우리나라 부동산펀드의 성과 측정에 관한 연구 = A Study on the Measuring of Real Estate Fund Performance in Korea

국문 초록 (Abstract)

본 논문에서는 비조건부 단일요인 모형과 다요인 모형을 중심으로 우리나라 부동산 펀드의 성과를 측정해 보았다. 단일요인 모형에서는 샤프비율과 정보비율, 그리고 젠센의 알파 모형을 사용하였고, 다요인 모형으로 Fama and French(1993)의 3요인 모형과 Carhart(1997)의 4요인 모형을 사용하였다. 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 샤프비율과 정보비율을 가지고 부동산펀드의 성과를 측정해 본 결과, 사모펀드보다 공모펀드의 성과가 우수하였으며, 대출채권형 펀드보다 임대형 펀드의 성과가 우수하였다. 이런 결과는 기존 연구와 어느 정도 일맥상통한 결과이다. 둘째, 젠센의 알파를 보면, 벤치마크 수익률에 관계없이 공모펀드가 사모펀드보다 우수하였고, 임대형 펀드가 대출채권형 펀드보다 우수한 것으로 나타났다. α의 추정치 부호를 보면, 벤치마크 수익률이 코스피 주가수익률이든 회사채수익률이든 양의 값을 보이고 있어서, 부동산펀드는 위험조정 후에도 초과수익률을 갖고 있음을 확인할 수 있었다. 셋째, 비조건부 3요인 모형이나 4요인 모형으로 α 값을 추정해 본 결과, 젠센의 알파 값과는 다른 결과를 보였다. 공모펀드 보다 사모펀드의 α 추정치가 컸고, 임대형보다 대출채권형 펀드의 α 추정치가 컸다. 공모펀드나 임대형 펀드의 위험조정 초과수익률이 젠센의 알파 모형에서 높게 나타난 것은 펀드 매니저의 능력 때문이라기보다는 성장 요인이나 모멘텀 요인과 같은 부동산펀드의 특성 때문에 나타난 것이라고 할 수 있다.
결국, 부동산펀드는 양의 위험조정 초과수익률을 갖고 있고 이 중에서도 임대형 펀드와 공모펀드의 위험조정 초과수익률이 상대적으로 높은 것으로 나타났지만, 이런 양의 위험조정 초과수익률은 펀드매니저의 능력 때문이라기보다는 부동산펀드의 특성 때문이라고 할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study explored performance of real estate funds by measuring and analyzing risk adjusted excessive returns. Results were summarized as follows. First, analysis of Sharp ratio and Information Ratio revealed that public offering fund was better in public vs. private, while equity type fund was better in mortgage vs. equity. For Jensen’s alpha, public offering fund showed better outcome than private offering fund whereas the performances of equity type fund were more successful. Second, the measurements by using KOSPI returns, corporate bond yields, and the average returns of all the real estate funds as a benchmark index showed different results depending on the index used. In summary, the attempt to classify the real estate funds and measure their performance in Korea first made in this study will not only serve as a guideline both to investors for their fund selections and to fund management firms for management, but also provide a foundation for measuring performance, which will eventually make an important contribution to the future development of the real estate fund industry.

목차 (Table of Contents)

• 〈Abstract〉
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 성과측정모형과 선행연구에 대한 검토
• Ⅲ. 부동산펀드의 현황과 분석자료
• Ⅳ. 실증분석
• Ⅴ. 결론
• 참고문헌
• 국문요약

참고문헌 (Reference)

1 이석형, "주식형펀드의 성과평가에 관한 연구" 연세대학교 2001

2 최종범, "조건부 성과평가모형을 이용한 국내 주식형 펀드의 성과지속성 검증에 관한 연구" 2005

3 박원석, "위험조정모형을 활용한 부동산투자회사의 성과특성 분석" 국토지리학회 41 (41): 495-504, 2007

4 박원석, "위험조정모형을 활용한 미국 REITs의 부동산 유형별 성과 분석" 한국경제지리학회 12 (12): 665-680, 2009

5 차문현, "우리나라 공모펀드의 성과평가와 펀드유형별 투자행태에 관한 연구" 한성대학교 2007

6 김은주, "부동산펀드 성과와 특성에 관한 연구" 건국대학교 2010

7 김관영, "부동산투자회사의 수익-위험 특성에 관한 연구" 한국부동산분석학회 13 (13): 5-20, 2007

8 박영규, "국내 주식형펀드시장에 대한 성과평가 연구" 한국증권학회 29 (29): 117-143, 2001

9 김은주, "공모형 부동산펀드의 성과결정요인에 관한 연구" 부동산･도시연구원 2 (2): 103-114, 2009

10 Sharpe,William F, "The Sharpe Ratio" 21 (21): 7-19, 1994

11 Banz,Rolf W, "The Relationship between Return and Market Value of Common Sock" 9 (9): 3-18, 1981

12 Basu,Sanjoy, "The Relationship between Earnings Yield,Market Value,and Return for NYSE Common Stocks:Further Evidence" 12 (12): 129-156, 1983

13 Grinblatt, Mark, "The Persistence of Mutual Fund Performance" 47 (47): 1977-1984, 1992

14 Goetzmann, W. N, "The Performance of Real Estate as an Asset Class" 3 (3): 65-76, 1990

15 Jensen,M.C, "The Performance of Mutual Funds in the 1945~64" 23 (23): 389-416, 1968

16 Myer, F. C, "The Effect of Benchmark Choice on Risk-Adjusted Performance Measures for Commingled Real Estate" 8 (8): 189-203, 1993

17 Fama, E, "The Cross-Section of Expected Returns" 47 (47): 427-465, 1992

18 Chan, K. C., "Risk and Return on Real Estate Evidence from Equity REITs" 18 (18): 431-452, 1990

19 Malkiel, Burton G., "Returns from Investing in Equity Mutual Funds 1971 to 1991" 50 (50): 549-572, 1995

20 Lin, C. Y, "Real Estate Mutual Funds:Performance and Persistence" 26 (26): 69-93, 2004

21 O'Neal, E, "Real Estate Mutual Funds:Abnormal Performance and Fund Characteristics" 6 (6): 239-247, 2000

22 Rosenberg, Barr, "Persuasive Evidence of Market Inefficiency" 11 (11): 9-17, 1985

23 Brown, Stephen J, "Performance Persistence" 50 (50): 679-698, 1995

24 Benefield, Justin D., "Performance Differences in Property-type Diversified Versus Specialized Real Estate Investment Trusts(REITs)" 18 : 70-79, 2009

25 Carhart,Mark.M, "On Persistence in Mutual Fund Performance" 52 (52): 57-82, 1997

26 Sharpe, William F., "Mutual Fund Performance" 39 (39): 119-138, 1966

27 Ferson, Wayne E, "Measuring Fund Strategy and Performance in Changing Economic Conditions" 51 (51): 425-462, 1996

28 Zheng,Lu, "Is Money Smart? A Study of Mutual Fund Investors' Fund Selection Ability" 54 (54): 901-933, 1999

29 Hendricks, Darry, "Hot Hands in Mutual Funds:Short-Run Persistence of Relative Performance 1974-1988" 48 (48): 93-130, 1993

30 Fama, E, "Common Risk Factors in the Returns on Stocks and Bonds" 33 (33): 3-53, 1993

31 박종택, "CR-REITs와 부동산투자신탁의 수익률 결정요인과 위험 특성에 관한 연구" 세종대학교 2003

32 Litt, Jonathan, "A Risk Adjustment Model for REIT Evaluation" 16 (16): 9-19, 1999