주택공급자 프로젝트 파이낸싱 사업성 평가에 관한 연구 = Feasibility Analysis of the Project Financing on Housing Development

국문 초록 (Abstract)

프로젝트 파이낸싱을 활용함에 있어서 사업성 평가는 금융기관의 대출 여부를 판단할 수 있는 근거를 제공하는 중요한 요소이며 절차이다. 따라서 본 연구는 프로젝트 파이낸싱 활성화를 목적으로 사업성 평가의 체계화 및 전문화를 위해 주택도시보증공사에서 실제 진행한 주택사업금융보증 사업장에 대한 자료를 토대로 사업성 평가 결과를 계량적으로 분석하여 분양률과의 관계를 측정하였으며, 측정결과를 초기 예상 분양률의 적중과 과소추정, 과대추정으로 나누고 프로젝트 성패와 관련하여 과대추정 된 사유에 대해 분석해 보았다.
주택사업에 있어서 초기 분양률은 사업의 성공을 가늠하는 중요한 지표로서 예상 분양률을 적정하게 추정하였는지를 파악하기 위하여 분양률 과대추정 여부를 종속변수로 하였으며, 지역특성과 사업수행능력특성, 토지특성, 가격특성, 단지규모특성, 평형특성, 인근분양률특성, 주거편의특성, 분양개시일정특성, 연도별특성을 초기 분양률에 영향을 줄 수 있는 특성으로 보고 독립변수로 하였다.
분석결과는 지역특성과 사업수행능력특성, 토지특성, 가격특성, 주거편의특성이 초기 분양률을 추정하는데 있어서 주요한 변수로 나타났다. 지역특성에서 수도권 및 광역시 또는 기타지역 시급 이상 되는 지역에서의 초기 6개월 예상 분양률은 과대추정 가능성이 낮은 것으로 나타났으며, 사업수행능력특성에서 시공순위 20위 이내 시공사가 시공한 사업장의 분양률도 과대추정 가능성이 낮은 것으로 나타났다. 반면 토지특성에서 사업지가 사유지인 비 택지인 경우 초기 예상 분양률 과대추정 가능성이 높게 나타났으며, 가격특성에서 인근에 분양 중인 타 아파트보다 평당 분양가가 높은 경우에도 과대추정 가능성이 높은 것으로 나타났다. 주거편의특성에서는 사업장을 기준으로 반경 1㎞ 이내에 학교, 공원, 백화점 또는 대형할인마트, 종합병원, 관공서 중 2개 기관 이상이 존재하는 경우 초기 예상 분양률 과대추정 가능성이 낮은 것으로 나타났다. 그밖에 단지규모와 평형, 분양개시일정 등은 유의수준 5%하에서 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The feasibility analysis of project financing works as an important factor when it comes to make loan decisions in a housing development project.
Since housing sales rate is a significant indicator in measuring the success of the project, we set overestimation as a dependent variable and the location, business capability, land, price, complex scale, area, nearby housing sales rate, convenient facilities in residential area, the date housing sales begin and the chronological characteristics as the independent variables.
The result shows that most of the independent variables above significantly affected overestimation of sales performance. Especially when business capability or convenient facilities in residential area are greater in number, it was found that the feasibility is not overestimated.

목차 (Table of Contents)

• Abstract
• Ⅰ. 연구 배경 및 목적
• Ⅱ. 이론적 고찰
• Ⅲ. 실증분석 및 결과
• Ⅳ. 결론
• 참고문헌
• 국문요약

참고문헌 (Reference)

1 김재성, "한국 주택시장에서의 프로젝트 파이낸싱에 관한 연구" 단국대학교 경영대학원 2010

2 조흥연, "프로젝트 파이낸싱구조에서의 신용보완산업 연구 : 주택개발사업을 중심으로" 건국대학교 부동산대학원 2006

3 대한주택보증, "주택보증 Research Vol. 9" 대한주택보증 2014

4 김창수, "아파트 분양률 결정요인에 대한 연구: 서울 및 주변 위성도시를 중심으로" 건국대학교 대학원 2003

5 김혜현, "분양아파트 수익률 결정요인 분석에 관한 연구" 건국대학교 부동산대학원 2006

6 김재환, "부동산개발사업 평가의 항목별 중요도 산정과 활용방안" 국토연구원 79 : 111-131, 2013

7 신용섭, "부동산 개발 사업에 있어 프로젝트 파이낸스 활용방안에 관한 연구 : 국내 은행 심사 사례를 중심으로" 한양대학교 경영대학원 2009

8 안국진, "건설회사의 공동주택 PF 부실사업장에 대한 투자결정요인 분석" 한국건설관리학회 15 (15): 112-121, 2014