共同住宅 後分讓에 따른 住宅建設業體의 資金調達 活性化 方案 = Proposals for activation of fund-raising by house construction companies according to the post-construction sales of apartment buildings

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korean house construction industry, the customer-oriented house supply policy has been needed for the good quality of house supply while the government-oriented policies for mass supply has not been necessary any longer since the rate of house supply in 2002 exceeded 100%. Thus, the pre-construction sales system, which played the greatest role in raising funds for mass supply, is in the trend of changes according to the market change.
Under the pre-construction sales system, most of house construction companies could minimize their financing costs by directly raising funds from the house consumers by around 80% of the supply cost. While the consumers’ desires are getting higher and higher and the supply-oriented markets get changed into the consumer-oriented ones after the excessive achievement of the rate of house supply, the government is also leading the change of the house sales system, so called the post-construction sales system keeping pace with those changes.
According to the changes of the government policy and the environment for the house construction industry above mentioned, the small and middle sized house construction companies, which have relatively poor competitiveness - as well as the big-sized companies - should group some survival strategies to maintain their own competitiveness in order to survive. That is, the proposals for the continuous house supply should be found in the ways of preparing for the systematic countermeasures, raising the actual construction funds and dispersing the business risks properly for the continuous house supplies and the reductions of the market shocks.
Therefore, the fund-raising methods & sources of house construction companies and the changes in the house sales system were examined. Specifically speaking, considered the meaning of the post-construction sales system when it comes into effect, the meaning and system of Financing for House Construction and the proposals & time-line for and propagation effects of the gradual improvement of the house sales system, were examined. And the necessity, features, status and types of the fund-raising for house construction business according to the changes of the fund management were also examined.
Moreover, through the questionnaire survey targeting on some house construction companies, the application status of house sales system, the status of ‘the internal & external funds’ and ‘the direct or indirect financing of the house construction companies, the analysis of ‘the actual conditions for the fund raising’ and the analyses of ‘the strengths of the fund management’ and ‘the redemption terms’ during the project financing, the practical uses & risk management of the project financing and the practical uses of ‘National Housing Fund’ were also examined.
That is, it could be found that the preference to the pre-construction sales system was still high since the companies had a high percentage of loans from the financial institutions as major financing sources and most of the borrowed money was appropriated for their construction. The proposals to improve the understanding of construction businesses by the financial institutions and to solve the problems of the fund raising by giving securities were suggested as the countermeasures against the problems in doing their businesses due to the excessive demands for securities and the insufficient ‘line of credit’ when the companies borrow money from the financial institutions.
And since the concerns of the house construction companies in the project financing and their positive uses of the project financing - which is an actively developed item in the financial circles - are necessary, the strength of the project financing, such as the easy fund-raising, the fairness & trust of the business, etc. should be more improved in order for the financial institutions to exert their functions enough, the methods, which the small& middle sized companies can use the services smoothly, should be prepared and the problems, such as the distribution of risk and the securing of the transparency, should be solved and be much activated when the post-construction sales system is entirely enforced. Also, the reduction of the policy interest-rate, the increase of the ‘line of limits’, the easing of the loan terms and the simplification of the service procedures, etc were suggested in order for the private companies, especially the small& middle sized house construction companies as well as the public agencies for housing construction to have much easier uses of ‘the post-construction sales fund’, which was newly established in 2004 as the fund that supports the post-construction sales system, under the contents of the ‘National Housing Fund’, that is, the policy fund of the government. The problems according to the changes of the house sales system were raised as follows: the reduction of the supplied houses and the aggregated difficulties with the insufficient funds of the small & middle sized companies, the newly generated difficulties in raising the fund, the formalization of the project financing, the discriminating services against the small & middle sized companies, and the insufficient diversification of the fund-raising, etc.
Furthermore, as the proposals to modify those problems above mentioned, the fund-raising sources were suggested as follows: the extended supports for the private sectors from the ‘National Housing Fund’, the enlarged autonomy of the fund, the cultivation of the autogenesis power of the house construction companies, the reviewing of the company appraisal capacities of the financial institutions, the specialization & trust supplementation of the project financing methods, the fund activation, etc.
Therefore, the small & middle-sized house construction companies should prepare for the expected difficulties, which will be different from those of the big companies and be generated in the aspect of the fund-raising when the post-construction sales system is seriously enforced. First of all, the fund-raising sources should be diversified in order to progress the businesses smoothly. The reasonable terms should be made. And they should make the aggressive efforts from various viewpoints in order to utilize the ‘development financing funds’, such as project financing funds, real estate funds and the funds for assets mobilization, etc. In addition, the supplements for the government systems and taxation system should be made as well as enhancing the application of the policy funds.
Also, the financial institutions should play their subjective roles in the construction financing and relieve the financing problems of the small & middle sized house construction companies, not by the credit evaluation focusing on the outer sizes of the construction companies, but by considering the unique features of construction business after getting rid of the discredit against the construction business.
