상가건물 임대차보호법 제10조의4에 관한 소고 : 권리금 보호규정의 문제와 개선방안

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The content and character of shop key money are unclear up to now despite the idiomatic word. Because of this intrinsic characteristic of shop key money, a law for protection of commercial building tenants does not protect shop key money itself but protects a shop key money collection action of a tenant from a leaseholder. Therefore, unlike short and clear contents to protect shop key money itself simply, contents such as protection requirements of a shop key money collection action, disturbance reason of a leaseholder, and information provision of a new tenant should be enacted together. In above shop key money protection regulations and related legal interpretation, there is an interpretation different from a legislator's intention through the judicial branch. For example, one of the most representative things is a problem of existence of exerting time of shop key money protection regulations.
For the above mentioned reasons, the parties to shop key money become confused in applying shop key money protection regulations to a detailed issue. Therefore, it is necessary to revise, establish, or delete regulations related to shop key money for above parties to consider the benefit and protection of the law in a balanced way and to apply it to a detailed issue of above regulations.
First, on a law for protection of commercial building tenants, the exerting time of contact renewal right of a tenant is restricted, but in shop key money protection regulations, the exerting time is not restricted. Of course, in thinking reasonably, a legislator does not seem to miss out the exerting time of shop key money protection regulations deliberately, and it is difficult for the legislator to expect a tenant who leads business deliberately during the period of five years or less to be subject to above regulations. Therefore, Paragraph 4 in 4 of Article 10 of a law for protection of commercial building tenants should be revised to “A right under Paragraph 1 does not lapse until rental contact ends, and according to Paragraph 3, if a right to demand compensation for a leaseholder is not exercised within three years from a day when lease ends, this right lapses because of completion of prescription.”
Above this, for a leaseholder whose liberty of choice of a tenant is violated, the scope of markedly big balance and deposit fixed in No. 3, Paragraph 1 in 4 of Article 10 of a law for protection of commercial building tenants should be interpreted to be formed in a broader range according to present surroundings. In addition, if a tenant leases a store and does not use the store to make profit for a year and a half, there is no shop key money so this can be a right reason of Paragraph 2 in 4 of Article 10 of a law for protection of commercial building tenants, so it seemed that a main agent of No. 3 in the same paragraph is the tenant, but if it is interpreted that a main agent of above regulation is the tenant, it goes against the tenant to no purpose, and interpreting that above main agent is a leaseholder or a third party acts against a law, so No. 3 should be legislatively deleted. Furthermore, it is difficult for a leaseholder to accept deposit and rental fee and for a tenant to lay claim to local shop key money in accordance with local shop key money, so it is desirable not to calculate local shop key money on calculating shop key money for a new tenant.
In addition, a case that a leaseholder obstructs the process that a tenant arranges a new tenant is the obstruction of opportunity to collect shop key money, so Paragraph 1 in 4 of Article 10 of a law for protection of commercial building tenants should be revised to “an action that a leaseholder obstructs a tenant arranges a new tenant or refuses conclusion of a rental contact with a new tenant who a tenant arranges without just reason.” In addition, to reach that a tenant is subject to shop key money protection regulations in accordance with a tenant's information duty of a leaseholder, it is insufficient to neglect information duty simply and a leaseholder should feel more responsible to be offered above information, so the latter part of Paragraph 5 in 4 of Article 10 of a law for protection of commercial building tenants needs “If above information is not offered, a leaseholder should ask for a tenant to offer above information, and although a tenant does not offer above information, it is assumed that there is a valid reason of No. 1, Paragraph 2 in a leaseholder.”
Meanwhile, what a tenant really want is that he or she makes stable profits and conducts business in the relevant store for a long time, so as Paragraph 6 in 4 of Article 10 of a law for protection of commercial building tenants, it is necessary that “If a tenant make an appointment with a leaseholder not to apply Paragraph 1 in 4 of Article 10 on making a rental contact, a tenant can act a contact renewal right within the limit of that the whole of rental term including the first rental term does not exceed 15 years despite Paragraph 2 in Article 10.” In addition, to protect shop key money of a tenant more, “from three months before a term of lease to termination of a rental contact” fixed in Paragraph 1 in 4 of Article 10 of the same law should be revised to “ from three months before a term of lease to termination of a rental contact, or until a leaseholder finds a new tenant within three months after termination of a rental contact.”

국문 초록 (Abstract)

