민간주도 노후 숙박시설 재생사례 연구 = A Study on the Private Sector-Led Regeneration Cases of Aging Accommodation Facilities

국문 초록 (Abstract)

대한민국은 1960년대 이후 민간 자본과 인력의 유입으로 인해 빠른 도시화를 이루었다. 하지만 과잉개발과 난개발로 인해 도시 기반시설의 부족, 주거와 산업시설의 집적, 교통 인프라 부족 등 도시 환경의 혼돈을 야기하였다. 또한 급속한 도시화와 건설 블루오션으로 많은 건물들이 세워졌다. 도시화로 인해 방문객과 거류자 수가 증가함에 따라 우리나라의 근대적 숙박업소인 여관이 규모와 시설 측면에서 급격히 발달하기 시작했다. 이는 곧이어 대중적인 숙박시설인 여인숙, 여관 그리고 모텔로 진화했다. 그리고 도시화와 인구 증가로 인해 이러한 숙박시설 수가 증가하였다. 하지만 시간이 흐름에 따라 해당 시설들이 노후화되며 노후 숙박시설은 도시 문제로 심각하게 대두되고 있다.
노후 숙박시설은 부티크 호텔과의 경쟁 속에서 생존에 어려움을 겪었다. 또한 노후 숙박시설은 우리나라 사회에서 금기시되는 민속적인 편견과 부정적인 이미지를 갖고 있기에 관광객들에게 선택받지 못하며 폐업하고는 한다. 노성훈(2015)의 시공간 분석과 위험영역모델링을 활용한 범죄예측모형의 예측력 검증 연구에 따르면 노후 숙박시설은 대개 특정 지역에 몰려 있으며, 이는 지역 내 부정적인 영향을 미친다. 노후 숙박시설들이 밀집되어 있는 지역은 범죄율이 높아지거나, 불법적인 성매매나 마약 등의 범죄가 일어날 가능성이 높아진다. 또한 해당 지역은 도시의 안전성에 대한 인식, 그리고 지역 주민들의 삶의 질을 저하시킨다. 또한, 2023년 기준 6년 동안 폐업한 노후 숙박시설이 5,500여개에 달한다는 조사 결과를 보면 앞으로 노후 숙박시설의 리모델링 및 개발 수요가 지속적으로 증가할 것이라고 예상할 수 있다.
노후 숙박시설로 인해 발생하는 도시 공간상의 문제점은 단순히 이용객에만 영향을 미치는 것이 아니라, 주변 주민들과 지역 전체에도 부정적인 영향을 미친다. 이에 따라 주민들의 안전에 대한 불안감이 증대하게 된다. 이러한 문제는 도시 이미지의 저하와 관광객 유치에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 서울시 및 여러 지자체에서는 이를 인지함과 동시에 노후 숙박시설이 밀집되어 있는 지역을 재정비 계획 등의 기준을 마련하고 있다. 따라서, 계속해서 증가하는 노후 숙박시설과 폐업하는 숙박시설에 대비하여, 민간 비즈니스의 노후 숙박시설 재생 현황 조사를 통해 이들의 재생사업에 선택받는 노후 숙박시설의 특성을 분석하고 추가적으로 심층 사례 분석을 통해 재생 과정을 알아보았다.
먼저 노후 숙박시설을 활용하여 새로운 공간으로 재생하는 51개의 사업을 조사하여 민간 비즈니스가 적극적으로 매입 또는 임대하는 노후 숙박시설의 입지적 특징과 공간적 특징을 분석하며 어떠한 노후 숙박시설이 재생의 가치가 있는지 알아보았다. 추가적으로, 민간 비즈니스의 활용 대상으로 선택 받지 못하는 노후 숙박시설과의 비교를 통해 차이점이 무엇인지 알아보며 시사점을 도출하였다.
