역세권 약수 지구단위계획내용 실현에 관한 연구

송병순 서울시립대학교 도시과학대학원 2012 국내석사

Since its operation started in 1974, Seoul metro subway carries over 1/3 of population in Seoul every day for the period over 38 years. As the subway users have increased, more people gathered around a station sphere, and started to utilize lands for various purposes like commerce, office and house. Seoul city classified station spheres around 4 downtowns, sub-centers, regions, districts and living spheres. A station sphere with these features uses various city development methods. Among the methods, the most often used method is the district-unit development plan. The purpose establishing the district-unit development plan within a station sphere is for maintaining and managing conventional sections of city. Jung-gu, the center of Seoul is a downtown sphere, and Yaksu-dong is Namsan living sphere where has the most populations in Jung-gu. The purpose of study is to analyze the contents to be realized the district-unit development plan since first establishing Yaksu district-unit development, a living sphere and a station sphere where the No. 3, 6 lines of subway operate, and to suggest an improvement direction. Chapter 1 summarized the research's background, its purpose, its scope and methods, and reviews about precedent studies. Chapter 2 investigated the concept of station sphere district-unit development plan and Seoul's current station sphere condition. Chapter 3 studied the features of station sphere district-unit development plan and investigated the New Jersey's case of development living district among existing stations in the state, and Japanese avenue-scenery induction plan applying different district development plans according to each area's feature. Chapter analyzed the contents to realize the plan after establishing the Yaksu district-unit development plan around station sphere and living sphere within the existing sections of city, and drew out the problems and suggested the applicable solutions. Through the above research processes, this study suggests following conclusion. First, we can know the need to develop a district-unit development plan considering an area's feature through the research about new buildings' sizes and availabilitys and their demands and the marketing experts' evaluation about many district-unit development sections in many station spheres. Second, although much time has passed since the plan establishment, the fact that 65 cases of new buildings reflects the existing buildings have been quickly deteriorated, so we can know the need for the inspection clause about aging buildings. Therefore, if a new building is constructed after dismantling an existing building, it needs the plan to manage and maintenance existing sections of city for the case of availability change into one excluding preset availability clause or the case of comprehensive repair. In the future, at reorganizing a district-unit development plan, we should induce to the flexible, gradual-stage development plan out of the dichotomy way of newly constructing or remaining. Third, the method of district-unit development designated as a maintenance tool of