권리금은 그 관용(慣用)적인 용어에도 불구하고 그 내용과 성질이 현재까지도 분명하지 않다. 이러한 권리금 고유의 특성 때문인지 상가건물 임대차보호법은 권리금 자체를 보호하는 것이 아니라 임차인의 권리금 회수행위를 임대인으로부터 보호하는데 그치고 있다. 그러다보니 단순히 권리금 자체를 보호한다는 간단명료한 내용과 다르게 권리금 회수행위 보호요건, 임대인의 방해사유, 신규임차인의 정보제공 등의 내용들을 함께 규정할 수밖에 없었다. 그렇게 위 권리금 보호규정 및 그와 관련한 법령 해석에 있어 입법자가 의도한 바와 다른 해석이 사법부를 통해 나오게 되었다. 예컨대 가장 대표적인 것 중 하나가 바로 권리금 보호규정의 행사기간 존재여부 문제이다.
위와 같은 이유로 권리금 관련 당사자들은 권리금 보호규정을 구체적 사안에 적용함에 있어 상당히 혼란스러워 하고 있다. 이에 위 당사자들의 법익을 균형적으로 고려하고 위 규정의 구체적 사안에의 적용을 위하여 권리금 관련 규정을 개정하거나 새로이 신설 또는 삭제할 필요가 있다.
먼저 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 그 행사기간이 제한되어 있으나 권리금 보호규정에는 그러한 행사기간이 제한되어 있지 않다. 물론 합리적으로 생각해보았을 때 입법자가 권리금 보호규정의 행사기간을 일부러 누락한 것으로 보이지도 않으며, 위 규정의 적용을 받고자 일부러 5년 이하의 기간 동안 사업을 영위하는 임차인을 예상하였다고 보기도 어렵다. 따라서 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항을 “제1항에 따른 권리는 임대차계약이 종료될 때까지 소멸하지 않으며, 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.”로 개정하여야 한다.
이외에 임차인 선택의 자유를 침해당한 임대인을 위하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호 소정의 현저히 고액의 차임과 보증금의 범위를 현재 주변환경에 비추어 보다 넓은 범위에서 형성할 수 있도록 해석하여야 한다. 또한 임차인이 상가를 임차하고 1년 6개월 동안 영리목적으로 상가를 이용하지 않았다면 권리금이 발생하지 않은 것으로 보고 이를 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항의 정당한 사유로 볼 여지가 있으므로, 같은 항 제3호의 주체를 임차인으로 보아야할 것이나, 위 규정의 주체를 임차인으로 해석하더라도 임차인에게 별다른 필요 없이 불리하고 위 주체를 임대인 또는 제3자로 해석하는 것은 법률 문언에도 반하므로 입법적으로는 위 제3호를 삭제하여야 한다. 나아가 지역권리금에 관하여 임대인은 보증금 및 임대료를 수수하고 임차인은 지역권리금의 소유권을 주장하기 어려우므로 지역권리금은 신규임차인을 위하여 권리금 산정에 계산하지 않는 것이 바람직하다.
그리고 임차인이 신규임차인을 주선하려는 과정을 임대인이 방해한 경우 역시 권리금 회수기회 방해행위로 보고 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항을 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 신규임차인을 주선하려는 것을 방해하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”로 개정하여야 한다. 또한 임차인의 임대인에 대한 정보제공의무에 관하여 임차인이 권리금 보호규정의 적용을 받지 못하는 정도에 이르려면 단순히 정보제공의무를 게을리한 정도로는 부족하고 임대인 역시 위 정보제공을 받기 위한 일정 수준 이상의 책임감을 가져야하는바, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항 후단에 “만약 위 정보를 제공하지 않는 경우 임대인은 임차인에게 위 정보의 제공을 요청하여야하며, 그럼에도 불구하고 임차인이 위 정보를 제공하지 않는 경우 임대인에게 제2항 제1호의 정당한 사유가 있는 것으로 추정한다.”라는 내용을 추가하여야 한다.
한편 임차인이 진정으로 원하는 것은 해당 상가에서 오랫동안 안정적인 수익을 얻으며 영업하는 것이기도 하므로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제6항으로 “임대차계약 체결 당시 임차인이 제10조의4 제1항의 적용을 받지 않기로 임대인과 약정하였다면, 제10조 제2항에도 불구하고 임차인은 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 15년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다.”라는 내용을 신설하여야 한다. 또한 임차인의 권리금을 더욱 두텁게 보호하기 위하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 소정의 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지” 부분을 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 또는 임대차 종료 이후 3개월 이내로 임대인이 새로운 임차인을 구하기 전까지”로 개정하여야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론
• 제 1 절 연구의 배경과 목적
• 제 2 절 연구의 범위와 방법
• 제 2 장 권리금 및 권리금계약
• 제 1 절 권리금
• Ⅰ. 권리금의 정의
• Ⅱ. 권리금의 대상
• Ⅲ. 권리금의 유형
• 제 2 절 권리금계약
• Ⅰ. 권리금계약의 성질
• Ⅱ. 권리금계약의 당사자
• Ⅲ. 권리금반환의 문제
• 제 3 장 권리금 보호규정의 적용
• 제 1 절 권리금 보호규정의 적용요건
• Ⅰ. 주선
• Ⅱ. 정보제공
• Ⅲ. 손해발생
• Ⅳ. 위법사유 부존재
• 제 2 절 권리금 보호규정의 적용효과
• Ⅰ. 손해배상책임의 발생
• Ⅱ. 손해배상책임의 성질
• Ⅲ. 손해배상액의 산정
• 제 3 절 권리금 보호규정의 적용제한
• Ⅰ. 시간적 적용제한
• Ⅱ. 장소적 적용제한
• Ⅲ. 인적 적용제한
• 제 4 장 권리금 보호규정의 문제와 개선방안
• 제 1 절 권리금 보호규정 행사기간의 문제와 개선방안
• Ⅰ. 문제점
• Ⅱ. 계약갱신요구권의 행사기간
• Ⅲ. 권리금 보호규정의 행사기간
• Ⅳ. 개선방안
• 제 2 절 권리금 보호규정과 관련한 문제와 개선방안
• Ⅰ. 조문해석과 관련한 문제와 개선방안
• Ⅱ. 입법부재와 관련한 문제와 개선방안
• 제 5 장 결 론
• 참고문헌
• 영문초록