地區單位計劃의 活性化를 위한 建築開發密度에 관한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The district units plan is one of the urban management plans established by combining urban designs and detailed plans as a positive regulation to escape from negative regulations that the use region system has. Besides, this is limited to a specific region in terms of its application scope rather than aiming at the entire city differently from other urban management plans, and is supposed to present a positive guide for the development behaviors that take place on the individual land rather than staying at a negative regulation for development behaviors.
District units plans, however, should be promoted by being connected with various urban development projects and urban improvement projects over the private parts and public parts, but actually many problems are currently being caused with the operation of district units plans.
Therefore, this study aims to compare the district situation at the time of being designated as a district units plan region with the situation after the district units plan is operated by selecting sample regions after passing a certain period after the district units plan are established and to present data for activating future district units plan by grasping whether the planning elements are executed in public parts and private parts.
The contents investigated and analyzed based on such objective of research can be largely divided into the problem regarding execution of planning elements, the problem regarding the reference floor area ratio, the problem regarding incentive, etc. and can be summarized as follows.
First, this is the problem regarding execution of planning elements at the district units plan region.
Sample regions of this study were designated as detailed planning regions in the late 1990s and the district units plan has been executed. However, the comparison and analysis results between the situation at the time of designating the district and the current situation show that it has been insufficient whether the planning elements have been executed even though 10 years have passed. It shows that the private development to determine the building development density such as building line withdrawal, recommended use, open notice, common building, board size, etc. as well as the public development corresponding to the urban infrastructure such as road increase, park installation, parking lot installation, etc. in the sample district is also very insufficiently being executed. Therefore, in order to activate the private development in the district, it is thought to be necessary to induce the private development naturally by the district self-governing community positively investing in the securement of urban infrastructure as well as expanding budgets for the public development.
Secondly, this is the problem regarding the reference floor area ratio in the district units plans.
Currently the district units plans prescribes that upward adjustment of use region is prohibited. Besides, reference floor area ratio should be set lower than allowable floor area ratio, and it is regulated that allowable floor area ratio should not exceed the legal floor area ratio prescribed by the laws regarding the national land planning and use. Moreover, it is appearing to be the biggest problem to prescribe that reference floor area ratio should not exceed the allowable floor area ratio even if incentive is applied.
In case of sample regions, it is prescribed that reference floor area ratio should not exceed 230% and allowable floor area ratio 250% in the third kind of general residence district, and the range of such allowable floor area ratio also includes additional floor area ratio pursuant to the incentive. Due to such downward application of reference floor area ratio, questions from district residents are rising and development desire is lowering.
Accordingly, in order to solve such problems, it is necessary to prepare a systematic device to promote private development. It is thought that more active private development may be induced if a regulation to mitigate the floor area ratio is prepared by applying legal floor area ratio designated by the laws regarding national land planning and use in terms of reference floor area ratio and by applying excess of reference floor area ratio according to the execution of incentive for the district units plans in terms of allowable floor area ratio.
Thirdly, this is the problem regarding incentive of district units plans.
It is thought that currently the problem regarding incentive in the district units plan is lack of consistency, fairness, and flexibility. This is appearing as another cause of reducing private development because practical effects of floor area ratio mitigation pursuant to incentive application is reduced as well as legal floor area ratio is not exceeded even though incentive is actually applied.
Accordingly, it is thought that it is necessary to prepare a systematic supplementation to enhance the practical effects of application guide level for the incentive along with application scope of reference floor area ratio and to effectively and reasonably connect the regulation means related to development density such as floor area ratio, building height, building coverage ratio, etc.
The district units plan is a plan to induce private development as well as a gradual urban management plan. Therefore, in order to activate the district units plan, it is necessary to review continuity and affirmativeness more positively. It is necessary to present a realistic guide to grasp the execution situation of district units plans by more deeply analyzing the situation of district units plan region that has been planned and applied up to now and to focus on the realization possibility and actuation of systems by analyzing the problems occurring during application of district units plan guide at present.

국문 초록 (Abstract)

지구단위계획은 도시관리계획으로서 도시 전체를 대상으로 하는 용도지역제와는 달리 그 적용범위가 특정지구에 한정된다는 점에서 차이가 있다. 즉, 지구단위계획은 도시계획구역내 일부분에 대해 구체적이고 상세한 계획으로 토지이용의 합리화, 도시기능의 증진, 도시미관의 개선, 양호한 환경의 확보를 목적으로 하고 있다.
지구단위계획이 활성화되기 위해서는 민간과 공공부문에 걸쳐 각종 도시개발사업과 도시정비사업이 연계되어 추진되어야 한다. 그러나, 지구단위계획 계획요소간의 연관관계가 부족하고 도시기반시설의 정비를 민간규제를 통해 부담하기 때문에 계획의 실효성을 저하시키는 요인으로 작용하고 있다. 또한, 용적률 적용기준이 하향조정됨에 따라 지구단위계획이 수립되면 과거의 용적률 기준보다 현저히 낮아지므로 개발의욕을 떨어뜨리고 있으며, 이에 대한 대책으로 인센티브 제도를 적용하고 있으나 인센티브의 일관성이나 형평성 문제로 인하여 민간부문의 자발적 참여가 이루어지지 않는 등 지구단위계획의 운영에 많은 문제점을 야기하고 있는 실정이다.
