역세권 토지이용 변화특성에 관한 연구 : 서울시 지하철 7호선을 중심으로 = A Study on the Change Characteristics of Land Use in Railway Station Sphere ( Focusing on Subway Line 7 in Seoul)

국문 초록 (Abstract)

도시가 발전함에 따라 급속한 경제성장과 인구의 유입으로 대도시에서는 주택, 환경, 교통문제 등 각종 사회적·경제적 문제가 발생하고 있다. 특히 교통문제는 시민의 일상생활에서 불편을 일으킬 뿐만 아니라 사회적으로 엄청난 비용을 유발하고 있다. 이에 따라서 정부와 지자체는 교통여건을 개선하기 위하여 지하철을 건설하고 있다.
기존의 역세권주변의 토지이용특성 및 지역특성을 고려하지 않는 역세권 개발의 획일적인 적용은 주변의 토지이용 및 공간구조와의 조화를 이루지 못할 수도 있다. 또한 계획적인 개발을 하지 않을 경우 역세권 주변의 아파트보다 단독주택 및 다세대·연립주택에 투기성 수요가 있을 수 있다. 따라서 한정된 토지를 효율적으로 이용하기 위해서는 역세권의 특성을 고려한 합리적인 개발이 필요하다.
본 연구는 역세권의 토지이용 특성을 파악하여 2020 도시기본계획의 중심지체계에 따른 토지이용변화 특성을 비교해보고 토지이용 변화특성의 요인을 찾아보고자 한다. 또한 향후 역세권의 개발에 대한 기초자료를 제공하는데 그 목적이 있다.
본 연구에서는 지하철 개통 시점과 10년 후의 토지이용을 분석하고 역세권을 2020 도시기본계획의 중심지체계로 분류하여 비교분석하였다. 또한 지하철 역세권의 토지이용 변화특성을 알아보기 위해 회귀분석을 실시하였다. 연구에서 도출된 결과는 다음과 같다.
첫째, 지역중심의 상업·업무 토지이용 면적 증가율은 -0.9%이며 지구중심의 상업·업무 토지이용 면적 증가율은 3.4%, 생활권 중심은 1.2% 이다. 주상의 지역중심이 1.3%, 지구중심이 1.1%, 생활권 중심이 0.8% 증가하였다. 단독은 지역중심이 -10.7% 감소하였으며 지구중심이 -20.4%, 생활권중심이 16.8% 감소하였다. 다세대는 지역중심이 0.9% 증가하였으며 지구중심은 3.4%, 생활권 중심은 2.1%가 증가하였다. 연립은 지역중심이 -0.3%, 지구중심이 -0.2%, 생활권중심이 -1.3% 감소하였다. 아파트는 지역중심이 0.7% 증가하였으며 지구중심은 5.8%, 생활권 중심은 6%가 증가하였다. 지역중심에서는 주상이, 지구중심에서 상업·업무, 다세대, 생활권 중심에서는 아파트가 높게 증가하였다. 단독은 지구중심에서 가장 많이 감소하였으며, 연립은 생활권 중심에서 가장 많이 감소하였다.
둘째, 토지이용 특성변화의 회귀분석의 결과 상업기능의 증가지수에 영향을 미치는 요인은 2000년 주거기능비율, 2000년 지가, 지가증가율, 지하철이용인구 증가율, 권역특성(동북권)이 영향을 미치는 것으로 조사되었다. . 또한 2010년의 상업기능 비율에 영향을 미치는 변수는 2000년 상업기능비율, 지가증가율, 권역특성(동북권)의 변수가 상업기능의 비율에 영향을 미치는 것으로 조사되었다.
주거기능의 증가지수에 영향을 미치는 변수는 2000년 상업기능비율과 2000년 주거기능비율, 단독증가지수가 영향을 미치는 것으로 조사되었으며, 2010년 주거기능비율에 여향을 미치는 변수는 2000년 주거기능비율, 지가증가율, 2000년 단독기능비율, 단독증가지수로 조사되었다.
상업·주거기능의 증가지수에 영향을 미치는 변수는 2000년 주거기능비율, 2000년 주거기능비율, 단독증가지수 이며, 2010년 상업·주거기능에 영향을 미치는 변수는 2000년 상업기능비율, 2000년 주거기능비율, 지가증가율, 단독증가지수로 조사되었다.
2020 서울 도시기본계획의 중심지체계와 비교하여 토지이용의 변화특성을 비교한 결과 중심지체계의 위계에 관계없이 지역의 특성에 따라서 변화가 이루어졌다. 때문에 향후 역세권을 위주로 중심지체계를 지정할시 지역의 특성을 다각적으로 고려해야 할 것으로 생각된다.
향후 본 연구의 단점을 보완하기 위해서는 대상지역 범위를 서울시 전역으로 하는 것과 보다 정확한 토지이용의 특성을 파악하기 위해 물리적, 사회적 요인의 변수를 추가하여 연구가 이루어져야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With urban development, the economy has rapidly grown and a large population began to flow in big cities, but it is now leading to various social and economic problems related to housing, environment and traffic. Particularly, not only do traffic problems cause inconvenience in ordinary lives of citizens, but requires a huge amount of costs socially. For such reasons, the central government and local governments are building subway stations to improve traffic conditions.
