주택재개발 조합원분양가격 결정요인에 관한 연구 = A study on the decision variables of the sale price of partners in the redevelopment

국문 초록 (Abstract)

주택재개발은 주로 도심부 또는 오래된 주거지역 중에서 건물이 노후하거나 토지이용상태가 불량하여 본래의 기능을 충분히 발휘할 수 없게 된 지역에서 도시환경을 개선하고 아울러 지역 활동에 활력을 불어 넣고자 하는 도시개발 사업을 의미하는데, 기존까지는 주택재개발 종후아파트의 조합원 분양가는 일반분양가에 비해 낮은 수준에서 결정되면서 재개발사업의 프리미엄으로 작용하고 있었으나, 2007년 말 이후 시행된 분양가 상한제 등 각종 규제, 재개발사업에 대한 막연한 기대감에 따른 지분가격에 대한 거래가격 상승, 세계적인 금융위기이후 지속적인 부동산 경기침체 등으로 인하여 (-)프리미엄이 발생하거나, 분양포기 및 현금청산 신청 등이 증가하고 있는 상황에 있다.
이에 본 연구에서는 재개발종후아파트의조합원분양가격결정요인을결정하고, 재개발사업의 종후자산 평가에 대한 요인별 중요도를 파악함으로써, 조합 및 조합원들에게는 조합원분양가의 구성내역 및 그 중요도를 알 수 있게 해주고, 해당 정비업체에는 재개발사업의 비례율에 영향을 미치는 실질적인 요인과 그 중요도를 확인시켜줌으로써 적정한 비례율 또는 사업성 검토 등에 기여하고자 하는 데 연구의 목적을 두고자 한다.

본 연구를 통해 도출된 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 주택재개발 종후아파트 조합원분양가격 결정요인의 측면에서 내부 및 외부의 간접적 요인을 제외한, 조합원분양가격의 기준을 결정하는 직접적 요인에 대하여 16가지로 제시하였다.
둘째, 평가계층간 쌍대비교를 통한 가중치 산정 결과 사례의 단지별 특성에 따라 다소 차이가 있었는데, 3개 사례들 중 2개 단지에서 대지비항목이 가장 중요하였으며, 1개 단지에서 건축비항목이 가장중요한 것으로 나타났다.
셋째, 대지비 항목에 대한 사례단지들의 설문결과를 종합할 때, 종전자산평가액, 손실보상 및 이주비, 대지조성비 및 기타공사비, 지장물정비비, 조사측량비순으로 나타났다.
넷째, 건축비 항목에 대한 종합결과는 건축시설공사비, 설계감리비, 건축공사 부가세, 정비기반시설 공사비, 부대시설 공사비 순으로 나타났다.
다섯째, 공통비 항목에 대한 설문결과를 종합할 때, 대여금이자 및 금융비용, 기타 예비비, 제반수수료 및 용역비, 조합운영비, 제반부담금, 제세금의 순으로 나타났다.
다섯째, 사례 단지들에 대한 AHP기법을 통해 설문조사한 결과와 실제 비용분석을 통한 비교분석 결과, 설문결과나 실증분석 결과 가장 높은 비중을 차지하는 상위 2개 요소인 종전자산 평가액(대지비)과 건축시설 공사비(건축비) 항목은 동일한 순위와 유사한 비중의 중요도 및 비율을 차지하고 있었으며, 다소 차이는 있었지만 상위항목간 순위를 유지하는 범위내에서 대체로 하위 일부 요인들에서 차이를 나타내고 있어 종합적으로는 유사한 결과를 나타내었다.
다만, 재개발단지의 사업성이 일반적인 수준을 넘어서는 경우에 있어서는 일반적으로 볼 수 있는 대지비나 건축비 항목이 아닌, 비중이 낮은 공통비 항목에서 다소 높은 비중과 순위를 나타내고 있었다. 이는 통상적인 수준 이상의 사업성을 조합원들의 몫으로 배분하기위한 방편으로 보인다.

이상의 설문조사와 실증분석의 결과의 검토결과에서 알 수 있듯이 종전자산 평가액은 재개발 조합원분양가격에서 높은 비중을 차지하고 있음에도 비례율을 감안할 때, 조합원들간의 종전자산에 대한 객관적이고 공정한 가치를 산정하기 위한 의미와 최종 분양대상을 확정하기 위한 것이라 할 것이다. 따라서 주택재개발사업의 추진과정에서 재개발사업의 사업성(또는 비례율, 비용측면을 기준으로)은 다음으로 높은 비중과 중요도를 갖고 있는 건축시설 공사비인데, 시공사와의 공사비계약에서 제반 공사비의 적정성을 반드시 고려해야할 것이며, 불필요한 내용의 설계변경 절차를 최소화해할 것이다. 또한 조합에서는 조합원, 시공사, 대출기관 등과의 협의를 통하여 금융비용의 조절과 정확한 분석과 예측을 통한 합리적인 예비비의 설정, 협력업체와의 조화 등이 중요함을 알 수 있을 것이다.
다만, 본 연구의 주제와 관련하여 AHP분석기법으로 행한 선행연구가 미흡하여 논문자료를 수합하고 분석하는데 어려움이 많았으며, 조사대상 전문가 집단의 편중으로 향후 연구에서는 연구의 보편성을 높이기 위하여 조사대상 범위의 확대가 이루어져야할 것이다. 또한 설문조사결과 사례 단지들에 대한 세부적인 사항까지 이해시키기에는 한계가 있어, 설문결과와 실증분석결과에 있어 전체적인 방향성을 제시하는 데에는 문제되지 않는 정도였으나, 순위의 차이와 중요도 결과 값 간에 오차가 다소 나타났다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절 공동주택 분양가격 결정에 대한 일반론 = 6
• 1. 분양가격 개념과 구성 = 6
• 2. 분양가격 결정구조 = 7
• 3. 아파트 분양가 책정방법 및 분양가격 산출절차 = 8
• 제2절 재개발사업의 조합원 분양가격 결정방식 = 13
• 1. 재개발사업의 의의 및 절차 = 13
• 2. 재개발사업의 조합원분양가격 결정방식 = 16
• 제3절 의사결정이론: AHP분석기법 = 22
• 1. AHP기법의 의의 및 특징 = 22
• 2. AHP기법의 검토 = 24
• 제4절 선행연구의 검토 = 27
• 1. 분양가격 산정방식에 관한 선행연구 = 27
• 2. 분양가격 결정요인에 관한 선행연구 = 29
• 3. 선행연구와의 차이점 = 31
• 제3장 주택재개발 조합원분양가격 결정요인 실증분석 = 33
• 제1절 분석의 설계 = 33
• 1. 사례의 개요 = 34
• 2. 조합원분양가격 결정요인의 평가항목 선정 = 36
• 3. 설문조사 = 40
• 4. 가설의 설정 = 42
• 제2절 설문조사 결과 및 분석 = 44
• 1. AHP분석 결과 = 44
• 2. 실증분석 결과 = 53
• 3. 소결 및 논의 = 57
• 제4장 결론 = 64
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 = 64
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 66
• 참고문헌 = 67
• 부록 = 70