따라서, 본 연구는 지구단위계획이 수립 이후 일정기간이 지난 사례지역을 선정하여 지구단위계획 구역지정 이전과 이후의 실태를 계획요소별로 비교·분석하고, 공공부문과 민간부문의 계획요소 반영 여부를 분석하여 문제점을 도출하고자 한다. 또한, 지구단위계획의 제도적·운영적 측면에서 개발밀도 설정에 관한 기준이 지구단위계획의 취지에 부합되고 있는지를 검토하고, 지구단위계획의 실효성을 증대할 수 있는 인센티브 적용방안을 모색하여 향후 지구단위계획 을 활성화하기 위한 자료를 제시하고자 한다. 이러한 연구의 목적을 중심으로 조사·분석한 내용을 요약 정리하면 다음과 같다.
첫째, 지구단위계획구역에서의 계획요소 시행에 관련된 문제이다.
구역지정 당시의 현황과 현재의 현황을 비교·분석한 결과 10여년이 지났음에도 불구하고 계획요소의 시행여부는 매우 미흡한 것으로 나타났다. 사례지역의 도로 증설, 공원설치, 주차장 설치 등 도시기반시설에 해당하는 공공개발 뿐만 아니라, 건축개발밀도를 결정하는 민간개발 역시 매우 미흡하게 시행되고 있음을 알 수 있었다. 따라서, 지구의 민간개발을 활성화하기 위해서는 지방자치단체에서 공공개발에 대해 예산을 확대하고 도시기반시설 확보에 적극적으로 투자하여 자연스럽게 민간개발을 유도하는 것이 필요하다고 생각된다.
둘째, 지구단위계획에서의 기준용적률 설정에 관련된 문제다.
현재 지구단위계획에서는 용도지역의 상향조정은 못하도록 규정하고 있다. 또한 기준용적률은 허용용적률보다 낮게 설정하여야 하며, 허용용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하는 법적 용적률을 넘지 못하도록 규제하고 있다. 더군다나 기준용적률은 인센티브를 적용한다 하더라도 허용용적률을 넘을 수 없도록 규정하고 있는 것이 가장 큰 문제점으로 나타나고 있다. 이러한 기준용적률의 하향적용으로 인하여 지역주민들의 의문이 제기되고 개발의욕이 저하되고 있는 실정이다.
따라서, 이러한 문제를 해결하기 위해서는 민간개발을 촉진시키는 제도적 장치가 마련되어야 할 것이다. 기준용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하는 법적 용적률로 적용하고, 허용용적률은 지구단위계획의 인센티브 시행에 따라 기준용적률을 초과할 수 있도록 적용하여 용적률의 완화 규정을 마련한다면 좀 더 활발한 민간개발을 유도할 수 있을 것이라 생각된다.
셋째, 지구단위계획의 인센티브에 관련된 문제이다.
지구단위계획에서 인센티브는 일관성과 형평성, 유연성의 부족이라고 생각한다. 실질적으로 인센티브적용에 따른 용적률 완화의 실효성이 떨어지므로 민간개발이 저하되는 또하나의 원인으로 나타나고 있는 실정이다. 따라서, 기준용적률의 적용범위와 더불어 인센티브에 대한 적용지침도 실효성을 증진시키고 개발밀도와 관련한 규제수단들을 효과적이고 합리적으로 연계시킬 수 있는 제도적인 보완이 필요하다고 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 = 2
• 1.3 연구의 방법 = 3
• 1.4 선행 연구 동향 = 4
• 제2장 지구단위계획 제도의 개념 및 내용 = 7
• 2.1 지구단위계획의 개념과 성격 = 7
• 2.1.1 지구단위의 개념 = 7
• 2.1.2 지구단위계획과 건축 콘트롤 = 11
• 2.2 지구단위계획 제도의 개념과 변화 = 17
• 2.2.1 지구단위계획 제도의 개요 = 17
• 2.2.2 지구단위계획 제도의 운영경과 및 법제도 변화 = 18
• 2.2.3 지구단위계획 제도변화의 의미 = 22
• 2.3 지구단위계획의 개념과 역할 = 26
• 2.3.1 지구단위계획의 정의 = 26
• 2.3.2 지구단위계획의 역할 = 27
• 2.4 지구단위계획의 내용 = 28
• 2.4.1 지구단위계획의 입안 및 작성 = 28
• 2.4.2 지구단위계획의 수립 및 집행절차 = 29
• 2.4.3 지구단위계획의 세부내용 = 31
• 제3장 지구단위계획의 운영 현황 = 39
• 3.1 서울시의 지구단위계획 현황 = 39
• 3.2 지구단위계획 사례지역 현황 = 49
• 3.2.1 사례지역 개요 = 49
• 3.2.2 사례 지역 일반 현황 = 50
• 3.2.3 지구단위계획 지침 적용에 따른 사례 지역 현황 = 64
• 제4장 지구단위계획의 실태분석을 통한 건축물의 개발밀도 적용 방안 = 88
• 4.1 지구단위계획의 대지규모에 따른 적용 방안 = 89
• 4.1.1 지구단위계획의 대지규모에 따른 문제점 = 89
• 4.1.2 지구단위계획의 대지규모에 따른 적용 방안 = 92
• 4.2 지구단위계획의 건축물 개발밀도에 따른 적용 방안 = 96
• 4.2.1 지구단위계획의 건축물 개발밀도에 따른 문제점 = 96
• 4.2.2 지구단위계획의 건축물 개발밀도에 따른 적용 방안 = 105
• 4.3 지구단위계획의 인센티브에 따른 적용 방안 = 111
• 4.3.1 지구단위계획 인센티브 제도의 문제점 = 111
• 4.3.2 지구단위계획의 인센티브 적용 방안 = 116
• 제5장 결론 = 142