일반상업지역의 개발에서 공공성을 증대하기 위한 연구 : 서울시 강남구 도곡동 일반상업지역의 1990년대의 개발 경험에 기반하여 = (A) Study to increase Public Spirit in the Development of General Commercial Districts Based on experience of the Dogok dong in the 1990s

국문 초록 (Abstract)

상업지역은 상업ㆍ업무ㆍ서비스기능이 고도로 집적된 장소이며, 주변지역에 대한 지원을 목적으로 하는 공공성을 띤 지역이다. 현재 몇몇 일반상업지역은 상업지역으로의 제 역할을 수행하고 있지 못하고 있다. 그 원인은 상업지역의 자체의 접근성의 문제, 주상복합건물의 밀집으로 인한 주거지화 및 상업지역내 공간의 사공간화이다. 주거지화된 상업지역은 공공적 성격을 갖추어야 할 공개공지와 상업용도의 접근성을 저하시키고 있다.
본 연구의 목적은 일반상업지역의 도시계획상 목적에 충실하게 상업지역의 공공성증대를 모색하려는 것이다. 연구의 대상지는 주상복합건물이 밀집한 일반상업지역중 가장 최근까지 개발된 도곡동 일반상업지역이다.
연구의 절차는 이론적 분석을 통해서 상업지역내 공공성 판단기준을 세우고, 판단기준에 따라서 현재의 도곡동 일반상업지역을 분석한다. 기획안은 현재의 대상지에 대한 분석에 기준하여 과거의 도곡동 개발당시 공공성증대를 위해 고려되었어야 할 사항을 제시한다.
이론적 분석의 결과 도시계획과 그 세부계획인 토지이용계획의 목적은 공공적이며, 토지이용계획의 실행계획인 용도지역지구제의 목적 역시 공공적이라 할 수 있다. 따라서 용도지역 중 상업ㆍ업무ㆍ서비스 기능을 담당하는 상업지역은 그 도시계획상 목적에 충실하며 기능에 충실한 것이 광의적 공공성이라고 할 수 있다. 협의적 공공성은 공공적인 상업지역내의 상업용도와 공개공지는 건물내 거주만이 아니라 도시민에게 개방된 공간이 되어야 한다는 것이다. 즉, 상업지역은 지역내 주용도가 상업용도이며, 상업지역의 용적률은 주변의 주거지역이 받은 용적률 이상은 상업용도에 할애해야 한다. 상업지역내 공개공지와 상업용도는 공공성 항목 중 접근성과 개방성을 높여야 한다.
대상지의 분석결과는 다음과 같다.
: 도시계획과 관련하여 위치상 공공성이 떨어지는 곳에 지정되었으며, 대상블록내 몇몇 필지의 위치는 연접한 가로와 관련하여 통합도가 낮게 나타나고 있다. 주거용도의 필지는 전체 10개 필지중에 주거용도로 사용되는 곳은 공사중인 타워펠리스3와 라성아카데미스위트를 제외하면 3개이다. 그러나 세 필지가 가장 큰 단지를 형성하고 있으며, 주거용도의 비율이 높아서, 현재의 도곡동은 전체연면적의 70%가 주거용도로 사용되고 있다. 이는 주변의 주거지역과 비교하여 보면 월등히 높은 수치이며, 상업지역의 기본역할인 상업용도의 기능을 제대로 못하고 있음을 의미한다.
: 가로와 관련하여 전체가 상업용도인 군인공제회관, 삼성SEI Tower이 공개공지와 상업용도 모두 접근성이 높게 나타나고 있다. 주거용도와 혼합된 필지의 경우 타워펠리스1과 타워펠리스2, 현대비전21이 높게 나타나고 있다.
일반상업지역으로 용적률이나 토지가에 대한 보상을 받고 있다면, 보상을 받고 있는 만큼의 역할을 공공에게 돌려야 한다. 그것이 바로 상업지역이 도시계획상 공공성을 갖추는 최우선 과제일 것이다. 대상지역이 1990년대 당초에 고려했어야 할 점은 다음과 같다.
: 양재천변도로의 확장과 양재천변도로~영동교의 연계, 주변의 주거지역을 넘지 않는 주거비율을 유도하였어야 했다.
: 가로변에 순응하여 상업용도와 공개공지를 계획하도록 유도(통합도가 높은 가로에는 시설녹지나 담장이 설치되는 것을 방지), 대중교통수단과의 연계를 통해서 공개공지ㆍ상업용도의 출입구 연계, 지하공간의 블록내 공유도 고려됐어야 했다.
본 논문에서 현재의 도곡동에 대한 재개발하고자 하는 것이 아니다. 아직 개발중이거나 분양중인상태의 도곡동을 다시 고쳐야 한다기보다는 현재를 바탕으로 1990년대 도곡동의 개발되기 시작했을 단계에서부터 공공성증대를 위해서 고려되어야 했었던 사항을 열거한 것이다. 이는 더 나아가서 일반상업지역의 신규 개발시 공공성 증대를 위하여 사용될 수 있으며, 기존에 상업지역의 공공성증대를 위한 정비사업을 위해서 계속적으로 적용시도를 해야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Commercial Districts is a place where commerce, business, and service are located. It is linked with other districts by public access. But some General Commercial Districts are not performing their role well.
The reasons came from the lack of accessibility to the districts and the problem of being a personalized commercial district such as mixed-used housing going to residential
The commercial districts going to a residence have lost the accessibility to common space and public commercial areas.
The purpose of this study is to find out how to increase public usage in accordance with the intention of urban planning.
The subject of study is the General Commercial Districts in Dogok-Dong where much mixed-use housing has been developed up to date.