이를 통해 정리한 민간 비즈니스가 활용하는 노후 숙박시설의 특징은 다음과 같다. 화재 위험과 같은 안전 문제를 가진 숙박시설이나 좁은 골목이나 경사로에 위치한 불편한 입지 조건을 가진 시설들은 대체로 민간 매입이나 임대 대상에서 제외되는 경향이 있었다. 민간이 선호하는 노후 숙박시설은 대부분 지하철역과 가까운 이면가로에 위치하며 접근성이 용이한 곳이었다. 이는 사업의 성공 그리고 매출과 밀접한 관계를 가지고 있음을 시사한다.
이어서, 수익을 내야하는 민간주체에서 해당 노후 숙박시설을 왜 재생을 하였으며 어떤 방식으로 재생 및 운영을 하고 있는지 재생 과정을 알아보기 위해 세 개의 다른 스케일의 재생사업을 대상으로 심층 사례 분석을 진행하였다. 심층 사례 분석을 통해 디벨로퍼, 기존 노후 숙박시설 사업자, 신규 사업자의 관점에서 도출 해 낸 노후 숙박시설 재생 과정에서의 특징은 다음과 같다.
많은 시설들이 기존 설비와 가전제품을 유지함으로써 비용 효율적인 개선과 리모델링을 가능하게 한다. 그러나 노후 된 설비의 교체 필요성도 고려되어야 한다. 또한, 셀프 리모델링을 통해 현대적 요구에 부합하는 시설로의 개선이 가능하다. 점진적인 리모델링을 통해 빠른 수익 창출로 전환할 수 있다. 이미 객실로 구획된 구조를 활용하여 공간의 다양화를 추구할 수 있으며, 이는 추가적인 수익 창출 기회를 제공한다. 마지막으로, ‘숙박업’ 명칭을 통해 이용 타겟 및 연령층을 확대하고, 사회적 인식을 개선하여 매출을 증대 시킬 수 있다. 이러한 특징들은 노후 숙박시설 재생의 성공을 위한 중요한 요소로 작용한다.
민간에서 노후 숙박시설을 활용한 재생사업이 도심의 슬럼화 개선에 기여하는 요소 중 하나이지만, 연구 과정 속에서 발견한 사실은 대부분의 노후 숙박시설 소유주인 고령층 사업자들은 이러한 재생의 필요성을 충분히 인지하지 못하고 있었다. 그렇게, 민간에 의해 선택되지 않는 노후 숙박시설, 즉 재생의 가치가 떨어지는 노후 숙박시설들은 여전히 도심 속 방치된 상태로 남아있었다. 지속가능한 노후 숙박시설 재생 사업 모델을 구축하기 위해서는 1) 고령 사업자에 대한 교육 및 지원 시스템 구축, 2) 기술적 구조적 지원의 강화, 3) 노후 숙박시설 임대 및 매입에 관한 추가적 연구 필요 등의 정책적 지원이 요구된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After the 1960s, South Korea achieved rapid urbanization due to the influx of private capital and manpower. However, overdevelopment and haphazard urban planning led to insufficient urban infrastructure, the concentration of residential and industrial facilities, and a lack of transportation infrastructure, causing chaos in the urban environment. The rapid urbanization and construction boom led to the construction of many buildings. As the number of visitors and residents increased due to urbanization, Korea's modern accommodations such as inns began to develop rapidly in terms of scale and facilities. This soon evolved into popular accommodations like boarding houses, inns, and motels, and their number increased with urbanization and population growth. However, as time passed, these facilities aged, and the aging accommodations became a serious urban issue.
The aging accommodations struggled to survive amidst competition with boutique hotels. They also suffer from societal taboos and negative images in Korea, leading to their frequent closure by tourists. According to No Seong-hoon's (2015) study 'Verification of the Predictive Power of a Crime Prediction Model Using Spatio-temporal Analysis and Risk Area Modeling', these aging accommodations are often clustered in specific areas, negatively impacting these regions. Areas dense with such facilities tend to have higher crime rates and are more prone to illegal activities like prostitution and drug crimes, lowering the quality of life for local residents and their perception of urban safety.
