감정평가업의 공신력 제고를 위한 연구

국문 초록 (Abstract)

감정평가업은 부동산산업중에서도 핵심격이라 할 수 있으며, 부동산투자․개발․금융과 같은 부동산 결정분야의 활동을 지원하며 그러한 부동산활동이 원활하게 이루어질 수 있도록 하게끔 하는 윤활유 역할을 해오고 있다.
과거의 농경사회에서는 부동산활동이 단순했지만, 현대와 같은 복잡한 산업구조로 변모하면서 부동산활동 역시 복잡하고 다양해지고 있으며, 더욱이 이러한 부동산활동은 부동산의 경제적 가치에 따라 큰 영향을 받고 있으므로 부동산의 경제적 가치를 화폐액으로 표시하는 감정평가사는 그 역할과 기능이 그 어느 때보다도 중요해지고 있음을 알 수 있다.
이처럼 국가 경제적으로 중요한 역할을 수행하고 있었음에도 불구하고 감정평가사는 전문자격자수의 희소성, 인지도의 부족 등으로 인해 다수 국민들로 부터 사회적으로 주목 받지 못한 직업군에 자리잡고 있었지만, 최근 감정평가사가 전문자격사로서 국가 부동산 정책의 근간인 표준지공시지가, 표준주택 등의 조사․평가업무를 담당하면서 그 중요도가 새롭게 부각되기에 이르렀다.
하지만 종래 국민들로 부터 부동산업에 종사하는 공인중개사 등에 대한 전통적인 부정적인식에 감정평가사도 예외가 될 수 없는 실정에 있다.
이에 정부에서도 감정평가업계에 대한 국민들의 전반적인 부정적 인식을 개선하고자 노력하고 있고 감정평가업계도 협회를 중심으로 감정평가에 대한 대국민 신뢰도 제고를 위하여 노력하고 있다.
그러나, 최근 자격자의 대량배출로 인한 감정평가업자간의 과당경쟁으로 말미암아 부실감정 등 부적절한 업무수행으로 정부와 국민들로 부터 감정평가업계가 불신을 받고 있어 정부에서는 감정평가에 관한 기본법이라 할 수 있는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등의 개정으로 통하여 감정평가사에 대한 공적규제를 크게 강화해 가고 있는 추세에 있다.
본 연구는 이러한 감정평가업계를 둘러싼 시대적 흐름에 부응하고자 감정평가의 공신력의 저하현상 및 원인을 분석하고, 공신력을 제고할 수 있는 방안을 제시함으로써 감정평가업자의 대국민 공신력과 신뢰도 향상을 도모하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate appraisal business can be said as the core of real estate business. It supports all sorts of activities in the real estate decision, such as investment, development and finance, and also has served to smooth the real estate activities.
In an agrarian society, the real estate activities were simple, however, they have become more complicated and diverse, as the industrial structure has been changing more intricately in the modern society. Furthermore, since they have been affected largely by the economic value of the real estate, the role and function of the appraisers, indicating it as the monetary value, have been more important than before.
Despite of the fact that the appraisers have played key roles in the national economy, they were under notice due to the scarcity of the qualified appraisers and the lack of recognition. However, as the appraisers have recently taken charge of review and appraisal of the Officially Assessed Reference Land and Housing Price, their importance has been newly acknowledged.
The appraisers, however, have been affected by the conventional negative recognition about the real estate agents.
Accordingly, the real estate appraisal business have strived to raise the trust in the appraisal with the association, as well as the government has made efforts to improve the general recognition of the appraisal business.
However, since a large number of appraisers have been recently produced, which has boosted the excessive competition among them, it is true that the appraisal business has lost its credit by the inadequate job performances, like an unreliable appraisal. Consequently, the government is strengthening official regulation on the appraisers by revising the Act on Public Notice of Real Estate Price and the Property Appraisal, which can be described as the fundamental law in the property appraisal.
This research aims to inquire into the decline of trust in appraisal, and its reason behind the phenomenon, and further to promote the improvement of trust and reliability in appraisers by drawing up the plans to enhance trust.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 제 2 장 감정평가제도 및 공신력에 대한 이론적 고찰 3
• 제 1 절 감정평가제도의 개관 3
• 1. 감정평가 정의와 제도변천 3
• 제 2 절 감정평가와 직업윤리 7
• 1. 직업윤리의 의의 및 필요성 7
• 2. 감정평가사의 윤리적 사항 7
• 3. 감정평가사의 직무사항 9
• 4. 윤리규정 10
• 5. 감정평가사의 책임 11
• 6. 벌칙규정 12
• 제 3 절 감정평가업과 공신력 12
• 1. 공신력의 개념 12
• 2. 감정평가업에 있어서 공신력의 중요성 13
• 제 3 장 감정평가업계의 공신력 현황 및 저해유형과 원인 16
• 제 1 절 감정평가업계의 공신력 수준 현황 16
• 1. 설문조사에 따른 분석 16
• 2. 징계추이에 따른 분석 18
• 제 2 절 감정평가업계의 공신력 저해 원인 19
• 1. 감정평가업계의 산업구조 측면 19
• 2. 감정평가사의 전문성 측면 22
• 3. 윤리규정 측면 28
• 제 2 절 감정평가업계의 공신력 저해 유형 32
• 1. 과다평가 32
• 2. 부실평가 34
• 3. 수수료 할인 36
• 4. 공시지가와 시가의 괴리 37
• 제 4 장 감정평가사의 공신력 현황과 그 제고방안에 관한 인식조사 38
• 제 1 절 조사의 개요 38
• 1. 모집단과 표본설계 38
• 2. 설문지의 구조와 조사 및 분석 방법 38
• 3. 표본의 일반적 특성 40
• 제 2 절 감정평가업의 공신력 수준의 인식에 대한 분석 42
• 1. 감정평가업의 공신력 수준에 대한 인식 42
• 2. 감정평가업에서 공신력의 중요성에 대한 인식 43
• 3. 공신력 저하의 원인에 대한 인식 46
• 4. 공신력 저하를 초래하는 행위의 직·간접적 경험 49
• 5. 감정평가업에 대한 공신력의 미래 전망 52
• 6. 기타 54
• 제 3 절 감정평가업의 공신력 제고 방안에 대한 인식 55
• 1. 시장규모 확대 및 자율적인 공정경쟁체제 유지에 대한 인식 55
• 2. 감정평가업무의 전문성 강화 방안 59
• 3. 감정평가업자의 윤리 및 공공성 제고 방안에 대한 인식 62
• 4. 감정평가사법 제정 방안에 대한 인식 63
• 5. (가칭)감정평가관리위원회 신설에 대한 인식 65
• 제 4 절 분석결과의 요약 66
• 제 5 장 결 론 69
• 참고문헌 71
• 부록1 : 설문지 73
• Abstract 86