부동산투자회사(REITs)의 수익률에 관한 요인 분석 = An Empirical Analysis on the Effect of the REITs Returns in Korea

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, Real Estate Trust Business has been introduced for the first time by Trust Business Act in February 1991, so that an era of indirect investment in real estate was opened. But it was mostly done in field of the trust works of land development, and the REITs itself had not been activated. But since the IMF financial crisis of 1997, the construction business faced the recession, and it was liquidity crisis thought corporations possessed real estate assets. Meanwhile the government had to activate the construction business, and had to let the corporations sell their own real estate for restructuring. But the restructuring was so difficult because there were no demanders with purchasing power except the foreign capital. Under such situation, the Indirect Investment Asset Management Business Act was established in October 2003, which was originated from real estate investment company regulation made in 2001, and then the fund for the real estate investment was started in Korea. Now real estate and capital market are integrating fast in Korea, but the open offering typed goods, which general investors can participate freely, are almost disappeared since the 2008 global financial crisis, although real estate securitization goods was activated by real estate investment companies and real estate funds system. This study intends to examine the characteristics of Real Estate Investment Company system through analyzing the operational status of a Real Estate Investment Company which is the Real Estate Securities goods: public and be listed typed aimed at the general and institutional investors. Generally real estate investment companies are operating in the name company state. But recently the real estate investment corporation with the form of self-administered are being introduced. Previous studies on the relations and effect factors between profit ratio and macroeconomic variables are limited to only profit ratio including the stock returns or assets operation dividend incomes. So this study analyze and research the correlations and dynamic relationships among the asset management profit (dividend income) of Real Estate Investment Company and stock return including dividend income by disposition, and stock price and bond products which are the macroeconomic variables. The VAR (Vector Auto Regression) model was used for the analysis. For the confirming the stock price index of Real Estate Investment Corporation and the effect factors influenced on profit ratio, the time series data for 8 and half years (from the January 2002 to June 2010) related with real estate investment corporation items was established. And for the empirical study was executed through Granger Causality Test and VAR (Vector Auto Regression) model and Forecast Error Variance Decomposition analysis for analyzing Impact Response. As the result of causality analysis of investment profit ratio of REITs: Korea real estate stock goods, liquidation dividends and the exchange rate were appeared to the causal variable of the stock profit ratio.
And it showed the dissimilar with the previous study, which explained over 98% continuously that the stock profit ratio came out REITs itself: The study was done by the Forecast error Variance Decomposition analysis which was analyzed the variable consisted with composite stock Index, won dollar exchange rate, construction industry index, and government Bond index.

국문 초록 (Abstract)

우리나라에서는 1991년 2월 신탁업법에 의해 부동산신탁이 처음으로 도입되어 부동산간접투자 시대가 열리게 되었으나, 토지 개발에 대한 신탁 업무를 중심으로 이루어졌으며 활성화 되지는 못하였다. 그러나 1997년 IMF 외환위기 이후 건설경기는 침체에 빠지고, 기업들을 부동산 자산을 보유하고 있으나 유동성 위기 상황 이었다.
정부는 건설경기를 활성화시키는 한편 기업들의 구조조정을 위해 부동산을 매각하여야 했으나, 부동산을 구매할 수 있는 구매력을 지닌 수요자는 외국계 자본을 제외하면 전무한 상황으로 구조조정이 어려운 상황이었다. 일반 투자자들의 시장 참여를 가능케 한 제도로서는 2001년에 입법된 부동산투자회사 제도가 시초라 할 수 있으며, 2003년 10월 간접투자자산운용업법의 제정으로 부동산 간접투자기구인 부동산 펀드가 도입 되었다. 우리나라의 부동산시장과 자본시장은 빠르게 통합되고 있는 상황이며, 부동산투자회사와 부동산펀드 제도에 의한 부동산증권상품의 투자가 활성화 되고 있었으나, 일반 투자가들의 참여가 자유로운 공모형 상품은 2008년 미국발 금융위기 이후 거의 자취를 감추고 있는 상황이다. 본 연구에서는 일반 및 기관투자가들을 대상으로 한 공모 및 상장형 부동산증권 상품인 부동산투자회사에 대한 제도 특성 및 운영현황 등을 분석하여 부동산 투자회사 제도의 특성을살펴보고자 한다. 부동산투자회사는 명목회사 형태로 운용되고 있으나 최근 자기관리 부동산투자회사가 도입되고 있다. 부동산투자회사의 수익률과 거시경제 변수와의 관계 및 영향 요인에 대한 선행연구는 주가지수 수익률 또는 자산 운용 배당수익을 포함한 수익률에 대한 연구로 제한되었다. 이에 본 연구에서는 부동산투자회사의 자산 운용수익인 배당수익과 처분에 따른 배당수익을 포함한 주가지수 수익과 거시경제 변수인 주식, 채권 상품과의 상관관계와 더불어 경제변수 간의 동태적인 관계를 근거로 분석하는 VAR(Vector Auto Regression) 모형을 통해 연구하고자 한다. 부동산투자회사 주가지수 수익률에 미치는 영향요인을 확인하기 위하여 2002년 1월부터 2010년 6월까지 102개월의 부동산투자회사 종목의 시계열자료를 구축하여 그랜저 인과관계를 통한 인과관계 규명과 시계열모형인 VAR 모형 추정을 통한 충격반응 분석과 분산분해 분석을 통해 실증분석을 실시하였다. 우리나라 부동산증권 상품인 리츠의 투자 수익률의 인과관계를 분석한 결과 주가지수 수익률은 청산배당, 환율이 원인변수로 나타났으며, 선행연구에서 리츠주가지수의 영향요인에 대하여 종합주가지수, 원달러환율, 건설업종지수, 국고채지수를 변수로 분석한 분산분해 결과에서 리츠자체의 요인이 리츠 수익률을 지속적으로 98% 이상 설명한다는 결과와는 상이하게 나타났다

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