공공임대주택리츠의 사업성 분석

국문 초록 (Abstract)

정부는 2014년 공공임대주택의 손실구조 개선과 지속적인 공급확충을 위해 공공임대주택리츠를 도입하였다. 공공임대주택리츠는 사업성이 우량한 지구와 다소 부족한 지구를 조합하여 교차보전이 이루어 질 수 있도록 하였고, 임대주택을 건설할 토지는 「공공주택건설 등에 관한 특별법」등에서 정한 공급기준인 조성원가 등으로 공급하였다. 또한, 주택도시기금과 LH 등 공공부문이 지분 출자하고, 주택도시보증공사의 지급보증 및 LH의 매입확약 등 신용보강을 통해 재원조달비용을 낮추어 리츠의 사업성 제고에 성공할 수 있었다. LH 등 종전 사업방식의 시행자는 공공임대주택리츠를 도입함에 따라 회계분리가 가능하여 공공임대주택 공급을 확대하면서도 재무부담이 완화되어 재무구조가 개선되었다. 본 연구에서는 공공임대주택리츠의 역할과 임대주택의 지속적인 공급확충을 위한 정책적 개선방안을 모색하고자 NHF 제15호 사례를 종전 사업방식과 비교 · 분석하였다. 리츠방식은 구조화 비용이 추가되지만 건축 공사비와 재원조달비용 등을 절감할 수 있었고, 기존 방식에 의한 사업시행자의 재무부담을 완화하면서 공공임대주택의 정책목표를 달성한 점에서 큰 의미가 있는 것으로 평가된다. 공공임대주택리츠는 리츠시장의 양적 확대에는 기여했으나, 사모리츠로 운영되어 일반국민의 건전한 부동산 간접투자를 위한 리츠시장의 질적 성장에 기여한 정도는 여전히 미흡하다. 향후 리츠를 활용하여 공공임대주택을 지속적으로 확충하기 위해서는 공모활성화를 통한 일반국민의 참여확대 등 재원조달 근원(Source)을 다양화하고, 공공부문과 재무적투자자 등 사업 참여자간 수익(Return)과 위험(Risk)을 분산하는 등 사업구조를 다양화하여야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The government announced REITs in 2014, in order to improve the loss structure of public rental housing and to ensure the sustainable supply. Typical REITs pay a dividend based on operating profit, but public rental housing REITs, used as a real estate policy tool, are modified ones established at the expense of credit enhancement by the public sector, such as investing in common stocks, making a repurchase agreement, providing payment guarantees, etc. Stable profits in public rental housing REITs are based on both the business structure with a business portfolio in view of the marketability and the reduction of construction costs, which is inserted in making the site by LH, in accordance with the relevant laws and regulations. Thereby lowering the funding cost to enhance the business feasibility of REITs.
To investigate the role of REITs in the supply and management of public rental housing, this study analyzed examples from NHF No.15 by comparing with previous business methods, and it focused on finding the good result caused by REITs in terms of rental housing demanders, suppliers and financial markets. In this study, NHF No. 15 case analysis showed that the REITs method was able to reduce construction and financing costs compared to the previous project method, and that the introduction of REITs method was advantageous even if the costs for structuralizing REITs were added. In addition, public rental REITs are considered to be of great significance in achieving the policy goals of public rental housing while easing the financial burden on project implementers in the public sector such as LH. Concretely, since accounting separation between REITs and LH was possible, REITs greatly contributed to the improvement of financial structure such as debt reduction in accounting along with promoting investment in public rental housing.
Hereafter, in order to continue to supply public rental housing by REITs, the source of funding should be diversified by expansion of participation to the general public, and its business structure must be diversified in order to share revenues and risks among project participants.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토
• Ⅲ. 공공임대주택리츠의 사업성 요인(Factor) 분석
• Ⅳ. 결론
• 참고문헌
• Abstract

참고문헌 (Reference)

1 선기운, "장기공공임대주택사업의 지속성 확보방안에 관한 연구" 고려대학교 2018

2 장인석, "장기공공임대주택 공급확대를 위한 리츠사업구조 개선방안 연구: 행복주택리츠를 중심으로" 한국토지주택공사 토지주택연구원 2018

3 이해찬, "임대주택리츠활성화 방안에 관한 연구" 영산대학교 2015

4 노상범, "부동산금융법 이론과 실무" 박영사 2011

5 한국토지주택공사, "부동산금융 사업현황" 2019

6 김종서, "민간제안 준(準)공공임대주택 리츠의 활성화 방안－ 선매입 구조를 중심으로 －" 한국주거환경학회 12 (12): 99-115, 2014

7 송기욱, "리츠를 활용한 공공과 민간의 임대주택 공급모델 기법 특성 및 적용사례 비교 연구" 한국부동산학회 (69) : 58-71, 2017

8 고병기, "리츠로 은퇴월급 만들기" 한스미디어 2018

9 민태욱, "리츠(REITs)의 본질과 법제도의 재검토" 한국토지공법학회 63 : 69-89, 2013

10 이순배, "공공주택특별법에 의거한 공공임대리츠의 검토- 주거안정과 부채감축의 기로(岐路)에선 LH -" 한국토지공법학회 80 : 25-55, 2017

11 김성희, "공공임대주택의 시설물 유지관리비용 실증분석" 서울연구원 17 (17): 83-97, 2016

12 한국토지주택공사 토지주택연구원, "공공임대주택의 대기자 명부 도입 및 유형통합 방안" 2018

13 김현준, "공공임대주택리츠 민간참여 활성화방안" 성균관대학교 2015

14 김근용, "공공임대주택 공급체계 개선방안 연구" 국토연구원 2015

15 한국리츠협회, "REITs Journal"

16 장인석, "LH재원조달 다각화를 위한 부동산금융 활용방안" 한국토지주택공사 토지주택연구원 2017

17 한국부동산분석학회, "LH 리츠사업에 대한진단과 혁신성장 방안 연구" 2019