existing sections of city is partly used as a regulation tool in the field of maintenance and management, so it needs to consider about easing off the building-to-land ration in order to organize the avenue-scenary organization as a housing area within downtown of city according to the district's feature like Japanese [operation plan for avenue-scenary district-unit development] Fourth, the resident consultative body and concerned experts should participated the all steps of city development from its establishment step to its realization step. The reason that the decision to jointly develop the roadside as a specially-planned district was made 10 years ago but its realization is not done may be due to the large margin of errors between the estimated acceptable sizes and demands on buildings within the corresponding area and the initial decision. So the resident consultative body and concerned experts needs to continually adjust the plan for its realization according to changing district's features Fifth, although the Seoul city government contributed to residents' profits by suggesting some plans for inducing the residents to develop their districts like the land-availability adjustment for improving the right to enjoy sunshine, or the decision of limited(highest) height concerning the setback regulation from road, but the residents have not enough influenced on the public profit. At establishing a district-unit development plan, an administrative institution should select a format to give and take profits with the residents, not one-sided giving format. keyword : subway station area/district planning/Yaksu's district planning of realization 서울시 지하철 1974년 시작하여 38년이 넘은 현재 서울시내 하루 유동인구의 1/3이상이 이용하고 있다. 이런 변화는 역세권 주변으로 사람들이 모이게 되었고 상업, 업무, 주거 등 다양한 토지이용이 일어나기 시작했다. 서울시는 역세권을 4개의 도심·부도심, 지역, 지구, 생활권 중심으로 분류하였으며, 이러한 특성을 가진 역세권을 다양한 도시계획수법을 이용하고 있으며, 그 중 가장 많은 수법은 지구단위계획이다. 역세권에서 지구단위계획의 수립 목적은 기성시가지 정비·관리이다. 서울의 중심 중구는 도심권역이고, 약수는 중구에서 주민등록상 인구가 가장 많은 남산 생활권역이다. 3.6호선을 에워싸고 있는 생활권 역세권 약수지구단위계획의 최초 수립 이후 지구단위계획 실현내용을 분석하고 개선방향을 제시하는 것이 본 연구의 목적이다. 제1장에서는 연구의 배경·목적, 선행연구의 고찰, 연구의 범위 및 방법 요약하였다. 제2장에서는 역세권 지구단위계획의 개념과 서울시 역세권 현황에 대해서 살펴보았다. 제3장에서는 역세권지구단위계획의 특성을 알아보고, 미국의 뉴저지 기성시가지 역 중 생활형성사례 및 지역의 특성에 따라 다른 지구계획을 적용하는 일본의 가로경관경관유도형계획에 대해 살려보았다. 제4장에서는 기성시가지내 역세권 생활권중심 약수지구단위계획 수립 후 계획실련 내용을 분석하고 문제점을 도출하여 개선방안을 제시하고자 하였다. 이 연구과정을 통하여 다음고 같은 결론을 제시하고자 한다. 첫째, 유동인구가 다른 지역에 비해 많은 역세권 지구단위계획구역의 신축건축물의 규모, 용도 등 수요 조사 및 마케팅 전문가의 참여를 통해 지역의 특성을 고려한 개발 계획이 필요함을 알 수 있다. 둘째, 기존건축물을 철거 후 신축행위를 할 경우 가장 크게 지구단위에서 정해놓은 규정외 용도변경, 대수선 시 기존 시가지를 관리, 정비할 수 있는 계획이 필요하다. 앞으로 지구단위계획을 재정비할 시 신축 또는 존치 등 이분법적인 계획에서 벗어나 유연하고 단계별적인 개발을 유도하여 한다. 셋째, 기성시가지 정비수단으로 지정된 지구단위계획이라는 수법은 정비·관리 부분에서 규제의 수단으로 이용되는 부분이 있으므로, 일본의 [가로경관지구단위계획 운영방안]처럼 지구의 특성에 맞게 도심시가지내 주거지로써 가로경관정비 할 수 있도록 건폐율완화 등에 대한 검토가 필요하다. 넷째, 주민협의체와 관계전문가는 도시계획수립에서 실현단계까지 참여하는 방법으로 가야한다. 해당지역의 건축물의 수용가능한 규모 및 수요조사의 오차 범위가 컷을 것으로 예상되어 지는 봐 이들이 개발의 주체가 되어 지속적으로 지구변화와 계획을 실현가능토록 조정할 필요가 있다. 다섯째, 일조권 완화를 위한 용도지역 업조닝, 도로사선제한을 위한 최고높이결정 등 민간에게 개발을 유도하기 위한 계획을 제공하여 민간의 이익에 기여한 바가 있으니 민간은 공공의 이익에 영향을 미치지 못하였다. 행정기관은 계획 수립 시 일방적인 Give의 형식이 아닌 Give & Take 가 되도록 하여야 한다. 주요어 : 역세권 / 지구단위계획/ 약수지구단위계획내용 실현

