장기공공임대주택 유형별 편익배분에 관한 연구 - 영구임대, 50년 공공임대(재개발임대), 국민임대주택을 중심으로 - = The Distribution of Tenant Benefits in Public Housing Programs in Korea

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In this paper, we estimate tenant benefits of three public housing programs in Korea: Permanent Public Rental Housing, 50-Year Public Rental Housing, and National Public Rnetal Housing. We also examine distributional aspects of the benefits by household characteristics and regions. Tenant benefits are estimated using Hicksian equivalent variation of consumer surplus derived from a Stone-Geary utility function.
Estimation results show that consumption efficiency measured by the ratio of the tenant benefits to implicit subsidy is 0.73∼0.83, the value of which is similar to that of the U.S. public housing programs. The distribution of the tenant benefits is found to be inequitable in terms of income except Permanent Public Rental Housing program. Moreover, regional equity is not well achieved for all three public housing programs. Tenants who live in Seoul get much more benefits than those who live in the other regions.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 우리나라의 대표적인 장기공공임대주택인 영구임대주택, 50년공공임대주택(재개발임대주택), 그리고 국민임대주택 프로그램의 소비 효율성 및 편익배분의 형평성을 평가하기 위해 전국을 범위로 조사된 ‘2011임차가구주거실태조사’의 원자료를 이용해 Stone-Geary효용함수를 가정하여 입주자 편익 및 편익배분을 실증 분석하였다.
분석결과 소비의 효율성은 0.73∼0.83으로 비교적 높게 유지되고 있으며 그 중에서도 최저소득층을 정책대상으로 하여 정부의 지원액이 가장 큰 영구임대주택 프로그램이 다른 임대주택에 비해 소비효율성이 가장 높게 나타났다. 입주자 편익의 배분 분석결과를 보면 영구임대주택의 경우 과거의 선행연구와는 달리 소득에 따라 편익이 증가하는 소득의 역진성이 해소된 것으로 보이며 다른 공공임대주택 프로그램은 여전히 소득의 증가에 따라 편익도 증가하는 결과를 보였다. 이는 프로그램별 입주자의 소득분포별 거주비율에서 그 원인을 찾아볼 수 있다. 영구임대주택의 경우 89%의 거주자가 정책대상계층인 소득 1분위 계층이고 부적격자 비율이 과거 2002년 현재 41.4%에서 2011년 현재 12%로 큰 폭으로 감소했으며, 더불어 입주자 자격상실 후 재계약시, 30%씩의 할증 임대료가 부과된 것이 편익배분 개선에 추가적인 영향을 미친 것으로 판단된다. 반면 다른 프로그램의 경우 정책대상계층이 폭넓은 이유로 입주자가 소득 1분위에서 5분위까지 고루 분포하고 있다. 국민임대주택의 경우 규모별로 계수를 적용하여 임대료를 차등부과 하고는 있지만 소득의 역진성을 해소하기엔 역부족인 것으로 보인다. 또한 50년공공임대주택(재개발임대주택)은 입주자 자격기준에 소득제한이 없으며 임대료산정 방법도 소득과 연동되어 있지 않아 소득에 따라 편익이 증가하는 현상을 보이는 것으로 판단된다. 한편, 지역에 따른 편익의 차이는 서울지역 입주자들의 편익이 다른 지역의 입주자들의 편익보다 월등히 높았으며 주거취약계층인 65세 이상의 노인가구의 경우 다른 요인들을 통제하고도 젊은 가구보다 편익이 낮게 추정되었다. 이러한 문제를 개선하기 위해서는 정책대상계층을 명확히 설정하여 입주자 자격 기준을 세우고 임대료산정과정에 있어서 입주자의 소득 및 지역 그리고 주거취약계층을 고려하는 구체적인 기준이 마련되어야 할 것이다.

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