역의 지구단위계획용적률 99
• <표 3-52> 지구단위계획구역이면서 건축협정구역의 지구단위계획인센티브항목 100
• <표 3-53> 제1·제2종일반주거지역(7층이하)인 지구단위계획구역이면서 건축협정구역의 용적률 101
• <표 3-54> 인터뷰 대상 전문가 목록 102
• <표 3-55> 용적률의 완화에 관한 특례규정 중첩 적용 107
• <표 4-1> 아리랑 시장 일원 현황 109
• <표 4-2> 아리랑 시장 일원 용적률 계획 110
• <표 4-3> 아리랑 시장 일원 주차장설치기준 완화 111
• <표 4-4> 아리랑 시장 일원 주차장설치기준 완화 세부 계획내용 111
• <표 4-5> 용적률 인센티브 계획 112
• <표 4-6> 용적률 계획 115
• <표 4-7> 용적률 인센티브 적용대상 116
• 그림 목차
• <그림 1-1> 연구흐름 4
• <그림 2-1> 지구단위계획의 개념 5
• <그림 2-2> 지구단위계획구역 내 용적률 체계 14
• <그림 2-3> 인센티브 수립과정 19
• <그림 2-4> 높이계획 체계변경의 방향 22
• <그림 2-5> 건축물 노후도 24
• <그림 2-6> 건축협정의 개념 25
• <그림 2-7> 건축협정 개념 예시 26
• <그림 2-8> 노후 주거지 27
• <그림 2-9> 건폐율 및 용적률 완화 31
• <그림 2-10> 건축협정 완화 용적률 적용 지역 35
• <그림 2-11> 공동개발예시 40
• <그림 2-12> 맞벽 또는 합벽건축 41
• <그림 3-1> 조사대상지역 48
• <그림 3-2> 경복궁서측 지구단위계획 종합지침도 52
• <그림 3-3> 누하동 54
• <그림 3-4> 아랫반 고개마을 지구단위계획 종합결정도 56
• <그림 3-5> 세곡동 58
• <그림 3-6> 대학로 제1종지구단위계획, 획지·건축물 등에 관한 결정(변경)도 60
• <그림 3-7> 이화동 62
• <그림 3-8> 대학로 제1종지구단위계획, 획지 및 건축물 등에 관한 결정(변경)도 64
• <그림 3-9> 동숭동 66
• <그림 3-10> 도봉무수골 획지 및 건축물 결정(변경)도 68
• <그림 3-11> 도봉동 70
• <그림 3-12> 금천구심 지구단위계획, 획지 및 건축물 등에 관한 결정도 72
• <그림 3-13> 시흥동 74
• <그림 3-14> 금천구심 지구단위계획, 획지 및 건축물 등에 관한 결정도 76
• <그림 3-15> 시흥동 78
• <그림 3-16> 인센티브 유형도 81
• <그림 3-17> 대림2생활권지구단위계획, 획지 및 건축물 등에 관한 결정(변경)도 83
• <그림 3-18> 대림동 85
• <그림 3-19> 불광지구 획지 및 건축물 등에 관한 결정도 87
• <그림 3-20> 불광동 89
• <그림 3-21> 왕십리 광역중심 획지 및 건축물 등에 관한 결정도 92
• <그림 3-22> 도선동 94
• <그림 3-23> 테헤란로제2지구 획지 및 건축물 등에 관한 결정도 97
• <그림 3-24> 역삼동 98
• <그림 4-1> 정릉생활권중심 지구단위계획 결정(변경) - 용도지역·지구에 관한 결정(변경)도 108
• <그림 4-2> 아리랑시장 일원 계획내용 110
• <그림 4-3> 정릉생활권중심 지구단위계획 결정(변경) - 획지 및 건축물등에 관한 결정(변경)도 113
• <그림 4-4> 정릉생활권중심 지구단위계획 결정(변경) - 아리랑시장 주변 획지 및 건축물등에 관한 결정(변경)도 113
• <그림 4-5> 정릉생활권중심 지구단위계획 결정(변경) - 용적률 시뮬레이션 대상 115
• <그림 4-6> SR4-2(제3종일반주거지역) 시뮬레이션 117
• <그림 4-7> SR4-3(제2종일반주거지역(7층이하)) 시뮬레이션 117
• <그림 4-8> SR4-3(제2종일반주거지역) 시뮬레이션 118