AHP분석을 활용한 민간도시개발사업의 위험요인 분석에 관한 연구 : 환지방식을 중심으로|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In recent years, the large scale land development is being implemented through urban development projects based on the Urban Development Act. Particularly, numerous urban development projects are being carried out by private sectors through land Replotting approach. Although urban development participants of private sector prefer land replotting approach, it has a problem that it takes longer than other development approach due to various risk factors. With consideration of the problems, this study aims to identify risk factors of land replotting approach in private sector-led urban development projects and to figure out the priority of risk factors for every stage of development projects.
To this end, Analytic Hierarchy Process (AHP) was used for this study and risk factors appearing in private sector-led urban development projects of land replotting approach were derived from reviewing preceding studies and having interviews with experts. In addition, a survey was conducted for urban development project experts based on the derived risk factors, and with this, the importance of development stages and risk factors for each participant was identified and priorities were determined.
The results of this study are summarized as follows. First, as a result of analyzing the importance of development stages by each participant, it was found that local governments and landowners cooperatives had high importance in planning stages, and the business agencies in implementation stages. Through this, it was confirmed that there was a difference in the role importance of participants by each development stage. In addition, as a result of analyzing the importance of risk factors for each participant, 'designation cancellation due to incorrect legal procedures when designating a zone' for local governments, 'difficulty in procurement of project costs' for business agencies, 'lack executives and representatives with development knowledge' for landowners cooperatives, and 'suspension of construction due to civil complaints after construction starts' construction companies were found to be the most important risk factors.
Second, as a result of comparative analysis by respondent group, it was found that there was no significant difference among respondent groups in the importance of development stages and risk factors of local governments and construction companies. On the other hand, in case of business agencies and landowners cooperatives, the importance of development stages and risk factors differed among respondent groups, which means that each participant has different perspectives on determining causes of a problem.
This study suggests the following. First, the important risk factors of participants appeared in development stages in which the importance was high. Therefore, it is urgently necessary for each participant to discuss policies to improve the risk factors that appeared in the important development stages. Second, it is necessary for business agencies and landowners cooperatives to discuss how to resolved problems by comprehensively considering not only the self-diagnosed risk factors but also risk factors pointed out by participating experts. Third, when establishing a development plan, which is the initial stage of the project, a sufficient explanation of land replotting plan is required for landowners, and efforts are required to reach an agreement with landowners based on this.

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국문 초록 (Abstract)

오늘날 대규모 토지개발사업은 도시개발법에 근거한 도시개발사업을 통해서 개발되고 있으며, 다수의 도시개발사업은 환지방식을 활용한 민간시행자에 의해서 진행되고 있다. 이처럼 민간도시개발사업은 환지방식을 선호하고 있음에도 불구하고 다양한 위험요인들로 인해 여타 개발방식보다 장기간 소요되는 문제를 가지고 있다. 이와 같은 문제 인식하에 본 연구는 환지방식 민간도시개발사업에서 나타나는 위험요인을 파악하고, 참여 주체별로 개발단계 및 위험요인의 중요도를 분석하여 중요순위를 측정하고자 한다.
이를 위해 본 연구는 AHP분석(Analytic Hierarchy Process: AHP)을 활용하였으며, 우선 선행연구 검토와 전문가 인터뷰를 통해 환지방식 민간도시개발사업에서 나타나는 위험요인을 도출하였다. 또한, 도출된 위험요인을 통해서 도시개발사업 전문가들을 대상으로 설문조사를 진행하였으며, 이를 통해서 참여 주체별로 개발단계 및 위험요인의 중요도를 파악하고 중요순위를 선정하였다.
본 연구의 결과를 요약하자면 다음과 같다. 첫째, 참여 주체별 개발단계의 중요도 분석결과, 지방자치단체와 조합은 계획단계, 업무대행사는 시행단계에서 중요도가 높게 나타났다. 이를 통해서 개발단계별로 참여 주체의 역할 중요도는 차이가 있음을 확인하였다. 또한, 참여 주체별 위험요인의 중요도 분석결과, 지방자치단체는 ‘구역지정 시 잘못된 법적 절차로 인한 지정 취소’, 업무대행사는 ‘사업비 조달의 어려움’, 조합은 ‘개발지식을 갖고 있는 임원 및 대의원의 선출 부족’, 시공사는 ‘착공 후, 민원문제로 인한 공사중지’가 가장 중요한 위험요인으로 나타났다. 둘째, 응답자 그룹별 비교분석 결과, 지방자치단체와 시공사의 개발단계 및 위험요인의 중요도는 응답자 그룹 간에 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 반면 시행대행사와 조합의 경우, 개발단계 및 위험요인의 중요도는 응답자 그룹 간 차이가 있는 것으로 나타났으며, 이는 참여 주체 간에 문제의 원인을 바라보는 관점이 다르다는 것을 의미한다.
본 연구가 시사하는 바는 다음과 같다. 첫째, 참여 주체의 중요 위험요인은 중요도가 높게 나타난 개발단계에서 나타났다. 따라서 각 참여 주체는 중요 개발단계에서 나타난 위험요인을 개선하기 위한 정책적 논의가 시급하다. 둘째, 시행대행사와 조합은 자가 진단한 위험요인뿐만 아니라 그 외 참여 주체 전문가가 지적한 위험요인까지 종합적으로 고려하여 문제 개선을 위한 논의가 필요하다. 셋째, 사업의 초기 단계인 개발계획수립 시, 토지소유자를 대상으로 환지계획에 대한 충분한 설명이 필요하며 이를 토대로 토지소유자와 합의점을 도출하기 위한 노력이 요구된다.

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오늘날 대규모 토지개발사업은 도시개발법에 근거한 도시개발사업을 통해서 개발되고 있으며, 다수의 도시개발사업은 환지방식을 활용한 민간시행자에 의해서 진행되고 있다. 이처럼 민간...

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