임대차보호법상 임차권등기명령제도의 개선방향

국문 초록 (Abstract)

주거나 상가건물에 관하여 수요와 공급의 불균형, 소수에 의한 소유와 다수의 이용수요가 존재하는 부동산시장에서 채권관계인 임대차의 경제적 약자인 임차인의 보호를 도모하지 않을 수 없다. 그리하여 “매매는 임대차를 깨뜨린다”는 로마법상의 임대차가 독일보통법에 이르러 “매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다(Kauf bricht nicht Miete)”는 원칙으로 변화되었으며, 우리의 경우에도 일정한 방식에 대항력을 부여하는 등의 방법으로 부동산임차권은 채권이지만 물권화하고 있다. 즉 부동산임차권의 물권화 경향은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 통하여 부동산임차인의 지위를 강화하는 방향으로 진행되어 왔고 현재도 진행 중이다. 과거 우리는 IMF 체제라는 국가적 경제위기 상황을 겪는 과정에서 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 임차인들의 피해를 경험하였다. 그리하여 이러한 문제점을 시정하여 임차인을 보호하고자 임차인 단독으로 임차권등기를 신청할 수 있게 함으로써 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서도 자유로이 주거이전을 할 수 있도록 하는 주거용 건물에 관한 임차권등기명령제도가 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 주택임대차보호법(상가건물임대차보호법 제정 2001. 12. 29. 법률 제6542호)의 개정을 통하여 도입하여 현재에 이르게 되었다. 그러나 임차권등기명령제도의 이용이 그다지 높지 않았던 것이 작금의 현실인바, 이 글에서는 형식적으로 존재(임차인의 형식적 보호)하고 있는 동 제도를 활성화하고 실효성을 제고하기 위한 개선방향을 제시하고자 한다. 먼저 민법 제621조에 의한 임차권등기가 임대차의 존속기간 중에 신청할 수 있음에 비추어 임차권등기명령은 임대차의 존속기간 중(임대차계약의 성립과 보증금의 지급을 조건으로)에 임차인이 신청할 수 있도록 개선, 둘째 임차권등기를 한 임차인은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 그 임차권등기에 기하여 직접 경매신청을 할 수 있도록 입법적으로 개선할 것을 제안한다. 이러한 제안이 임차권등기명령제도의 개선을 통하여 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 임대차보호법의 목적을 달성하기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A protection of tenants who are the economic weak cannot help being promoted in a lease which is a claim obligation relationship in real estate market ; the imbalance between supply and demand about residence or commercial building, the ownership by minority and demand by majority are existed. So, a leasehold interest on real property becomes a real right by the way placing opposing power beyond a principle of law which means that a lease cannot be broken by dealing and this trend is continuing.A trend of a leasehold interest on real property to be a real right is proceeding toward strengthening the position of tenants by Housing Lease Protection Act and Commercial Building Protection Act.The Lease Registration Command System that comes from the needs is introduced with the main purpose which guarantees of keeping their opposing power and the right of priority settlement of leaseholders who register the right of lease by the Lease Registration Command. Tenants suffered from not returning of deposit from leaseholders under national economic crisis , IMF.To protect tenants with correcting these problems, the Lease Registration Command System for buildings for residence imposed through the revision of Housing Lease Protection Act on January 21, 1999 Act 5641. In the results, tenants can move anywhere freely and keep opposing power and the right of priority settlement because can register the lease independently. Meanwhile, the exceptional case of civil law for lease of commercial building required on December 29, 2001 Commercial Building Lease Protection Act and introduced into the Lease Registration Command System for commercial buildings.However, the Lease Registration Command System isn't used frequently so this article suggests the way to improve the revitalization of this system and the effectiveness. First of all, the Lease Registration Command should improve to be applied by a leaseholder during a period of lease(on condition of conclusion of lease and refund of deposit) under Civil Code Section 621 that the registration of lease can be applied during a period of existence. Secondly, the legislative improvement that can make leaseholders who registered the lease apply an auction of the registration of lease when they didn't get back their deposit in spite of the end of lease is needed. The pursuit of the purpose of Lease Protection Act for protecting leaseholders as the social, economic weak through the improvement of the Lease Registration Command System is expected.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론
• Ⅱ. 임차권등기명령제도의 내용
• Ⅲ. 임차권등기명령제도의 개선방향
• Ⅳ. 결 론

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