민자역사 개발 전‧후 역세권의 토지이용 및 특성 변화에 관한 연구

박종서 서울대학교 대학원 2007 국내석사

(A) study on the analysis of the characteristics of Seoul office area using net occupancy cost

이창덕 Graduate School, Yonsei University 2021 국내박사

This study used the NOC of 905 buildings in Seoul to examine the characteristics of Seoul office areas. The deposits, rents, management fees, efficiency rates, vacancy rates, and gross floor area of the first quarter in 2019 were employed to calculate the NOC of each office buildings. The distance to the nearest subway station was measured using the address of each building. The study aimed to prove that the closer an office building is to a subway station, the higher its NOC would be and tried to understand the features of office areas. 905 office buildings were chosen as the subject of the study. However, since Seoul office areas are categorized into CBD, GBD, YBD, and Others, sufficient samples were secured only in CBD and GBD. YBD was excluded because its buildings are concentrated around Yeouido station. Thus, the study focused on 588 buildings in CBD(219 buildings) and GBD(369 buildings). It discovered that CBD and GBD have different traits depending on their urban planning and confirmed it through statistical research and hypothesis verification. It is meaningful both practically and academically for identifying the characteristics of office areas that even the real estate business did not recognize. Although the NOC is the most critical factor in actual office lease cases, previous research failed to use it as a vast investigation was required. The study assumed that the NOC reflected the features of the current office rental market, and based on previous papers, chose [the distance from subway stations] as the most influential factor that can be objectively expressed among the different factors through which the NOC converges. In terms of the method, this paper first identified the NOC of CBD and GBD through descriptive statistical analysis, and then analyzed the differences between CBD and GBD and their causes through an independent sample t-test. It afterward confirmed the differences between CBD and GBD by conducting a correlation analysis on the NOC, distance from subway stations, and other variables. A one-way ANOVA was additionally carried out to compare the traits of subway stations. Office buildings were concentrated(at least six buildings) in City Hall Station(No. 9, No. 10, No. 7), Gwanghwamun Station(No, 1, No. 5, No. 2, No. 6), and Euljiro 1(il)ga Station (No. 1-1, No. 5) in CBD. Excellent office buildings located 50m away from subway stations on average had a gross floor area of 44,111㎡, the NOC of ￦198,179,000(leaseable area 3.3㎡), an efficiency rate of 61.56%, and a location near major streets. Office buildings were concentrated(at least ten buildings) in Seolleung Station(No. 10, No. 1, No. 5, No. 4), Gangnam Station(No. 12, No. 5, No. 4), Samsung Station(No. 4, No. 5, No. 3), and Yeoksam Station(No. 1, No. 3) in GBD. Excellent office buildings located 50m away from subway stations on average had a gross floor area of 27,456㎡, the NOC of ￦191,202,000(leasable area 3.3㎡), an efficiency rate of 56.05%, and a location near major streets. In addition to the above results, this paper considered the NOC, which was not frequently used before, as the principal factor and analyzed the values of offices based on the subway, a public transportation. The results would be useful in the real estate business on leases and sales of office buildings. 본 연구에서는 서울시내 오피스빌딩 905동을 대상으로 순점유비용(NOC)를 활용하여 서울시 오피스권역 특성을 연구했다. 2019년1분기 조사된 각 오피스빌딩 기준층의 보증금, 임대료, 관리비, 전용율, 공실률, 연면적 등을 바탕으로 각 오피스빌딩의 NOC를 산정하였고 각 오피스빌딩의 주소를 바탕으로 가장 가까운 지하철역과의 거리를 조사하여 오피스빌딩과 지하철역이 가까울수록 NOC가 높아질 것이라는 예상과 그에따른 오피스권역 특성을 파악하기 위해 본 연구를 시작하였다. 905동 오피스를 대상으로 하였으나, 서울시내 오피스권역은 CBD, GBD, YBD, Others로 구분되며, 실제 충분한 샘플이 나오는 권역은 CBD와 GBD 였으며, YBD는 여의도역에 오피스빌딩이 집중적으로 몰려있기에 연구대상으로 적합지 않아 제외하였다. 따라서 CBD(219동)와 GBD(369동)를 중심으로 총588동을 대상으로 연구를 진행하였으며, 통계조사와 검증을 통해 CBD와 GBD의 도시계획에 따라 오피스권역 특성이 존재함을 발견하고 가설을 설정하여 검증하였다. 실제 상업용부동산업계에서 제대로 인지하지 못하여 고려하지 않던 오피스권역 특성을 밝혔기에 실무적으로나 학술적으로 의미있는 연구라 할 수 있다. 순점유비용(NOC)은 오피스임대차현장에서는 가장 중요시되는 항목임에도 불구하고 방대한 조사량이 필요하여 기존 연구에서는 활용되지 못한 한계점이 있었다. 순점유비용은 현재 오피스 임대차 시장의 특성이 반영된 것으로 가정하였으며, 선행논문의 연구를 통해 NOC가 수렴되는 작용요소중 가장 큰 영향요소이면서 객관적으로 표현될 수 있는 요소로 [지하철역과의 거리]를 선정하였다. 연구의 방법으로는 우선 조사된 CBD와 GBD의 NOC를 기술적통계로 기본특성을 파악하고 t-검정을 통해 CBD와 GBD의 유의한 차이점을 발견하고 원인을 파악하였다. 이후 CBD와 GBD를 각각 NOC, 지하철역거리 및 다른 변수들을 함께 상관관계분석을 하여 확실히 차이점을 분석하였고 추가로 일원배치분산분석을 통해 각 지하철역별 특성을 비교하였다. CBD권역내에서는 시청역(9번,10번,7번), 광화문역(1번,5번,2번,6번), 을지로입구역(1-1번,5번)에 가장 오피스빌딩이 밀집(최소6개동 이상)하였고, 지하철역과 평균50m거리내 입지한 우수한 오피스빌딩의 특성은 연면적 44,111㎡, NOC 198.179천원(임대면적 3.3㎡), 전용율 61.56%, 주요 가로변에 입지하였다. GBD권역내에서는 선릉역(10번,1번,5번,4번), 강남역(12번,5번,4번), 삼성역(4번,5번,3번), 역삼역(1번,3번)에 가장 오피스빌딩이 밀집(최소10개동 이상)하였고, 지하철역과 평균50m거리내 입지한 우수한 오피스빌딩의 특성은 연면적 27,456㎡, NOC 191.202천원(임대면적 3.3㎡), 전용율 56.05%, 주요 가로변에 입지하였다. 본 연구는 상기의 연구결과와 더불어, 잘 활용되지 않았던 NOC를 주핵심요소로 연구하였고 대중교통수단인 지하철역을 중심으로 오피스의 가치를 분석하여 실제 오피스빌딩 임대차 및 매매와 관련한 상업용부동산업무에서 활용될 수 있을 것으로 예상된다.