A standard of judgment is set up after theoretical analysis. And the district is analyzed by following a standard.
Here are some suggestions about what should had been taken into consideration at the beginning of the development.
As a result of the analysis, the goal of urban planning and Land-use planning is a detail of urban planning for the public. And the goal of a zoning system as a practice plan of Land-use planning is also for the public. Therefore it can be a wide range of public using the commercial district, which takes charge of commerce, business and services as a part of the use-district offered by matching the goal. It can be a narrow range of businesses which use the facility and common space in the commercial district.
They are opened not only for the dwellers of specific areas, but also for the public. The main use of the commercial district is for commerce, that is to say, most F.A.R of the commercial district has to be used for commerce rather than housing use. To do so accessibility and openness in factors of the publicity should be treated as an important matter.
There are results of the analysis.
: The area was selected far from the general public. Some parcels of this area are shown less integration with connected streets. Three of a total 10 parcels have been used for housing except The Tower Pallace 3 and Lasung Academy Sweet which are now under construction. But these 3 parcels form the biggest complex. And the ratio of housing use is high, so it is now almost 70% of a variation of (building) area in Dogok Dong. It is higher than other nearby housing districts. It means that this area is not used well for commercial space even though it is a commercial district.
: In connection with the street, The Military Mutual Aid Association Building and Samsung SEI Tower which are totally used as commercial space have shown high accessibility to common space and commercial use facilities. In case of parcels with mixed housing use Tower Pallace 1, Tower Pallace 2 and Hyundai Vision 21 have shown high accessiblity.
If one area has taken advantage of F.A.R or estate fees owing to a location in the commercial district, they should return all of the compensation which they received. That's the first task to form public space in urban planning as part of the commercial district.
These factors below had to be considered when creating the commercial district in Dogok Dong in 1990s'.
: The expansion of Yangjae riverside road, the connection between Yangjae riverside road and Youngdong-bridge and lower housing ratio than neighboring housing districts had to be reflected.
: A planning of commercial use facilities and common spaces in sympathy with street sides, prohibition of urban buffer greenery and walls on the street which shows a high degree of unification, the connection of entrance between common space and commercial use facilities and the common ownership in a same block had to be considered.
This study is not speaking about a redevelopment of the current area in Dogok Dong. It suggests what had to be dealt with at the beginning of development in Dogok Dong in 1990s' by understanding the present state.
For the more it will be useful in a new development of general commercial district to increase public use. And it has to be continuously applied to an improvement project to increase public use of the existing commercial districts.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구배경 및 연구목적 = 1
• 1.1.1 연구배경: 일반상업지역의 공공성 상실 = 1
• 1.1.2 연구목적 = 2
• 1.2 연구범위 및 연구방법 = 2
• 1.2.1 연구범위 = 3
• 1.2.2 연구방법 = 3
• 제2장 상업지역과 공공성의 이론 분석 = 5
• 2.1 도시계획과 상업지 이론 = 5
• 2.1.1 도시계획상 토지이용계획의 정의와 내용 = 5
• 2.1.2 용도지역지구제의 지정목적과 내용 = 9
• 2.1.3 상업지역의 일반사항 = 11
• 2.2 상업지역의 건물의용도·용적률·주상복합건물 = 16
• 2.2.1 상업지역의 건물의용도 = 16
• 2.2.2 상업지역의 용적률 = 19
• 2.2.3 상업지역과 주상복합건물 = 22
• 2.3 공공성에 관한 일반적 고찰 = 26
• 2.3.1 공공성의 개념 = 26
• 2.3.2 공공성과 관련된 기존의 연구동향 = 28
• 2.2.3 공공성에 관한 재정의 = 32
• 2.4 소결 = 33
• 제3장 이론분석을 통한 대상지분석 방법 및 분석범위 = 35
• 3.1 이론적분석의 정리 = 35
• 3.1.1 도시계획과의 관련 = 35
• 3.1.2 상업용도와 공개공지의 가로와의 관련 = 35
• 3.2 대상지 분석범위/요소 및 적용범위 = 37
• 3.2.1 분석범위 = 37
• 3.2.2 분석요소 = 37
• 3.2.3 분석안의 적용 = 38
• 제4장 대상지의 현황조사 = 39
• 4.1 대상지의 History와 주변의 현재상황 = 39
• 4.1.1 대상지의 History = 39
• 4.1.2 대상지의 주변의 현재상황 = 39
• 4.2 대상지의 분석 = 41
• 4.2.1 도시계획관련 = 41
• 4.2.2 가로관련- 상업용도, 공개공지 = 48
• 4.3 소결- 분석의 종합 및 기획안의 고려사항 = 63
• 제5장 대상지의 공공성 증대안 = 65
• 5.1 결과론적인 도곡동 일반상업지역의 공공성분석과 문제점 = 65
• 5.2 일반상업지역 공공성 증대를 위한 요소 = 66
• 5.2.1 도시계획관련 = 67
• 5.2.2 가로관련 = 68
• 제6장 결론 = 70
• Abstract = 73
• 참고문헌 = 76
• 논문 = 76
• 건설지 및 심의도서 = 78
• 잡지 및 신문기사 = 78
• 단행본 = 78
• 사례조사표 = 80
• 1) A-1 대림아크로빌 = 80
• 2) B-2 우성리빙텔 = 80
• 3) C-1 군인공제회관 = 80
• 4) C-2 삼성SEI Tower = 80
• 5) E-1 삼성타워팰리스2 = 80
• 6) E-2 우성캐릭터빌 = 80
• 7) E-3 현대비젼21 = 80
• 8) E-4 Instopia = 80
• 9) F-1 우성캐릭터199 = 80
• 10) G-1 삼성타워팰리스1 = 80