On the other hand, if the small & middle sized house construction companies pursue the changes in the house supply methods, for an example, ‘multi-products & small-sized production system’, in different directions from those of the big companies according to the changes of the construction business into more customer-oriented supply system, it may work for the small & middle sized house construction companies rather as an opportunity and it may be necessary for them to prepare for the countermeasures.
That is, the small & middle-sized house construction companies should make the efforts in order for them to supply houses and to create new demands by accepting the demands of the house customers positively and one step further, by catching hold of those demands in advance. And they have to develop their unique brands, which are appropriate to their own images, and should meet the consumers’ needs quickly through the fast decision-making processes. Also, they should strain their wits in order for them to survive as the eternally maintaining companies by utilizing their own strengths only.

국문 초록 (Abstract)

주택건설산업은 2002년 주택보급율이 100%를 넘어서면서 더 이상 대량 공급을 목적으로 하는 정부주도 정책보다 양질의 주택공급을 위한 소비자 위주 공급정책이 필요하게 되었다. 대량 공급시 자금조달에 가장 큰 역할을 담당하였던 선분양방식은 시장변화에 따라 그 흐름도 변화를 시도하고 있다.
선분양방식에서 주택건설업체는 공급비용의 80% 정도를 주택 수요자로 부터 직접 조달하여 금융비용을 최소화 할 수 있었으나 주택보급율의 초과 달성 이후 수요자의 욕구가 점점 증가 되어가고, 공급자위주에서 수요자위주의 시장변화가 이루어지는 계기가 마련되면서 정부에서도 이러한 변화에 발맞춰 주택공급의 후분양방식의 전환으로 나서고 있다.
이같은 정부정책과 주택건설산업환경의 변화로 대규모의 주택건설업체는 물론 상대적으로 열악한 중ㆍ소주택건설업체들이 살아남기 위한 자체 경쟁력 보유를 위해 생존전략을 모색하여야 한다.
즉, 지속적인 주택공급과 시장충격 완화를 위해 제도적 대책을 마련하고, 실질적 건설자금조달과 사업위험의 적절한 분산으로 지속적인 주택공급 하여야 한다.
우선, 주택건설업체들의 자금조달과 관련 주택분양제도의 변화 및 자금 조달원에 대해 살펴보아야 한다. 이는 후분양제도의 의의를 통해 후분양시 주택금융의 의미와 주택금융의 체계, 주택분양제도의 점진적 개선방안, 추진일정, 파급효과에 대해 살펴보고, 주택건설사업 자금운용의 환경변화로 주택건설사업의 자금조달의 필요성, 자금조달의 특징, 조달현황과 자금조달의 유형에 대한 고찰을 하여 보았다.
또한 주택건설업체를 대상으로 설문을 통해 주택분양제도의 적용현황, 주택건설업체의 내ㆍ외부자금 현황, 직ㆍ간접금융 현황, 자금조달의 실태분석 및 프로젝트 파이낸싱 자금활용의 장점과 상환조건 분석, 프로젝트 파이낸싱의 활용과 리스크 관리, 국민주택기금의 활용에 관한 내용을 알아보았다.
여기서 주요 자금조달원으로 금융권으로 차입과 공사대금으로 충당의 비중이 높아 여전히 선분양방식의 선호도가 높음을 알 수 있었고, 금융권으로부터 차입시 지나친 담보요구와 대출한도의 부족으로 사업진행의 애로가 있어 이에 따른 대책마련으로 금융권의 건설사업에 대한 이해증진 및 보증을 통한 자금조달의 어려움 해소를 제시하였다.
그리고 현재 금융권에서 활발히 개발되고 있는 상품으로 프로젝트 파이낸싱에 대한 주택건설업체의 관심과 적극적 이용이 필요하다.
후분양방식으로 전면시행시 자금조달원으로 기능을 충분히 수행하도록 프로젝트 파이낸싱의 장점인 자금조달의 수월함과 사업의 공정성, 신뢰도 향상을 더욱 발전시키고 중소주택건설업체들이 원활히 이용할 수 있는 방법을 마련하고, Risk 분산 및 투명성 확보라는 문제점을 해결하여야 하며, 더욱 활성화 하여야 한다.
또 정부의 정책기금으로써 국민주택기금의 내용 중 후분양제도를 지원하는 기금으로 2004년 신설된 "후분양기금"이 공공기관이 건설하는 주택뿐만 아니라 민간부문에서 특히 중ㆍ소주택건설업체들이 이용하는데 더욱 편리함을 부여하도록 정책금리의 인하 및 한도액 상향, 대출조건의 완화, 취급절차의 간소화를 제시하였다. 이를 통한 주택분양제도 변화에 따른 문제점으로 공급량 감소와 중소업체의 자금난이 가중 될 것이라는 것과 자금조달의 문제점 발생, 프로젝트 파이낸싱의 형식화 및 중소업체 차별대우, 자금조달의 다양화 부족 등을 문제점으로 제시하였다.