The uniform application of station influence areas without consideration of land use and regional characteristics may fail in harmonizing with land use and spatial structures around them. Besides, there may be speculative demands for detached houses and multiplex·row houses rather than apartments around station influence areas, if there is no planned development. Accordingly, a rational development is needed in consideration of properties of station influence areas to use limited lands in an efficient way.
This study aims to identity properties of land use in station influence areas and to discover factors of changes in land use, by comparing them depending on the central place system of the 2020 Urban Master Plan. Moreover, it provided fundamental data about future development of station influence areas.
This study analyzed the opening period of subways and land use after ten years and compared and analyzed station influence areas after dividing them, according to the central place system of the 2020 Urban Master Plan. It also conducted regression analysis to investigate change characteristics of land use in subway station spheres. The extracted results are as follows;
First, the areas of region-centered, district-centered and life zone-centered commercial and business lands increased by -0.9%, 3.4% and 1.2%, respectively. Also, the areas of region-centered, district-centered and life zone-centered mixed-use apartments increased by 1.3%, 1.1% and 0.8%, respectively. However, the areas of region-centered, district-centered and life zone-centered detached houses decreased by -10.7%, -20.4% and 16.8%, respectively. The areas of region-centered, district-centered and life zone-centered multiplex houses increased by 0.9%, 3.4% and 2.1%, respectively, but the areas of region-centered, district-centered and life zone-centered row houses reduced by -0.3%, -0.2% and -1.3%, respectively.
Lastly, the areas of region-centered, district-centered and life zone-centered apartments went up by respectively, 0.7%, 5.8% and 6%. For region-centered lands, the areas of mixed-use apartments, for district-centered lands, the areas of commercial and business districts and multiplex houses, and for life zone-centered lands, the areas of apartments highly increased. For district-centered lands, the areas of detached houses and for life zone-centered lands, the areas of row houses decreased the most.
Second, the housing function proportion of 2000, land value of 2000, the increase rate of land value, the increase rate of subway user population and properties of areas(Northeast area) were found to affect the increase of commercial functions, according to the findings of regression analysis about changes in land use characteristics. Also, the commercial function proportion of 2000, the increase rate of land value and variables of characteristics of areas(Northeast area) affected the commercial function proportion of 2010.
The commercial function proportion of 2000, the housing function proportion and the detached increase index influenced the increase of housing functions and also, the housing function proportion of 2000, the increase rate of land value, the detached function proportion and the detached increase index influenced the housing function proportion of 2010.
Lastly, the housing function proportion of 2000 and the detached increase index affected the increase of commercial and housing functions, and the commercial function proportion of 2000, the housing function proportion of 2000, the increase rate of land use and the detached increase index affected the commercial and housing functions of 2010. When comparing changes in land use properties in subway influence areas with the central place system of the 2020 Seoul Urban Master Plan, they changed depending on regional characteristics, regardless of the hierarchy of the central place system. This implies that regional characteristics should be considered from various angles, when designating the central place system in subway influence areas in future.
In conclusion, further researches need to be targeted at the entire area of Seoul city to remedy weak points of this study and add physical and social variables to understand characteristics of land use more accurately.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 예비고찰 7
• 제1절 역세권의 개념 및 특성 7
• 1. 역세권의 개념 7
• 2. 역세권 범위의 특성 9
• 3. 역세권 유형구분 12
• 제2절 국내 지하철 현황 15
• 제3절 도시 토지이용의 구성요소 17
• 1. 토지이용의 특성 17
• 2. 지가 18
• 제4절 선행연구 검토 25
• 제3장 분석의 틀 28
• 제1절 역세권 범위의 설정 28
• 제2절 분석변수설정 30
• 1. 토지이용의 속성정보 30
• 2. 기타 변수설정 30
• 3. 회귀모형을 위한 변수설정 31
• 제3절 회귀분석 모형설정 33
• 제4장 역세권별 토지이용 특성분석 35
• 제1절 기초통계량 분석 35
• 제2절 역세권 특성분석 39
• 1. 역세권 이용인구 특성 39
• 2. 역세권 지가 특성 43
• 3. 지가와 토지이용변화율 46
• 4. 상업·업무비율과 지하철 이용인구관계 50
• 5. 상업·업무 비율과 지가와의 관계 50
• 제3절 토지이용 변화 특성분석 55
• 1. 토지이용 전환율 분석 55
• 2. 토지이용 필지수 증가율 58
• 3. 토지이용별 자체 변화율 60
• 4. 토지이용 전체면적 대비 증가율 62
• 5. 토지이용 기능별 분류 65
• 제4절. SPSS를 이용한 회귀분석 70
• 1. 상업기능분석 70
• 2. 주거기능분석 73
• 3. 상업·주거기능분석 76
• 제5장 결론 80
• 참고문헌 82