민간아파트 개발사업의 후분양방식 선택결정요인 분석에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

한국의 주택공급 제도는 1970년대 후반 급격한 도시화와 인구 증가에 대응하기 위해 선분양제도를 중심으로 발전해 왔다. 선분양방식은 착공과 동시에 분양함으로써 공급자의 초기 자금 부담을 완화하고 소비자에게는 상대적으로 낮은 분양가에 주택을 공급할 수 있는 제도적 장점이 있다. 이러한 구조는 국가의 주택공급 확대와 산업화 과정에서 효율성을 극대화하는 수단으로 기능하며 수십 년간 한국 주택시장의 표준적 사업 관행으로 정착되었다. 그러나 최근 고금리·고물가·자재비 상승 등으로 인한 건설비용 부담의 가중, 부실시공 및 입주 지연 등 소비자 피해 사례의 반복, 분양가 규제 강화에 따른 사업성 악화 등이 복합적으로 작용하면서 선분양제도의 구조적 한계가 점차 드러나고 있다.
이에 따라 소비자 보호 강화와 시공 품질 확보, 그리고 건설산업의 신뢰 회복을 위한 대안으로 후분양제도의 필요성이 지속적으로 제기되고 있다. 후분양방식은 공정률이 일정 수준 이상 진행된 이후에 분양하는 방식으로, 소비자 입장에서는 실물 확인이 가능하다는 장점이 있으며, 공급자 입장에서는 공사 기간 동안의 가격 상승분을 반영할 수 있는 구조적 유인이 존재한다. 그럼에도 불구하고, 후분양은 대규모 선투자 자금이 요구되고 시장 수요의 불확실성이 높기 때문에 현실적으로 민간 부문에서 쉽게 채택되기 어려운 방식으로 인식되고 있다.
이에 본 연구는 민간아파트 개발사업에서 공급자가 후분양방식을 채택하는 데 영향을 미치는 요인을 실증적으로 규명하는 것을 목적으로 수행되었다. 특히 본 연구는 공급자 관점에서 후분양방식 선택의 현실적 판단 구조를 분석하고자 하였다. 이를 위해 민간아파트 개발사업 실무자를 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 분석방법으로는 기술통계, t-검정, ANOVA 등을 통해 집단 간 인식 차이를 검토하고 랜덤 포레스트(Random Forest)분류모형을 구축하여 후분양방식 선택에 영향을 미치는 주요 요인을 도출하였다. 또한 변수의 상대적 중요도를 평가하기 위해 퍼뮤테이션 중요도(Permutation Importance)와 SHAP(Shapley Additive Explanations)분석을 병행하여 각 요인의 영향력을 정량적으로 검증하였으며, 두 방법의 산출 방식이 상이하기 때문에 반복적으로 상위에 도출되는 요인을 중심으로 일관된 핵심 변인을 확인하고자 하였다.
분석 결과, 투기과열지구 지정 여부(분양가상한제 적용 여부), 기대 분양가격 수준, PF대출금리, 인근 아파트 매매가(시세) 등이 후분양방식 선택 시 주요 요인으로 나타났다. 이는 주택공급 규제, 시장가격 신호, 금융비용과 같은 외부 환경 요인이 공급자의 전략적 분양방식 선택을 결정짓는 핵심 기준으로 작용함을 의미한다. 이러한 결과는 후분양방식이 시장성과 정책 환경, 금융 구조가 복합적으로 작용하는 전략적 판단 구조임을 보여준다.
종합적으로 본 연구는 학문적으로 민간아파트 개발사업에서 후분양방식 선택 요인을 정량적으로 규명함으로써, 공급자 의사결정 구조를 실증적으로 해석했다는 점에서 의의를 지닌다. 실무적으로는 후분양사업의 리스크 구조를 금융·시장·정책 측면에서 계량적으로 제시함으로써, 정책당국이 후분양제도의 활성화를 위한 제도 및 정책을 수립하거나 개선하는 과정에서 방향성을 설정하는 데 실질적인 의미를 가진다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

South Korea’s housing supply system has developed around the pre-sale system to cope with rapid urbanization and population growth in the late 1970s. The pre-sale method, which allows developers to sell units at the start of construction, alleviates initial financial burdens and offers consumers relatively lower prices. This structure expanded housing supply efficiently and became the dominant model for decades. However, its limitations have emerges as rising interest rates and matirial costs as well as inflation increased expenses, while repeated cases of poor quality, delays, and tighter price regulations weakened profitability.