그리고 개선방안으로 민간부분의 국민주택기금 확대지원과 자율성 확대, 주택건설업체의 자생력 양성 및 금융기관의 업체평가능력 제고, 프로젝트 파이낸싱 기법의 전문화와 신용보완, 펀드 활성화 등 자금조달원의 다양화를 제시하였다.
다시말하면 중ㆍ소규모의 주택건설업체는 후분양방식이 본격화 될 경우 자금 조달의 측면에서 대형주택 건설업체와는 다른 어려움이 발생할 것에 대비하여야 하며, 우선 사업의 원활한 진행을 시켜야 하기 위해 자금조달원을 다양화하고, 조건의 합리화를 꾀하여야 하며, 프로젝트 파이낸싱, 부동산펀드, 자산유동화 등의 개발금융을 활용할 수 있는 다각적 노력에 적극성을 발휘해야 한다. 또, 정부의 정책기금의 활용도를 높임과 동시에 정부의 제도 및 세제상의 보완을 하여야 한다.
또한 금융기관은 건설산업에 대한 오랜 불신을 씻고 외형위주의 신용평가가 아닌 건설업 자체의 특성을 고려하여 건설금융의 주체로서의 역할을 충분히 수행하며, 중ㆍ소주택건설업체의 금융난을 완화시키는 역할을 담당해야 한다.
더불어 건설시장은 더욱 수요자 중심으로의 공급체계로 변화함에 따라 다품종 소량방식과 같은 대규모건설업체와는 다른 공급방식으로 변화를 추구한다면 중ㆍ소주택건설업체에게 오히려 기회로 작용할 것이고, 이에 대한 적절한 대응책 마련이 필요하다.
즉, 중ㆍ소주택건설업체들은 주택수요자들의 요구를 적극 수용하고 한발 더 나아가 이를 사전에 파악하여 공급하고, 수요를 창출할 수 있도록 노력해야 하며, 자사의 이미지에 맞는 브랜드 개발 및 대형건설업체에 비해 빠른 의사결정과정을 통해 소비자의 니즈에 빠르게 대처하며 자신만의 장점을 내세워 영속기업으로 남도록 지혜를 짜내야 한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ.서론 = 1
• 1. 연구의 목적 = 1
• 2. 연구범위 및 방법 = 4
• 3. 선행연구 검토 = 7
• Ⅱ.주택후분양제도 및 건설자금 조달의 이해 = 10
• 1. 주택후분양제도의 의의 = 10
• 1) 선ㆍ후분양제도의 비교 = 11
• 2) 주택분양제도 변화의 필요성 = 15
• 3) 주택분양제도 변화의 파급효과 = 18
• 2. 주택건설사업 자금운용의 환경변화 = 27
• 1) 주택건설사업의 자금조달 특성 = 27
• 2) 주택건설업체의 자금조달 현황 = 31
• 3) 주택건설사업의 자금조달 환경변화 = 36
• 3. 주택건설사업 자금조달의 유형 = 46
• 1) 간접투자자산운용업법에 의한 자금조달 = 46
• 2) PFV를 통한 자금조달 = 49
• 3) 금융권으로부터의 프로젝트 파이낸싱 = 49
• 4) 자산유동화(ABS)의 활용 = 51
• Ⅲ. 주택건설업체의 자금조달 실태 및 자금운용 구조분석 = 54
• 1. 조사의 개요 = 54
• 2. 대상업체의 일반 현황 = 57
• 3. 주택개발사업시 자금조달 유형 = 62
• 4. 주택건설업체의 특징별 자금조달 실태 = 70
• 5. 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금활용의 장점과 상환조건 = 73
• 6. 프로젝트 파이낸싱(PF)의 활용과 리스크 관리 = 86
• 7. 국민주택기금의 활용에 대한 분석 = 97
• Ⅳ. 후분양제도하의 자금운용시 문제점 및 자금조달 활성화 방안 = 108
• 1. 후분양제도하의 자금운용시 문제점 = 108
• 1) 공급량 감소와 중소업체의 자금난 가중 = 108
• 2) 주택업체의 담보조건 및 정책자금의 불합리성 = 110
• 3) 프로젝트 파이낸싱의 형식화 및 중소업체 차별대우 = 112
• 4) 자금조달원의 다양성 부족 = 114
• 2. 후분양제도하의 자금조달 활성화 방안 = 116
• 1) 민간부분 국민주택기금 확대지원과 자율성 확대 = 116
• 2) 주택업체의 자생력 양성 및 금융기관의 업체평가능력 제고 = 118
• 3) 프로젝트 파이낸싱 기법의 전문화와 신용보완 = 120
• 4) 펀드 활성화 등 자금조달원의 다양화 = 122
• Ⅴ.결어 = 125
• [참고문헌] = 129
• [참고사이트] = 132
• [부 록] = 133
• ABSTRACT = 139