복합민자역사 개발로 인한 주변 상업시설 지가 변화특성에 관한 연구 : 왕십리 복합민자역사를 중심으로 = A Study on the Characteristics of a Changes of Neighboring Commercial Land Price caused by the Multi-Complex Station

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research is about the Study on the Characteristics of a Changes of Neighboring Commercial Land Price caused by the Multi-Complex Station. Recently, several cities including Seoul make a plan a large-scale ‘Multi-Complex Station’ development as a means of Urban regeneration.
This newly established Multi-Complex Station is not only the function of an easily approachable house, but it makes possible to maximizing creation of the value added through a major role of the downtown function such as an increase of living benefit, a guidance of community development, an improvement of surroundings, etc.
However, various negative ripple effect are expected regarding the existing near-station location’s commercial rights on the positive evaluation backside too.
Reduction and transformation of subway station influence area by absorption of commercial rights demand would hurt the local economy.
Because the occurrence of commercial supply to have had various functions such as various convenience facilities and shopping/leisure facilities can break the balance.
But It is true that consideration regarding a range change of commercial rights by development of the multi-complex station is not enough and not studied.
Therefore, the purpose of this study is to examine the changes of the land price of commercial facilities by development .
The result which observe by changing rate of land price, since 2004 when the consent is completed construction permit, the changing rate of land price increases gradually.
After developing of Multi-Complex Station, the changing rate of land price becomes the minus. Expectancy of developing of Multi-Complex Station increased land price. But after developing, reducing of expectancy decreased land price. And the price of land rise is bigger where is close by the principal road than where escapes in the back road. We are confirmed a twice increased land price. It is causative of oftheinfluxofthecommercialfacilitythatdevelopingMulti-ComplexStationbecomeincreasingofthefloatingpopulation.Theconsumerphenomenonsurveytousemorewhereisclosebytheprincipalroad.
After developing, the result which executes a analysis of land price changing per distance and the area indicated with changing land price per distance is more elasticity. But changing land price per area wasn’t .
This paper used the declared land value in commercial area to find out economical ripple effects by private-invested station. But for more accurate analysis, it will be necessary not only declared land value, but also rent. Also it will be necessary to use economical ripple effects by unit main use, the number of floors, the number of people who are using place and a respective behavioral data on people who are using neighborhood place as variable.
We can analyze more accurate economical ripple effects by private-invested station development, through the case that a private-invested station is established beside a existing station, not to establish a private-invested station at existing station place.

국문 초록 (Abstract)

