주택재개발사업과 주택재건축사업의 법적쟁점 비교 고찰 = A study on the comparison of the legal issues about housing redevelopment projects and housing reconstruction projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Prior to the enactment of the 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」, the housing redevelopment and the housing reconstruction have been treated in a different legal area, in spite of their similar functions in reality. One in the public law and the other in the private law. Such separation has been creating a lot of difficulties in solving legal matters. The current 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 are applied to both and as a result of it, such difficulties are addressed partially. However, there still some ambiguity exists under this new law. The element of public interest in the housing reconstruction has been emphasized. Also the housing reconstruction which has been considered as the private law plays some role in city rebuilding and the housing reconstruction issue has been dragged into public law area. Likewise, such phenomenon causes inevitable conflicts between private individual right and public interest. Current redevelopment and reconstruction projects have been made mainly for the old and deteriorated houses. Subsequently, residents have inevitably been confronted with the housing safety problem. They oppose the projects itself or disagree with the terms and conditions of contract proposed by the contractor trying to purchase their property and seeking residents’consents. Since 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 has been enforced from July 1st 2003, the process of redevelopment and reconstruction are under the same procedure. Still, the way to acquire the land from owners who don’t consent to contract or is different case by case. Housing redevelopment adopts expropriation method. On the other hand, housing reconstruction takes the system of sale request. Yet, being different from public expropriation system, 「Act on Acquisition and Compensation of Land for Public Service」 is not applied to sale request system and there is no public office to take charge of its procedure. For these reasons, in sale request system, litigations are more frequent than arbitration to resolve the problem in regards to requirement, procedure and sales price. Though the right of selling claims by the housing construction is belong to the private law, its exercise procedure is very similar to the expropriation claims under the public law. Therefore, as long as housing construction is admitted to public utilities, it must be done smoothly by giving the expropriation claims to the private businessmen according to changing the current system. But after private businessmen have bought more than 70∼80% of the necessary housing land, the expropriation claims might be given to them only to acquire the rest land.

국문 초록 (Abstract)

현행 도시정비법은 주택재개발사업과 주택재건축사업을 이원적으로 규정하고 있다. 즉, 재개발사업과 재건축사업은 조합의 설립인가 요건부터 서로 다르며, 무엇보다 사업대상 지역의 토지취득방식을 이원화하고 있는데, 재건축사업에서의 매도청구제도와 재개발사업에서의 토지수용제도가 그것이다. 또한, 조세법적 측면에서도 재개발조합과 재건축조합은 전자가 비영리법인으로서의 성격이 강한반면에 후자는 영리법인으로서의 성격이 강하여 법인세 과세 등에서 서로 다른 차이점이 있다. 다만,주택재건축사업과정에서의 매도청구제도와 주택재개발사업과정에서의 토지수용제도는 양자 모두 사인의 토지 등 재산권을 사실상 일방적으로 강제 취득한다는 공통점이 있으므로, 양 제도를 통일시킬 필요성이 있다. 즉, 민사 특별법인 집합건물법상 재건축결의에 의한 주택재건축사업과 그보다 공공성의강도가 큰 도시정비법과 주택법상 주택재건축사업을 동일시하여 도시정비법상 주택재건축사업에는 주택재개발사업과 달리 수용권을 인정하지 아니한 채 단지 매도청구라는 집합건물법상의 제도를 도입하여 일반 사법상 민사소송으로 규율하고 있는 현행 법제는, 도시주거환경을 개선하고 정비한다는 주택재건축사업이 가지는 공공적 또는 공법적 성격과도 맞지 않은 것이다. 따라서 주택재건축사업의 경우적어도 대상 주택재건축사업 부지의 70∼80%를 취득한 사업주체에게는 나머지 사업부지에 대하여 매도청구권이 아닌 공익사업법상 토지수용권을 예외적으로 인정하는 것으로 관련법을 개정할 필요가 있다고 하겠다.

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42 "대법원 1977. 12. 27. 선고 76다1472 판결"

43 "국토계획법 제5조 (도시·군계획 등의 명칭) [개정 2011. 4. 14.]"

44 "공익사업법 제89조"

45 "공익사업법 제89조"

46 "공익사업법 제4조"

47 "공익사업법 제46조"

48 "공익사업법 제45조 1항"

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50 "공익사업법 제43조"

51 "공익사업법 제42조 1항"

52 "공익사업법 제2절 (수용 또는 사용의 효과) 제40조 내지 48조 규정 참조"

53 김학석, "공용수용의 효과" 4-, 1990