상업용 부동산 임대료에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 = A Panel Data Analysis on the Determinants of Commercial Real Estate Rents

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 상업용 부동산 시장에서도 중대형 상가와 오피스빌딩 임대료에 영향을 미치는 요인을 자산 유형별로 구분하여 실증적으로 분석하였다. 분석의 시간적 범위 는 2009년 1분기부터 2024년 4분기까지 64개 분기이고, 공간적 범위는 전국·서울 및 6대 광역시 8개 지역의 데이터를 활용하였으며 관측치는 총 512개이다. 종속변수는 중대형 상가 임대료와 오피스빌딩 임대료이며, 독립변수는 세 가지 요 인으로 나누어 설정하였다. 첫 번째는 부동산 요인 변수로 각 부동산의 공실률, 지가 변동률, 아파트 매매가 지수를 활용하고 두 번째는 인구 요인 변수로 고용률과 실업 률을 사용하며 마지막으로 거시경제 요인 변수는 소비자물가지수, 경제심리지수, GDP 성장률, 평균 대출금리, 한국은행 기준금리, 회사채(3년, AA-), 광의 통화(M2)까지 총 13개의 변수를 설정하였다. 연구 방법은 상관관계분석 및 다중공선성 점검으로 모형의 안정성을 확보하였고 설 명력에 중복 가능성이 있는 평균 대출금리와 광의 통화(M2) 변수를 제거하였다. 이후 고정효과(Fixed Effect) 및 랜덤효과(Random Effect) 패널 회귀모형을 통해 분석을 진행하였다. 두 모델 중 하우스만 검정 및 계수의 타당성과 설명력을 토대로 고정효 과 모형을 채택하였고 추가로 코로나 팬데믹 더미변수를 포함하여 강건성 검정을 한 결과 고정효과 모형의 적합성을 다시 한번 확인할 수 있었다. 분석 결과, 중대형 상가 임대료는 공실률, 지가변동률, 소비자물가지수, 회사채와 유의한 음(-)의 관계를 보였고, 이는 초과 공급이나 소비자 구매력 약화, 자금 조달 비용 증가가 중대형 상가 수요를 위축시키는 메커니즘으로 작동함을 보여준다. 아파 트 매매가 지수와 기준금리는 유의한 양(+)의 영향을 미친 것으로 나타났으며, 이는 주거 시장 활황과 금리 인상에 따른 인플레이션과 중대형 상가의 연관성을 나타낸다. 반면, 오피스빌딩 임대료는 공실률, 아파트 매매가 지수, 실업률, 고용률, 회사채 에 대해 음(-)의 영향을 받았으며, 노동시장 불안정, 주거 시장의 불확실성, 기업 자 금 조달 부담 증가가 오피스 수요를 위축시켰음을 반영한다. 지가변동률과 소비자물 가지수는 양(+)의 관계를 보였으며, 이는 토지 가치 상승 기대와 인플레이션 전가 가 능성이 오피스 시장에도 긍정적 영향을 준 것으로 볼 수 있다. 이러한 결과는 중대형 상가가 소비 기반 자산으로서 자영업·금융 여건 변화에 민 감하고, 오피스는 기업 수요 및 자산가치 흐름에 구조적으로 연동되는 시장 메커니즘 을 갖고 있음을 시사한다. 또한 아파트가격과 소비자물가가 자산별로 다른 방향의 수 요 변화 및 공간 전략에 영향을 미친다는 점에서, 동일한 거시변수에 대해서도 자산 군별로 상반된 수요 반응 경로가 존재함을 입증하였다. 이렇게 자산 유형별로 상이한 반응을 나타내는 상업용 부동산에 대하여 차별화된 거시변수 해석이 필요하며, 금리 정책과 부동산 수요의 연계성 및 팬데믹 같은 외생 적 충격에 대한 대응전략을 고려하는 입안자들의 태도가 필요하고, 투자자 역시 상권 및 도시계획의 숙고가 필요하다. 본 연구는 상업용 부동산 시장의 단일화된 분석 틀 을 넘어, 자산군 간 구조적 이질성과 수요구조 차이에 대한 실증적 근거를 제공한다 는 데 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically investigates the determinants of commercial real estate rents by distinguishing between two major asset types—large-scale retail properties and office buildings—in the Korean market. Using balanced panel data from eight major regions (the nation, Seoul, and six metropolitan cities) across 64 quarters from Q1 2009 to Q4 2024, the analysis incorporates 512 total observations. The dependent variables are the rents of large-scale retail and office buildings, while 12 independent variables are categorized into three groups: real estate-specific variables (vacancy rate, land price change rate, apartment sales price index), demographic indicators (employment rate, unemployment rate), and macroeconomic variables (Consumer Price Index, Economic Sentiment Index, GDP growth rate, average lending rate, Bank of Korea base rate, and 3-year AA-rated corporate bond yield). Panel regression analysis using both fixed effects and random effects models was conducted after correlation and multicollinearity diagnostics. The findings show that for large-scale retail rents, vacancy rate, land price change rate, Consumer Price Index, and corporate bond yield exerted significant negative effects, while apartment sales price index and the Bank of Korea base rate had positive effects. In contrast, office rents were negatively influenced - 84 - by vacancy rate, apartment sales price index, unemployment rate, employment rate, and corporate bond yield, while land price change rate and Consumer Price Index had positive effects. These results confirm that under the same macroeconomic conditions, the two asset classes respond differently, illustrating structural heterogeneity in the commercial property market. The Hausman specification test supports the appropriateness of the fixed effects model, and robustness checks including a pandemic dummy variable reveal that office rents experienced significantly greater downward pressure during the COVID-19 period, indicating higher vulnerability to external shocks. This study provides empirical insights into the differing demand dynamics across commercial real estate asset types and offers practical implications for policy development, investment decision-making, and risk management.