Accordinly, the post-sale system has gained attention as an alternative to strengthen consumer protection, ensure construction quality, and restore confidence in the the housing industry. In this method, units are sold after construction reaches a certain level of completion, allowing consumers to verify properties and enabling developers to reflect price increase during consturction. Yet, post-sale adoption remains limited in the private sector due to high upfront financing needs and demand uncertainty.
Against this backdrop, this study empirically identifies the determinants influencing private developers’ adoption of the post-sale system. A survey was conducted among practitioners of apartment development projects to analyze their decision-making structure. Descriptive statistics, t-tests, and ANOVA were used to examine group perception differences, and a Random Forest Model was employed to determine key influencing factors. To assess variable importance, Permutaion Importance and SHAP analyses were applied, and commonly high-ranking factors in both methods were identified as consistent determinants.
Results reveal that speculative-zone designation, expected sales price, and PF loan interest rate, market prices of near by apartments are key determinants of adopting the post-sale approach. These findings highlight that regulatory conditions, market price signals, and financing costs critically shape developers’ strategic decisions. The study contributes by quantitatively identifying the supply-side decision structure behind post-sale adoption and offers policy implications for institutional frameworks supporting its expansion.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 4
• 2. 연구의 범위와 방법 및 구성 5
• 가. 연구의 범위 5
• 나. 연구의 방법 7
• 다. 연구의 구성 8
• Ⅱ. 민간아파트 개발사업과 후분양방식에 관한 이론적 고찰 11
• 1. 민간아파트의 개념과 분류11
• 가. 민간아파트의 개념 11
• 나. 민간아파트의 분류 14
• 2. 아파트 개발사업에 관한 고찰18
• 가. 아파트 개발사업의 정의 18
• 나. 아파트 개발사업의 절차와 특성 22
• 3. 후분양 아파트에 관한 고찰 24
• 가. 후분양방식의 정의 24
• 나. 후분양 아파트의 특성 31
• 다. 선·후분양 아파트 개발 비교34
• 4. 선행연구 고찰 39
• 가. 후분양 아파트 관련 제도 41
• 나. 민간아파트 개발사업 44
• 다. 선행연구와의 차별성 47
• Ⅲ. 민간 후분양 아파트 현황 및 사례 49
• 1. 민간 후분양 아파트 현황 49
• 가. 지역별 현황 50
• 나. 시기별 현황 77
• 2. 민간 후분양 아파트 사례분석83
• 가. 골조공사 후 분양 83
• 나. 분양보증 후 분양 87
• 다. 준공 후 분양91
• 라. 사례분석 결과 96
• Ⅳ. 후분양방식 선택결정요인에 대한 실증분석 100
• 1. 실증분석의 개요 100
• 가. 자료 수집 100
• 나. 연구개념 및 분석방법101
• 다. 변인의 선정110
• 라. 분석 구성 115
• 2. 일반적 특성 분석118
• 가. 일반적 특성 분석 118
• 나. 상관관계 분석 124
• 다. 요인별 차이 비교 126
• 라. 후분양방식 선택 및 제도 개선 관련 다중응답 분석135
• 3. 랜덤 포레스트 분석 결과142
• 가. 랜덤 포레스트 모델 설계 및 예측 성능 142
• 나. 랜덤 포레스트 변인 중요도 분석 148
• 4. 분석결과 및 시사점 160
• 가. 분석결과 요약160
• 나. 시사점 164
• Ⅴ. 결론168
• 1. 연구의 요약 168
• 2. 연구의 한계 및 향후 과제 169
• 참고문헌 171
• 부 록 178