전세사고 집중지역의 전세가율 결정요인 분석: 경기지역을 중심으로 = Determinants of the Jeonse Price-to-Value Ratio in Default-Prone Areas: Evidence from Gyeonggi Province

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 경기도 내 일부 지역에 전세보증금 미반환 사고가 급증하는 현상에 주목하고, 경기도 31개 시․군 개별 주택단지를 전세사고가 집중적으로 발생한 지역과일반지역으로 구분하여 전세가율 결정요인을 살펴보았다. 분석 결과 전세사고 집중지역의 경우 개별 주택 특성뿐 아니라 해당 지역의 생활환경, 주택 수요 및 공급측 요인 모두 전세가율에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 다주택자 보유 주택 비율이 높을수록 해당 지역의 전세가율은 상승하는 것으로 나타났다. 또한 연립․다세대 주택의 경우 가격 형성 측면의 특수성에 기인하여 전세가율이 높은 수준에서 일정하게 유지되었다. 따라서 연립․다세대 주택가격의 투명성 제고를 위해 가격 공시시스템을 구축하는 한편, 전세사고 예방을 위한 핵심지표로서 지역 내 다주택자 보유주택 수를 모니터링할 필요가 있을 것으로 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes the determinants of Jeonse Price-to-Value ratios amid increasing cases of unpaid Jeonse deposits in parts of Gyeonggi Province.
Residential complexes in 31 municipalities were classified into areas with concentrated Jeonse defaults and general areas. The results show that Jeonse ratios in high-risk areas are influenced by physical housing attributes, local living-environment factors, and regional housing market conditions. A higher share of dwellings owned by multi-property landlords is associated with significantly higher Jeonse ratios, highlighting the importance of ownership concentration. Jeonse ratios for low and multi-unit housing remain persistently high due to opaque price formation. The findings emphasize the need to improve price transparency and to monitor multi-property landlord ownership as a key risk indicator.