공동근저당권의 실행과 부동산경매절차상의 제문제- 일괄매각, 잉여주의, 과잉매각금지 원칙을 중심으로 - = Execution of Joint Floating sum Mortgage and problems in the real estate auction procedure

국문 초록 (Abstract)

우리의 민사집행법은 부동산경매절차에 있어서 일괄매각, 잉여주의, 과잉매각금지 원칙을 규정하고 있다. 법원은 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다(민사집행법 제98조 제1항). 법원은 부동산을 매각할 경우에 그 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 다른 종류의 재산을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 때에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각을 결정할 수 있다(동조 제2항). 그런데 공동근저당에 있어서 일괄매각을 그대로 적용하게 되면, 공동근저당권자의 경매실행선택권과 집행법원의 일괄경매 결정권의 충돌의 문제와 공동근저당권에 있어서 최저매각가격의 평가에서 문제가 있다. 전자의 경우에는 공동근저당권자의 경매실행선택권을 제한하는 방법으로 문제를 해결할 수 있고, 후자의 경우에는 공동근저당권이 설정된 부동산에 대하여 개별평가가 아닌 통합평가방식으로 문제를 해결할 수 있다.
압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다(민사집행법 제91조 제1항). 그리고 법원은 최저매각가격으로 압류채권자에 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다(민사집행법 제102조 제1항). 이러한 잉여주의 규정을 공동근저당권에 적용하게 되면 공동근저당권의 특성상 피담보채권이 증감·변동하고 있어서 사실상 잉여주의 적용여부를 판단할 수 없다는 문제가 있다. 그리고 공동근저당권자가 복수의 부동산 중 일부에 대하여 경매를 신청한 경우, 잉여주의에 대한 판단을 경매가 신청된 부동산만을 기준으로 하여 공동근저당권자의 피담보채권액 전액을 기준으로 해야 하는지, 아니면 모든 부동산을 서로 비율적으로 계산하여 이를 정하여야 하는지 문제될 수 있다. 이에 대하여 민법 제368조의 취지 및 후순위근저당권자 등 이해관계인들의 보호를 위한다는 취지에 비춰 후자의 입장이 옳다고 볼 수 있다.
여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다(민사집행법 제101조 제3항). 이 경우에 채무자는 그 재산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(동조 제4항). 이러한 과잉매각금지원칙을 공동근저당에 적용하게 되면 민사집행법이 정한 배당요구종기제도의 입법취지를 훼손시킬 수 있기 때문에 일정한 제한이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Civil Execution Act stipulates Ruling on Blanket Auction, Principle of Surplus, Non-permission for Sale in Case of Excessive Auction in real estate auction procedures.
Where it is deemed to be adequate to put several immovables up for a blanket auction by taking account of their location, shape, relation of utilization, etc., a court may render a ruling to put them up for a blanket auction, either ex officio or upon request of the interested parties. In cases of selling immovables, if it is deemed to be adequate to put them up for a blanket auction together with other sorts of assets by taking account of their location, shape, relation of utilization, etc., a court may render a ruling to put them up for a blanket auction either ex officio or upon request of the interested parties(Civil Execution Act 98 ①, ②).
However, if the ruling on blanket auction is applied as it is in the joint floating sum mortgage, there is a problem in the conflict between the auction execution option of the joint floating sum mortgage holder and the right to decide the ruling on blanket auction by the court of execution and in the evaluation of the minimum sale price for the joint floating sum mortgage. In the former case, the problem can be solved by restricting the options for executing an auction by the joint floating sum mortgage, and in the latter case, the problem can be solved by an integrated evaluation method rather than an individual evaluation for the real estate for which the joint floating sum mortgage.
Unless one has made a successful bidder take over an encumbrance as to the claim preceding that of an execution creditor, or unless the proceeds of sale are deemed to be sufficient to clear such encumbrance, the relevant immovables shall not be sold(Civil Execution Act 91 ①). When a court deems that there shall remain no surplus if all encumbrances preceding the claim of execution creditors and the costs of procedures are reimbursed with the minimum auction price, it shall notify the execution creditor thereof(Civil Execution Act 102 ①).
If the provisions of principle of surplus are applied to joint floating sum mortgage, there is a problem that it is impossible to determine whether or not to apply surplus because the secured bonds are increasing or decreasing due to the characteristics of joint floating sum mortgage. In addition, when the joint floating sum mortgage creditor applies for an auction for some of the plurality of real estate, whether the decision on surplusism should be based on the total amount of the joint floating sum mortgage creditor's secured debt based only on the real estate for which the auction was requested, or the ratio of all real estate to each other. I think the latter position is valid for the purpose of Article 368 of the Civil Code and for the protection of interested parties and subordinated mortgages.
Where several properties are put up for a blanket auction, if the proceeds of a part of them are sufficient to reimburse the amount of claims of all creditors and the costs for compulsory execution, the sale of other properties shall not be permitted: Provided, That the same shall not apply where the land and buildings appurtenant thereto are put up for a blanket auction, or where the economic virtue is substantially dropped if the properties are sold separately, or where a consent of the debtor exists(Civil Execution Act 101 ③). If the principle of non-permission for sale in case of excessive auction are applied to joint floating sum mortgage may undermine the legislative purpose of the decision on completion period of demand for distribution system stipulated by the Civil Execution Act, so certain restrictions are needed.

참고문헌 (Reference)

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