공동주택 가격 결정 요인에 관한 연구 : 단지특성과 주동특성을 중심으로 = A Study on the Determinants of Apartment Price

국문 초록 (Abstract)

아파트 비율이 커질수록 거주자의 개별특성을 반영한 다양한 단위세대 유형이 상품화되어 개발되고 있다. 그러나 거주자의 삶의 질은 해당 주택의 평면에 의해서만 결정된다고 볼 수 없다. 사업특성, 단지특성, 주동특성, 단위세대 특성 모두 채광, 조망, 환기 등 주거환경에 영향을 미치는 요인이 있으며 이 요인들은 아파트의 매매가격에 반영된다. 아파트 물리적 특성과 아파트 가격과의 관계를 종합적으로 분석한 연구는 부족하여 본 연구는 아파트 단지 내 물리적 특성이 가격에 미치는 영향을 단지특성과 주동특성을 중심으로 실증 분석 하고자 한다.
이를 위해 아파트 물리적 특성과 형태를 변수화하고 송파구와 강동구에서 2009년부터 2018년까지 준공된, 최근 10년 아파트 24개단지, 136세대를 기반으로 헤도닉 가격모형을 통해 4단계로 위계적 실증 분석하였다. 분석결과 사업특성, 단지특성, 주동특성, 단위세대 특성의 순으로 평당가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 검증되었다. 첫째, 사업특성 요인은 분석결과 송파구, 재건축, 임대주택 혼합이 없는 단지, 총세대수가 큰 단지가 평당가격이 높게 나타났다. 두 번째, 단지특성 요인은 접도면수, 인접 녹지 접면수, 평지는 평당가격에 유의한 정(+)의 영향을 미쳤고 인접 저층지 접면수는 부(-)의 영향을 미쳤다. 주동의 배치가 빗각평행으로 배치된 단지의 경우 평당가격에 정(+)의 영향을 미치는 반면 직각평행이나 중정형으로 배치된 단지의 경우는 부(-)의 영향을 미쳤다. 전면개방형 배치를 50%이상 한 경우도 평당가격에 유의한 부(-)의 영향을 미쳤다. 세 번째 주동특성에서 주동유형 판상형 ㅡ자형과 일부 탑상형 X자형, Y자형은 평당가격이 높았으나 향과 통풍환경이 불리한 주동형태 ㅁ자형은 평당가격에 유의한 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 입면 볼륨 특화로 계획된 경우와 층당 세대수가 많을수록 평당가격이 높았다. 마지막으로 단위세대 특성에서 층수가 높을수록 평당가격은 높았고 공급면적이 클수록 평당가격은 낮았다.
이러한 연구결과는 향후 아파트 사업자가 공동주택을 신축하거나 재개발할 때, 설계자가 최근의 아파트 거래 선호도를 파악하고 설계주안점을 찾을 때, 소비자가 아파트를 거래할 때 가치를 파악할 수 있는 시사점을 제공할 수 있다. 주택가격은 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인에 결정되는데 같은 시점과 지역에서 주택의 공급량이 많아질수록 차별화된 장점을 가진 단지에 대한 선호도가 높아질 것으로 보이며 그 격차는 점점 커질 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목차 ⅲ
• 그림목차 ⅳ
• 국문초록 ⅴ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구배경 및 목적 1
• 제2절 연구범위 및 방법 2
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 3
• 제1절 이론적 고찰 3
• 1. 주택의 구분 3
• 2. 주택의 일반적인 특성 4
• 3. 주택시장과 부동산가격 5
• 제2절 선행연구 고찰 7
• 1. 주택의 물리적 특성에 관한 연구 7
• 2. 아파트 가격결정요인 관련 선행연구 9
• 제3절 헤도닉 가격모형 12
• 제3장 기초분석 14
• 제1절 자료구축 및 변수정의 14
• 1. 자료구축 14
• 2. 변수정의 15
• 제2절 기술통계 30
• 1. 기초통계 30
• 2. 빈도분석 33
• 제3절 아파트 물리적 특성별 현황 34
• 1. 사업특성 34
• 2. 단지특성 35
• 3. 주동특성 37
• 4. 단위세대특성 38
• 제4장 공동주택 가격 결정 요인에 관한 실증분석 40
• 제1절 헤도닉 가격모형 설정 40
• 1. 분석 틀의 설정 40
• 2. 연구모형 41
• 제2절 분석결과 42
• 1. 위계적 회귀분석 결과 42
• 2. 종합 분석결과 47
• 제5장 결론 55
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 55
• 1. 연구의 요약 55
• 2. 연구의 시사점 57
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 57
• 참고문헌 59