A survey shows that over the past six years, as of 2023, about 5,500 aging accommodations have closed, suggesting a continuous increase in the demand for remodeling and redevelopment of these facilities. The issues arising from these aging accommodations affect not just the guests but also the local residents and the entire area, increasing residents' concerns for safety. This problem can also negatively impact the city's image and tourist attraction. Seoul and other local governments are aware of this and are setting standards for redevelopment plans in areas with a high concentration of these facilities. Therefore, a survey on the status of private business regeneration of aging accommodations was conducted to analyze the characteristics of accommodations chosen for regeneration projects and to understand the regeneration process through in-depth case studies. Firstly, 51 projects that regenerated aging accommodations into new spaces were examined to understand the locational and spatial characteristics of these facilities preferred by private businesses. Additionally, a comparison with facilities not chosen for private use was made to identify differences and derive implications.
Characteristics of aging accommodations utilized by private businesses include their exclusion from purchase or lease targets if they have safety issues like fire hazards or are located in narrow alleys or on slopes. Preferred facilities are usually located near subway stations on side streets with easy access, indicating a close relationship with the success of the business and revenue.
Then, an in-depth case analysis was conducted on three different scales of regeneration projects to understand why these aging accommodations were regenerated and how they were operated. Many facilities maintained existing equipment and appliances for cost-effective improvements and remodeling. However, the need to replace outdated equipment must also be considered. Self-remodeling allows for modernization, and gradual remodeling can lead to quick profit generation. Utilizing the pre-partitioned rooms for diverse spaces offers additional revenue opportunities. Finally, expanding the target demographic and age group through the 'accommodation' label can improve social perception and increase sales. These characteristics are key to the success of aging accommodation regeneration.
This study analyzed private-led regeneration projects using aging accommodations from a developmental perspective. Although these projects contribute to improving urban slum conditions, it was found that most elderly owners of these facilities are not fully aware of the need for regeneration. Consequently, facilities not chosen by the private sector remain neglected in the city. To establish a sustainable model for aging accommodation regeneration projects, policy support is needed, including 1) establishing educational and support systems for elderly business owners, 2) strengthening technical and structural support, and 3) conducting further research on the lease and purchase of aging accommodations.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서론 1
• 제 1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 및 의의 3
• 제 2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 방법 5
• 2. 연구의 흐름 및 구성 6
• 제 2장 노후 숙박시설 재생의 개념과 등장 배경 8
• 제 1절 노후 숙박시설에 대한 고찰 8
• 1. 노후 숙박시설 개념 8
• 2. 노후 숙박시설 재생 및 유사개념 검토 14
• 제 2절 선행연구 검토 및 이론 연구 16
• 1. 노후 숙박시설에 관한 연구 16
• 2. 위드 코로나 시대 숙박 시장의 변화 17
• 3. MZ 세대 공간 소비 패턴의 변화 19
• 제 3절 연구의 차별성 20
• 제3 장 민간 재생사업을 통해서 본 노후 숙박시설의 특성 분석 21
• 제 1절 민간주도 노후 숙박시설 재생사례 현황 21
• 1. 조사개요 21
• 2. 노후 숙박시설 재생사례 현황 조사 23
• 제 2절 민간 재생사업에 선택받는 노후 숙박시설 분석 26
• 1. 입지특성 26
• 2. 공간특성 27
• 제 3절 시사점 30
• 제 4장 민간주도 노후 숙박시설 재생 과정 32
• 제 1절 사례 분석 개요 32
• 제 2절 민간주도 노후 숙박시설 재생사례 분석 33
• 1. (주)게릴라즈 33
• 2. 호텔라와 42
• 3. 수목여관 게스트하우스 52
• 제 3절 민간주도 노후 숙박시설 재생 과정의 특징 60
• 제 5장 결론 63
• 제 1절 연구요약 및 시사점 63
• 1. 연구요약 63
• 2. 시사점 65
• 제 2절 연구의 한계점 66
• 참고문헌 67
• Abstract 69