목차 (Table of Contents)

• 차 례
• 표 차례 ............................................................... iii
• 그림 차례 ............................................................. v
• 국문 요약 ............................................................. vi
• 제1장 서론 ............................................................ 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 ...................................... 1
• 1. 연구의 배경 ...................................................... 1
• 2. 연구의 목적 .................................................... .2
• 제2절 연구의 범위와 방법 ..................................... 3
• 1. 연구의 범위 ...................................................... 3
• 2. 연구의 방법 ..................................................... 4
• 제3절 연구의 구성 ................................................ 6
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 ............................. 8
• 제1절 이론적 고찰 ................................................ 8
• 1. 상업용 부동산 .................................................. 8
• 2. 상업용 부동산 임대료 ...................................... 11
• 3. 상업용 부동산에 영향을 미치는 요인 ................ 13
• 제2절 상업용 부동산 시장 현황 ............................. 16
• 1. 전국 지역별 상업시설 건축현황 ......................... 16
• 2. 전국 지역별 업무시설 건축현황 ........................ 22
• 3. 건축현황 추이 소결 .......................................... 27
• 4. 지역별 임대료 현황 .......................................... 29
• 제3절 선행연구 검토와 연구의 차별성 ................... 33
• 1. 상업용 부동산에 관한 연구 ................................ 33
• 2. 선행연구와 차별성 ........................................... 37
• 제3장 연구 방법 .................................................... 39
• 제1절 변수설정과 분석방법 .................................... 39
• - ii -
• 1. 변수설정 ........................................................... 39
• 2. 분석방법 .......................................................... 44
• 제2절 연구가설 및 분석모형 ................................... 45
• 1. 연구가설 ........................................................... 45
• 2. 분석모형 .......................................................... 45
• 제4장 실증분석 ..................................................... 49
• 제1절 기초통계분석 ............................................... 49
• 1. 전국 중대형 상가 기초통계량 ............................. 49
• 2. 전국 오피스빌딩 기초통계량 .............................. 50
• 3. 독립변수 기초통계량 ......................................... 51
• 제2절 상관관계분석 및 다중공선성 점검 ................. 56
• 1. 상관관계분석 .................................................... 56
• 2. 다중공선성 점검 ............................................... 58
• 제3절 패널 데이터 회귀분석 ................................... 61
• 1. 중대형 상가 고정모형 ......................................... 61
• 2. 중대형 상가 랜덤모형 ........................................ 62
• 3. 중대형 상가 Hausman 검정 ............................. 63
• 4. 오피스빌딩 고정모형 ......................................... 65
• 5. 오피스빌딩 랜덤모형 ......................................... 66
• 6. 오피스빌딩 Hausman 검정 .............................. 67
• 7. 강건성 검정 ....................................................... 67
• 제5장 결론 ............................................................ 73
• 제1절 연구결과 요약 .............................................. 73
• 제2절 연구의 시사점과 한계 ................................... 76
• 1. 연구의 시사점 .................................................... 76
• 2. 연구의 한계 ....................................................... 78
• 참고문헌 ................................................................ 80