최근 서울을 비롯한 여러 도시에서는 도시재생의 수단으로서 기존의 지하철 혹은 철도역에 대규모 복합민자역사개발을 계획·시행하고 있다. 특히 서울시의 경우 서울역을 시작으로 현재 신도림, 창동, 노량진 등 대규모 복합민자역사 개발이 동시다발적으로 일어나고 있다. 이러한 대규모 복합민자역사의 개발로 인해 노후된 역사가 활성화되고, 주변지역 역시 임대료 및 지가의 상승, 상권 범위의 확산 등, 지역경제 측면으로서도 상호 긍정적인 영향이 이루어 진다.
그러나 이러한 복합민자역사 개발의 긍정적인 평가 이면에는 기존 역세권 주변 상권과 관련하여 여러 가지의 부정적인 변화 측면 또한 예상되고 있다. 다양한 기능의 대규모 복합민자역사의 개발로 인해 기존 역 주변의 상권수요를 흡수하게 되어 역세권 상권이 축소·변형되어 지역경제적인 측면으로 볼 때 부정적인 파급효과가 미칠 수 있음이 바로 그것이다. 하지만 이러한 복합민자역사 개발로 인한 주변 상권 수요의 변화에 대한 고려는 미흡한 것이 사실이며 이에 관한 실증연구가 거의 이루어지지 않고 있다.
따라서 본 연구는 대규모 복합민자역사의 개발로 인해 주변 역세권 상업시설의 지가가 어떠한 변화를 보이는지 알아보는데 그 목적이 있다. 복합민자역사 개발 후 그로인한 유동인구 및 방문인구의 증가에 따른 수요 증가로 인한 주변 상업시설의 지가상승 현상이 일어날지, 혹은 역사의 신설로 인해서 기존에 존재하던 역 주변 상업시설 방문인구의 상권 수요를 흡수하여 지가의 하락 현상이 발생하는지, 왕십리 민자역사를 대상으로 분석해 보고자 한다.
분석 결과 개발 전․후의 왕십리 민자역사 주변 지가의 변화를 살펴보았을 때, 개발 전보다 개발 후 도보거리에 따른 민자역사의 지가가 높아진 것을 볼 수 있으며, 그 크기에 있어서도 약 1.5배의 차이가 나는 것을 볼 수 있다. 또한 인접도로의 인접여부에 관한 계수 값 역시 개발 전보다 개발 후 ㎡당 약 1.7배 이상 더 차이가 나는 것을 볼 수 있으며, 이는 왕십리 복합민자역사 개발 전보다 개발 후 지가의 상승이 크게 일어난다는 것을 볼 수 있으며, 대로변 인접한 토지의 지가 또한 더욱 크게 증가한다는 것을 볼 수 있다.
분석된 왕십리 복합민자역사 주변 상업지역의 지가변화가 얼마나 증가한 것인지 정확히 파악하기 위해서, 서울시 주요 역세권과 비교분석을 한 결과, 기존 비교사례지역은 약 1.93%의 지가 증가가 보인 반면에 비해 복합민자역사 주변 지가는 약 33.25%의 큰 증가를 보이고 있으며, 이러한 결과는 앞서 언급한 가설과 같이 민자역사의 개발에 따라서 상권이용수요가 증가하게 되고, 이러한 주변 상권의 활성화가 대상지역의 지가의 증가를 유발한 것으로 볼 수 있다.
본 연구를 통해서 복합민자역사개발에 따른 주변 역세권 상업지역의 지가의 변화 특성에 대한 정량적으로 알 수 있는 기회가 되었으며, 향후 완공 예정인 대규모 복합민자역사 주변의 상권에 대한 지가 변화 예측, 개발에 따른 실제 상업 업주들의 인식에 대한 기초자료로 활용될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 관련 이론 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 복합민자역사 7
• 1. 복합민자역사의 정의 7
• 2. 복합민자역사와 도시기능과의 관계 7
• 3. 복합민자역사의 개발효과 9
• 제2절 역세권 및 상권 12
• 1. 역세권 12
• 2. 상권 15
• 제3절 지가변화 18
• 1. 토지가격(지가)에 관한 일반적 정의 18
• 2. 지가의 이론적 발달과정 19
• 3. 도시지가의 결정요인 24
• 제4절 관련 선행연구 27
• 1. 복합민자역사 27
• 2. 지가변화 30
• 제3장 조사대상지역의 특성 및 연구방법 34
• 제1절 조사대상지역의 특성 34
• 1. 대상지역개요 34
• 2. 대상지역특성 39
• 제2절 비교사례지역의 특성 43
• 1. 비교사례지역 현황 44
• 제3절 연구방법 48
• 1. 분석자료의 설정 48
• 2. 분석방법의 이론적 고찰 48
• 제4장 민자역사 개발로 인한 지가변화 특성 분석 50
• 제1절 왕십리 복합민자역사 주변 상업지역 지가변화 50
• 1. 왕십리 민자역사 개발 전 주변 상업지역 지가변화 분석 50
• 2. 왕십리 민자역사 개발 후 주변 상업지역 지가변화 분석 52
• 제2절 비교사례지역 주변 상업지역 지가변화 55
• 1. 서울시 지하철역(비교사례지역) 주변 상업지역 지가변화 55
• 2. 복합민자역사 사례지역 비교결과 59
• 3. 대상지역 사업자 인터뷰 결과 60
• 4. 구역별 지가 변화 분석 결과 63
• 제5장 결론 67
• 제1절 연구의 요약 67
• 제2절 연구의 함의 및 향후 과제 68